Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2020002

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Bygdøy Allé Eiendom AS (Nordvik Bygdøy Allé)

v/advokat Kjetill Mellum

If Skadeforsikring

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I april 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er i strid med god meglerskikk. Det er særlig anført at megleren ikke har utvist nødvendig omsorg for salgsoppdraget, herunder ved å ikke veilede klageren i forbindelse med salgsforberedelsene og ved å ikke holde alle visninger, slik som forutsatt. I tillegg har megleren ikke veiledet klageren under budrunden eller jobbet aktivt for å sikre klageren en høyest mulig pris. Klageren krever erstatning på til sammen 2 886 300 kroner, samt at vederlaget bortfaller i sin helhet.

Innklagede bestrider klagerens krav. Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk og med nødvendig omsorg overfor klageren.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen i det vesentlige ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført:

Manglende oppfølging av klageren
Når bolig ble lagt ut for salg

Da oppdragsavtalen ble inngått 25. april 2018, spurte klageren om når boligen ville bli lagt ut for salg. Megleren svarte at han skulle starte med forberedelsene, og at han trengte én uke fra boligen var helt klar til den kunne legges ut for salg. I begynnelsen var megleren engasjert i salgsprosessen. Fra midten av mai og utover ble engasjementet mindre, og klageren følte at forberedelsene bar preg av å være nedprioritert. Megleren var fraværende og nærmest all kommunikasjon var med hans assistent. Selv om boligen var klargjort på dette tidspunkt, tok det én måned før boligen ble lagt ut for salg. Dette var for lang tid.

Rådgivning

Megleren har ikke kommet med råd eller innspill i forbindelse med salget, for eksempel knyttet til styling og presentasjon av boligen. Megleren virket å være mest opptatt med å bli ferdig med salget fremfor å ivareta hennes interesser.

Fotografering

Megleren har avtalt fotografering uten at megleren hadde avklart tidspunkt med klageren på forhånd. Da fotografen kom uanmeldt, måtte gartnerne avbryte arbeidet før hagen var blitt klargjort for fotografering. Da klageren senere kommenterte at bildene var dårlige, forholdt megleren seg passiv og ba klageren om å ta kontakt med firmaet som hadde stått for fotograferingen. Klageren og eieren av firmaet ble enige om ny fotografering. Dette var ikke meglerens fortjeneste.

Annonsering

Klagerens bolig ble annonsert i Finansavisen før annonsen var blitt lagt ut på FINN.

Visninger

I et møte i forkant av oppdragsinngåelsen gjorde klageren det klart at det var viktig for henne at megleren personlig sto for visningene og salget. Megleren forsikret henne at han skulle ta seg av alle visningene, og at visningene skulle bli lagt til godværsdager. Til tross for dette har megleren vært fraværende når det gjelder planlegging og forberedelser til visningene. Megleren har kun avholdt tre fellesvisninger. Ingen av disse var lagt til en helg. Av totalt syv privatvisninger holdt megleren to, én visning ble holdt av meglers assistent og de resterende av klageren alene. Assistenten hadde ingen kunnskap om boligen.

Den ene dagen megleren ikke kunne holde privatvisning, ble han intervjuet i pressen i forbindelse med en «finansmiddag», mens en annen dag hadde han hastverk med å dra fordi han skulle ha partnerkollegiet på middag. Klageren følte seg nedprioritert, og alle lovnader som ble gitt i forbindelse med oppdragsinngåelsen, var glemt. I tillegg møtte megleren opp for sent på privatvisningen 14. juni, noe som medførte at klageren og hennes venninne måtte ta seg av alle interessentene som hadde møtt opp inntil megleren var på plass. Etter visningen var gjennomført, ga klageren uttrykk for at hun ønsket å gjennomføre fellesvisning den helgen, da det var meldt fin vær, og eiendommen ville bli vist fra sin beste side. Megleren frarådet henne dette uten nærmere begrunnelse. Klageren fant senere ut at megleren hadde vært på sommerski i fjellet denne helgen.

Det ble avtalt og holdt visninger, henholdsvis 10., 11. og 12. juni 2018, før salgsoppgaven var laget ferdig. E-post av 12. juni fra meglerens assistent viser at salgsoppgaven fortsatt var under utarbeidelse.

Sikre klageren høyest mulig pris under budrunden

Klageren viser til Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 3, og at hun måtte kunne forvente at megleren gjorde en innsats for å oppnå en god pris for boligen. Dette gjorde megleren ikke. Megleren ringte verken interessent nr. 1 eller interessent nr. 2 i dagene etter visningene, og heller ikke under budrunden. Klageren viser til to e-poster der interessentene bekrefter dette. Det er derfor grunn til å tro at megleren heller ikke har fulgt opp øvrige interessenter. Det er etter klagerens mening selvmotsigende at innklagede på den ene siden hevder at megleren forsøkte å ringe alle interessentene i forbindelse med budgivningen, og på den andre siden hevder at det ikke ville ha nyttet å ringe dem.

Etter klagerens mening var megleren passiv under budrunden. Megleren burde forsøkt å forlenge frister og kontakte mulige interessenter, slik at interessent nr. 1 og eventuelle andre interessenter fikk en reell mulighet til å legge inn bud. Klageren viser til forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og Finanstilsynets rundskriv RFT-2013-9. Dersom man ser dette i sammenheng med at megleren i svært liten grad målte interessen for salgsobjektet etter visningene, må det anses som grovt uaktsomt at han ikke var mer aktiv under budrunden.

Megleren har gitt klageren et uriktig inntrykk av interessen for eiendommen. På visning kom det blant annet to interessenter som uttrykte sin interesse for boligen, og som ønsket å bli holdt orientert om salgsprosessen. Til tross for dette fikk klageren opplyst, samme dag som budrunden, at det var få interessenter og at hun måtte være forberedt på å akseptere et bud på 19,5 millioner kroner. Dette var dessuten stikk motsatt av hva megleren hadde sagt for å få oppdraget. Megleren burde ha opplyst klageren om at han ikke hadde vært i kontakt med alle interessentene, og rådet henne til å vente med å akseptere bud, inntil han hadde funnet ut hva interessent nr. 1 og interessent nr. 2 var villige til å by. Klageren aksepterte imidlertid budet på bakgrunn av det uriktige bildet av interessen for eiendommen. Klageren viser til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd femte punktum. Selger må kunne forvente at megleren kommer med en forsvarlig vurdering av om budene står i forhold til salgsobjektets reelle markedsverdi, og hvor stor sannsynlighet det er for at selger vil få et høyere bud på et senere tidspunkt. Det er megler, ikke selger, som skal ha kontroll på hvem som er i interessert i boligen, samt hvor stor og reell interessen har vært. Klageren viser til RG-2001-1611, og at den er sammenlignbar med herværende sak. Det vises også til LB-2017-128619 og TKISA-2017 153697.

Krav om erstatning

På grunn av meglerens håndtering av salgsoppdraget ble eiendommen solgt til en lavere pris enn det som hadde vært mulig å oppnå. Klageren finner det sannsynlig at interessent nr. 1 kunne kjøpt eneboligen for 23 000 000 kroner som høyeste bud. Etter klagerens mening skiller sakene RFE-2019-2 og RFE-2019-134 seg fra herværende sak. Klageren krever erstatning tilsvarende differansen mellom salgssummen og det boligen sannsynligvis ville blitt solgt for dersom megleren hadde utført oppdraget i henhold til god meglerskikk, tilsvarende 2 750 000 kroner.

Klageren krever også at innklagede dekker de kostnader som klageren er blitt påført i forbindelse med saken, på 136 300 kroner. På bakgrunn av de ovennevnte brudd på reglene for god meglerskikk, samt meglerens manglende vilje til å få i stand en dialog og opplyse saken, er det urimelig dersom klageren må bære advokatkostnadene.

Krav om vederlagsnedsettelse

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren at vederlaget bortfaller i sin helhet.

Klageren har fremsatt følgende påstand:

Bygdøy Allé Eiendom AS, org.nr. 914 457 750 betaler erstatning, fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn, oppad begrenset til 2 750 000 til [klageren].
Bygdøy Allé Eiendom AS, org.nr. 914 457 750 tilbakebetaler mottatt vederlag for oppdraget.
[Klageren] tilkjennes erstatning for kostnader i saken. Hittil påløpt til 136 300 kroner eks. mva.

Innklagede har i korte trekk anført:

Manglende oppfølging av klageren
Når bolig ble lagt ut for salg

Oppdraget er utført i tråd med god meglerskikk og med nødvendig omsorg overfor klageren.

Innklagede bestrider klagerens påstand om at megleren ikke har fulgt opp klageren, og at megleren ikke engasjerte seg i salgsoppdraget etter uke 20. Dette er ikke dokumentert fra klagerens side. Det var naturlig at klageren hadde mye kontakt med assistenten til megleren, da hennes arbeidsoppgaver besto i å utforme annonse og salgsoppgave.

Rådgivning

Det er ikke korrekt at megleren ikke har kommet med råd og innspill i forbindelse med salgsforberedelsene. Det vises blant annet til at han rådet klageren til å engasjere takstmann for å få tips om hvordan å håndtere fuktproblemer i boligen. I tillegg foretok han en verdivurdering for én av interessentene for at vedkommende skulle få finansieringsbevis og mulighet til å legge inn bud.

Fotografering

Når det gjelder den påståtte uanmeldte fotograferingen, viser e-postkorrespondansen mellom megleren og fotograf at sistnevnte ble bedt om å avklare tidspunkt direkte med klageren. Innklagede er uenig i klagerens gjengivelse av faktum. Det var megleren som tok kontakt med fotografen for å klage på bildene, og det ble da avtalt ny fotografering. Senere tok megleren kontakt med klageren for å avklare tidspunktet for den nye fotograferingen.

Annonsering

Boligen ble annonsert i Finansavisen 8. juni 2018. Man avventet med annonseringen på FINN inntil salgsoppgaven var godkjent av klageren. Det var flere forhold som måtte avklares i forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven. Innklagede viser til at megleren blant annet anbefalte klageren å innhente tilstandsrapport over hvilke utbedringer som var nødvendig relatert til showrom og lekkasjer, noe som tok tid. Det tok også noe tid før den foreslåtte salgsoppgaven ble godkjent av klager.

Visninger

Det ble holdt seks privatvisninger forut for de annonserte visningene, hvor enten megleren eller hans kollegaer var til stede. Interessenter ba om privatvisning på kort varsel, og megleren strakk seg langt for å avholde de to første.

Det er riktig at megleren ikke kunne holde visning den aktuelle helgen. Megleren foreslo at assistenten kunne gjennomføre visning på søndagen, men siden klageren ønsket at også han skulle være til stede, så ble de enige om visning på mandag.

Da salgsoppgaven ble godkjent den 12. juni 2018, ble salgsoppgaven ferdigstilt og sendt over til trykking. Salgsoppgaven var dermed klar før privatvisningen 14. juni 2018. Eiendommen fikk stor oppmerksomheten på grunn av annonseringen i Finansavisen, og det ble derfor holdt tre privatvisninger kort tid etter.

Sikre klageren høyest mulig pris under budrunden

Interessen for boligen var lavere enn det megleren hadde antatt på forhånd. På bakgrunn av at mange hadde bedt om å motta budvarsel, regnet megleren med at det ville møte opp mange på visning. Dessverre kom det ikke like mange som megleren hadde regnet med. Megleren sin uttalelse knyttet til antall interessenter var dermed riktig.

Klagerens påstand om at megleren ikke har kontaktet interessenter, herunder interessent nr. 1 og interessent nr. 2, bestrides. Dagen etter den annonserte visningen sendte megleren en SMS til alle interessenter om at de kunne legge inn bud. I tillegg fulgte han opp alle som hadde skrevet seg opp på interessentlisten. Det er vanlig praksis å ringe de interessentene som anses som potensielle kjøpere, særlig når det er korte frister. Verken interessent nr. 1 eller interessent nr. 2 hadde tatt kontakt på over én uke, selv om megleren hadde sendt SMS og forsøkt å ringe dem. De to interessentene har dessuten også opplyst om at de ikke var tilgjengelige under budrunden. Ifølge innklagede ville det derfor ikke ha nyttet å ringe dem. Megleren måtte derfor kunne gå ut ifra at de var kjent med budene som ble lagt inn, men at de ikke var interesserte i å komme med bud. Megleren hadde derfor ingen foranledning til å opplyse klageren om at han ikke hadde vært i kontakt med de to interessentene.

Kravet om erstatning

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt i nærværende sak. I henhold til nemndas tidligere praksis skal det sees bort fra e-post datert 5. juni 2019 fra interessent nr. 1, da slike opplysninger er gitt på et tidspunkt der det ikke lenger er aktuelt med kjøp, jf. RFE-2019-2 og RFE-2019-134.

Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak fra nemndas faste praksis om å ikke tilkjenne kostnader til advokat.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det er ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i nærværende sak. For øvrig vil et eventuelt erstatningskrav utelukke vederlagsnedsettelse, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 411-412.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

[Megleren] og Bygdøy Allé Eiendomsmegling AS, org.nr. 914 457750 frifinnes.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen i det vesentlige ikke fører frem.

Saken gjelder en rekke forhold.

Når boligen ble lagt ut for salg

På dette punkt står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling uten mulighet til å høre forklaringer fra partene og eventuelle vitner.

Rådgivning

På dette punkt står det også påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling uten mulighet til å høre forklaringer fra partene og eventuelle vitner.

Fotografering

Her har partene helt forskjellig oppfatning av saken, noe nemnda heller ikke kan ta stilling til.

Annonsering

Det er uomtvistet at boligen ble annonsert i Finansavisen før salgsoppgaven var ferdig. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Men nemnda kan ikke se at dette har fått noen negativ betydning for salget.

Salgsoppgaven var for øvrig ferdig til privatvisningen 14. juni 2018. Det hadde da imidlertid vært gjennomført tre privatvisninger uten at salgsoppgaven var ferdig. Dette er også i strid med god meglerskikk.

Visninger

Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at ansvarlig megler hadde forpliktet seg til å være til stede på alle visninger. Det må eventuelt avtales på forhånd. Det er heller ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at dette var en forutsetning for oppdraget. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Sikre klageren høyest mulig pris under budrunden

Nemnda forstår innklagede slik at det erkjennes at megleren ikke fikk tak i to av interessentene, og at dette ikke ble opplyst til klageren (selger). Etter nemndas syn burde klageren vært orientert om dette før hun tok stilling til om hun skulle akseptere budet. Selv om nemnda mener at dette er kritikkverdig, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om det er i strid med god meglerskikk, da dette forholdet ikke er nærmere dokumentert.

Det er uenighet mellom partene om hvordan budrunden nærmere ble gjennomført, og nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til dette utover det som er sagt over. En forsvarlig behandling av dette spørsmålet forutsetter umiddelbar bevisføring, hvor megleren, selgeren, kjøperen og interessentene blir innkalt som vitner for å forklare seg om budrunden. SMS-er synes imidlertid å være utsendt underveis til selgeren, budgiverne og interessentene, noe som er vanlig.

Erstatningskravet

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt: Megleren må ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, selgeren må ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og tapet.

Nemnda finner ikke at megler her har opptrådt uaktsomt. Det er også klageren (selger) som tar standpunkt til om et bud skal aksepteres eller ikke. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Nemnda vil for øvrig bemerke at klageren overhodet ikke har sannsynliggjort at hun har lidt et økonomisk tap, og det er skadelidte (det vil si klageren) som har bevisbyrden her. Nemnda har også fast praksis på et erklæringer avgitt i ettertid, etter salget, ikke tillegges vekt i denne forbindelse. Det er ikke tidsnære bevis.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Klageren krever at vederlaget bortfaller i sin helhet. Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i sin helhet i de tilfeller der det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.

Ut fra det grunnlaget nemnda har hatt for å behandle saken, finner nemnda at vilkårene for vederlagsnedsettelse ikke er til stede. Selv om nemnda på to punkter har kommet til at megleren kan kritiseres, utgjør ikke dette «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Advokatkostnader

Nemnda behandler normalt ikke spørsmål om dekning av partenes utgifter til advokatbistand, jf. vedtektenes punkt 1.3 andre avsnitt. Det er her ikke grunnlag for å gjøre unntak fra dette. I tillegg kommer det forhold at klagen i det vesentlige ikke har ført frem, noe som også tilsier at advokatkostnader uansett ikke dekkes. Nemnda vil for øvrig bemerke at det fremsatte krav på 136 300 kroner eks. mva. eller 170 375 kroner inklusive mva. fremstår som unødvendig høyt i en sak for et utenrettslig tvisteløsningsorgan som Reklamasjonsnemnda er med skriftlig saksbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Bygdøy Allé Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet og kravet om vederlagsnedsettelse kan ikke føre frem. Det samme gjelder kravet om dekning av advokatkostnader.