Klage nr. 2019320
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Innlandet AS
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren innga bud på en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak den 28. oktober 2019. I forbindelse med visning på eiendommen og etterfølgende kontakt med megleren, fikk klageren opplyst at det hadde vært bud inne på 3 200 000 kroner. Klageren oppfattet budet som gjeldende, og i et forsøk på å riste av seg budgiver nr. 1, la hun inn et bud på prisantydning, 3 350 000 kroner. Dette var 150 000 kroner over det hun trodde var et konkurrerende bud. Da hun senere fikk seg oversendt budjournalen, viste det seg at budet på 3 200 000 kroner stammet fra en tidligere visningsrunde. Budet var avslått av selger, og ikke lengre gyldig på tidspunktet hun var på visning og innga bud.
Klageren hevder megleren har forledet henne til å tro at budet var gyldig og at hun av den grunn har betalt for mye for eiendommen. Klageren anfører at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og krever erstatning på 200 000 kroner.
Innklagede bestrider kravet.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren var på visning 27. oktober 2019, fikk hun opplyst fra selgeren at det var kommet inn bud på 3 200 000 kroner. Klageren antok at dette budet var kommet inn i løpet av helgen ettersom det også hadde vært visning dagen før, og selgeren hadde fortalt at det hadde vært et par barnefamilier der.
Dagen etter ble klageren oppringt av megleren, som spurte om hun var informert om at det hadde vært et bud på 3 200 000 på eiendommen. Klageren bekreftet dette. Megleren nevnte ingenting om at budet ikke var gjeldende lenger, og at det var kommet inn i forbindelse med forrige visningsrunde. Det ble heller ikke lagt vekt på ordet «vært», og ikke presisert at budet var avslått. Klageren oppfattet det som et gjeldene bud som hun konkurrerte mot. Hun bestemte seg derfor for å by maksimum av hva hun kunne for å «riste» av seg budgiver nr. 1, det vil si prisantydning 3 350 000 kroner, og hun fikk tilslaget.
Kontrakten ble underskrevet den 30. oktober 2019. Da klageren to dager senere så igjennom budprotokollen, ble hun oppmerksom på at budet på 3 200 000 kroner stammet fra en tidligere visning og var avslått av selgeren. Det var med andre ord ingen andre budgivere på tidspunktet da klageren innga sitt bud.
Megleren skulle ha kommunisert tydeligere at det ikke forelå et gjeldene bud da megleren ringte for å spørre om klageren var kjent med at det var lagt inn bud på 3 200 000 kroner. Summen av de opplysningene klageren fikk fra selgeren og megleren forledet henne til å tro at hun bød mot et gjeldende bud på 3 200 000 kroner. Hadde hun visst at hun var den eneste budgiveren på dette tidspunktet, hadde startbudet hennes vært på 3 150 000 kroner. Ingen byr sin maksimale sum eller prisantydning på andre visning, uten at det foreligger konkurrerende bud. Klageren var kjent med at selgeren hadde kjøpt ny bolig. I en situasjon som denne, hvor eiendommen hadde ligget ute for salg lenge, må selgeren til slutt akseptere et lavere bud om han ønsker å selge. Dersom klageren hadde visst at hun var den eneste budgiveren ville hun ikke ha bydd over sitt «startbud», som var tenkt å være 3 150 000 kroner.
Klageren krever kompensasjon for differansen mellom det foretrukne startbudet og hennes maksgrense, tilsvarende 200 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har ikke gitt uriktige eller misvisende opplysninger om status i budprosessen til klageren. Det ble korrekt opplyst at det «har vært» bud på 3 200 000 kroner på eiendommen.
Dette må ansees som en tydelig opplysning hva gjelder budstatus. Det ble heller ikke sagt noe annet som støtter en oppfatning om at budet var gjeldende.
Klageren synes ut fra opplysninger fra selgeren på privatvisning å ha dannet seg en oppfatning av at budet på 3 200 000 kroner fortsatt var gyldig. Klageren har ikke tilkjennegitt denne opplysningen overfor megleren, og innklagede var ikke kjent med uttalelsene det er vist til fra selgeren. Det ble ikke stilt spørsmål om budet fra klagerens side. En megler identifiseres ikke med selgeren hva gjelder opplysninger selgeren har gitt til interessenter direkte.
Det er ikke holdepunkter for at megleren har brutt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven. Interessenter, budgivere og kjøper er selv ansvarlig for hvilke vurderinger som ligger til grunn for egne beslutninger, når disse ikke drøftes med megleren eller synliggjøres slik at meglerens rådgivningsplikt inntrer. I dette tilfellet var ikke megleren kjent med hvilke opplysninger som var gitt av selgeren direkte, og kunne ikke vite at de samlede opplysningene kunne misforstås, slik klageren hevder. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk og følgelig heller ikke erstatningsbetingende uaktsomt overfor klageren.
Det fremsatte kravet forutsetter at klageren kan bevise at selger hadde akseptert et bud på 3 150 000 kroner. Dette fremstår som lite sannsynlig sett hen til at selgeren avviste budet på 3 200 000 kroner og prisantydningen på eiendommen var satt til 3 350 000 kroner. Prisantydningen gjenspeiler selgers terskel når det gjelder hva han er villig til å selge eiendommen for.
Innklagede ha nedlagt påstand om at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Budet på 3 200 000 kroner
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at klageren på visningen hvor selgeren, men ikke megleren, var til stede fikk opplyst at det var kommet inn et bud på 3 200 000 kroner. Når det gjelder hva megleren eventuelt har sagt om dette, står det påstand mot påstand. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til om megleren her eventuelt har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Erstatningskravet
Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for å si at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Men nemnda vil tilføye at klageren ikke har sannsynliggjort at selgeren ville akseptert et bud på 3 150 000 kroner etter at selgeren avslo budet på 3 200 000 kroner. Prisantydningen var dessuten 3 350 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.