Klage nr. 2020010
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Knarvik
v/advokat Jakob Chr. Christensen
Advokatfirmaet Kyrre ANS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klageren en hytte som innklagede formidlet for 490 000 kroner. Senere ble klageren usikker på hvor tomtegrensene gikk, og anfører at megleren før kjøpet burde opplyst om en skylddelingsforretning fra 1961. I tillegg anfører klageren at megleren skulle gitt ham skjøtet da innklagede mottok dette fra Kartverket etter at det var blitt tinglyst. Klageren krever erstatning for hva det koster å gjøre en oppmåling av tomten.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det at det fulgte med en brygge ved sjøen nedenfor hytta, men først etter at klageren hadde skrevet under på kjøpekontrakten, sendte megleren over viktige papirer som for eksempel et kart over eiendommen og en skylddelingsforretning fra 1961. Senere viste det seg at kartet var feil, og at naustet som ifølge kartet tilhørte klagerens eiendom, tilhørte en annen. Megleren burde opplyst om skyldelingsforretningen før kjøpet, og forklart klageren hva denne innebar. I tillegg må klageren gå over en annen eiendom for å komme ned til teigen hvor brygga er oppført, men klageren får ikke lov til å bruke denne veien. Klageren må derfor gå i terrenget for å kunne bruke brygga som tilhører eiendommen. Videre sto det i salgsoppgaven at det gikk an å parkere langs veien nedenfor hytta, men klageren har fått et skriv om at dette ikke er lov. Også på disse punktene har megleren brutt opplysningsplikten.
Når det gjelder skjøtet, har klageren ikke fått tilsendt dette i original. Kartverket har opplyst at skjøtet ble sendt tilbake til innklagede etter at det blitt var tinglyst, men ifølge megleren pleier innklagede å oppbevare skjøtet i tre måneder før det blir makulert.
Klageren fikk for øvrig ingen papirer fra megleren før kjøpet i papirform.
Klageren ønsker å selge hytta, men på grunn av den manglende oppmålingen er det ingen meglerforetak som ønsker å ta på seg oppdraget med å formidle salget. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning for hva det vil koste å gjøre en oppmåling av tomten.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven skrev megleren at tomten ikke var nøyaktig oppmålt, og at avvik kunne forekomme. Arealet kunne derfor ikke garanteres. Megleren baserte seg på opplysninger fra selgeren, og det som var mulig å innhente fra offentlige kilder. Dersom klageren ønsket flere opplysninger om grensene før kjøpet, burde han ha spurt megleren.
Når det gjelder det som sto i salgsoppgaven om at parkering var langs den offentlige veien og om trappen opp til hytta, baserte megleren seg også her på opplysninger fra selgeren.
Skjøtet ble på vanlig måte makulert tre måneder etter at innklagede fikk det i retur fra Kartverket. Det avgjørende er at skjøtet er tinglyst.
Erstatningskravet bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Skjøte
Nemnda legger til grunn at det her var et skriftlig skjøte som ble oversendt fra Kartverket til innklagede etter tinglysing. Det hadde da vært naturlig at originalskjøtet ble videresendt til kjøper (klager), selv om det avgjørende for klagers rettsstilling er at skjøtet er tinglyst.
Innklagede har opplyst at de har en praksis om at originalskjøtet blir makulert tre måneder etter at de har mottatt det fra Kartverket. Det er ingen gode grunner for at innklagede skal makulere skjøtet etter tre måneder i stedet for å oversende originalskjøtet i tinglyst stand til kjøper. Skjøtet er også kjøpers eiendom etter tinglysingen. Et skjøte kan også inneholde opplysninger som ikke tinglyses. Under enhver omstendighet må megler i forkant informere en kjøper om denne praksisen. Nemnda vil understreke at det som her er sagt gjelder i de tilfeller hvor det fortsatt brukes et skriftlig skjøtedokument. Ved kun elektronisk tinglysing av skjøte, er dette ikke noen problemstilling.
Salgsoppgaven elektronisk
Klager har anført at han ikke fikk oversendt noen papirer (salgsoppgave) fra megleren før avtale var inngått. Innklagede har opplyst at det er bransjenorm at salgsoppgaven ikke sendes i papirform til interessenter, men at de er henvist til å finne salgsoppgaven på nettet.
Nemnda kan ikke se at det er noen slik bransjenorm. Uansett er det vanlig praksis at megleren har salgsoppgaven tilgjengelig i papirform på visninger. I dette tilfellet hadde klager bedt megleren om å få tilsendt salgsoppgaven, da han angivelig ikke hadde printer. I en slik situasjon burde megleren ha sendt salgsoppgaven til klageren.
Tomtegrensen
Det er på det rene at klageren først fikk kart over eiendommen og skyldelingsforretningen fra 1961 etter at avtale var inngått (budaksept). Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5 at det før handel sluttes, skal det gis opplysninger om grunnarealer. Skylddelingsforretningen og kartet skulle derfor vært inntatt i salgsoppgaven eller skriftlig forelagt interessenter/kjøper før avtale ble inngått. Det er ikke tilstrekkelig at man opplyser at tomten ikke er oppmålt, og at grensene var usikre. Megleren har her derfor ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Parkering
I salgsoppgaven er det opplyst at parkering er langs offentlig vei. Innklagede har opplyst at megleren her har basert seg på opplysninger fra selgeren. Nemnda mener derfor at megleren ikke kan kritiseres her.
Erstatningskravet
Klageren har krevd erstattet utgiftene til oppmåling av tomten uten at noe konkret beløp er oppgitt.
Nemnda har over kommet til at megleren ikke overholdt opplysningsplikten ved at klageren ikke ble informert om skyldelingsforretningen fra 1961 og kartet før avtale var inngått. Megleren har her opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Men det var opplyst i salgsoppgaven at tomten ikke var «nøyaktig oppmålt», og at avvik kunne forekomme. Det opplyste arealet var basert på matrikkelens opplysninger, og det må legges til grunn at tomten ikke var oppmålt.
Nemnda finner det sannsynlig at klageren nå før han selger hytta, ville bestilt oppmåling uansett. Han har selv opplyst at intet meglerforetak vil påta seg salgsoppdraget før tomten er oppmålt. Det ville følgelig ikke ha endret seg om klageren hadde mottatt skylddelingsforretningen og kartet før bindende avtale var inngått. Nemnda finner derfor at det ikke er årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og det økonomiske tapet klageren nå krever erstattet (utgiftene til oppmåling). Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Knarvik har ikke overholdt opplysningsplikten sin. Erstatningskravet fører ikke frem.