Klage nr. 2020041

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Aveny Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Aveny)

                                      v/advokat Margit Himle

                                      Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger    

Saksfremstilling:

Klageren inngikk avtale med innklagede om salg av sin eiendom i juni 2015. I forbindelse med salget unnlot innklagede å informere kjøperen om brev fra kommunen med krav om tilknytning til offentlig avløpsledning. Klageren hevder at han muntlig informerte megleren om brevene og kontakten med kommunen, noe megleren bestrider. Dette resulterte i mangelskrav fra kjøperen av eiendommen, og saken endte i rettssystemet. Dom i favør av kjøperen ble avsagt av Borgarting lagmannsrett i september 2019. Klageren ble dømt til å betale prisavslag og saksomkostninger til kjøperen. I tillegg til egne omkostninger beløp kostnaden seg til totalt tre millioner kroner. Boligselgerforsikringen har dekket 1,5 millioner kroner av beløpet.

Klageren krever erstatning for resterende del av prisavslaget og saksomkostningene han ble idømt under selgeransvaret, med til sammen 1,5 millioner kroner. I tillegg kreves at meglerhonoraret nedsettes fra 300 000 til 100 000 kroner.

Innklagede bestrider kravene. Det er ikke grunnlag for hverken erstatning eller nedsettelse av meglerens vederlag.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Innklagede unngikk å informere kjøperen om brev fra kommunen med krav om tilknytning til offentlig avløp. Megleren ble muntlig underrettet av klageren om dette brevet, noe han i ettertid benekter.

Klageren hadde ved flere anledninger i løpet av oppdragsperioden informert megleren om brev fra kommunen og oppfordret ham til å videreformidle denne informasjonen til mulige kjøpere. Informasjonen ble ikke formidlet skriftlig til megleren.

Kommunikasjonen med kjøperen skulle vært ivaretatt av megleren, men det viste seg i ettertid at han mislikte kjøperen så mye at han lot en av kollegaene sine ha dialogen med ham. Megleren snakket altså ikke med kjøperen til tross for at han fikk 300 000 kroner i honorar for jobben.

I telefonsamtale med megleren 23. august 2016, innrømte han at han visste om brevet fra kommunen. Megleren skulle bekrefte samtalen med klageren på en e-post dagen etter. Men i stedet sendte han en e-post der han benektet det han sa dagen før. Det at megleren benekter at klageren informerte ham om brevet er ikke avgjørende all den tid han burde ha visst om det, da det er henvist til det i egenerklæringsskjemaet. Det vises til skjemaets punkt 9 hvor det stilles følgende spørsmål:

Kjenner du til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser, eller forslag til dette.

Spørsmålet er besvart av klageren som har krysset av for «Ja», med tillegg av følgende redegjørelse:

Asker kommune har gitt oss mulighet til selv å avgjøre om vil koble oss til offentlig vann og kloakk. Rensing av gråvann må dog skje i henhold til gjeldende regler.

Det oppsto tvist med kjøperen av eiendommen. Saken har vært til behandling i rettsapparatet. Borgarting lagmannsrett avsa høsten 2019 dom, hvor kjøper ble tilkjent 350 000 kroner i prisavslag på grunn av manglende opplysninger om avløpsanlegget. I tillegg ble kjøperen tilkjent forsinkelsesrenter og saksomkostninger. Som det fremgår av dommen fra lagmannsretten, mener retten at opplysningsplikten ble misligholdt ved at kjøperen ikke fikk informasjon om pålegg fra kommunen vedrørende tilknytning til offentlig avløpsledning.

Klageren krever erstatning fra innklagede på 1,5 millioner krone. I tillegg kreves vederlagsnedsettelse med minst 200 000 kroner av det totale vederlaget på 300 000 kroner.

Meglerens unnlatelse av å informere kjøperen, slik han er forpliktet til gjennom eiendomsmeglingsloven § 6-7, har resultert i at klagerens kostnader i forbindelse med rettsaken mot kjøperen beløp seg til totalt tre millioner kroner. Dette inkluderer idømt prisavslag, sakskostnader (motpartens advokatkostnader, salær egen advokat, vitnegodtgjørelse og rettsgebyr) og forsinkelsesrenter. Klageren har fått refundert
1,5 millioner kroner av dette beløpet fra boligselgerforsikringen. Resterende kostnader kreves erstattet av innklagede.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. En megler skal gi kjøperen og selgeren råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Dette har ikke megleren gjort i denne saken.

Egenerklæringsskjemaet skal være ferdig utfylt når takstmann sjekker boligen. Taksten er fra 2015. Egenerklæringsskjemaet er fra 2016. Dette gjorde at takstmannen ikke fikk stilt de relevante spørsmålene i forbindelse med punkt 9 i egenerklæringsskjemaet. Megleren var heller ikke til stede på noen av visningene, men sendte en kollega.

Når det gjelder innklagedes anførsel knyttet til skadebegrensning, bestrides det at tapsbegrensningsplikten ikke er overholdt. Klageren ble anbefalt både av egen advokat og av advokaten fra boligselgerforsikringen om å anke tingrettsdommen til lagmannsretten. Det var innklagede, ved ansvarlig megler, som solgte eierskifteforsikringen. Da forsikringsselskapet ikke ville representere klageren i rettssaken, anbefalte megleren å bruke advokatfirmaet og advokaten som bisto klageren i tingretten og lagmannsretten.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren tok kontakt med innklagde sommeren 2015 med ønske om å selge boligeiendommen sin. Oppdragsavtalen ble signert 2. juni 2015. Verdi- og lånetakst er datert 26. juni 2015, og salgsoppgaven ble deretter utarbeidet sommer/høst 2015. I takst og salgsoppgave er følgende korrekt opplyst om vann og avløp: «Vann: Borebrønn, med div. filtere. Avløp: Septiktank.»

Eiendommen ble annonsert på FINN i oktober 2015. Kjøper meldte sin interesse før jul 2015 og var på privat visning den 27. januar 2016. Kort tid før denne visningen hadde klageren mottatt et brev fra kommunen datert 11. januar 2016, med varsel om pålegg om tilknytning til offentlig avløpsledning. Vedlagt brevet lå et skriv hvor det fremgikk at kommunen bare kunne godkjenne en annen ordning «hvis tilknytning vil medføre uforholdsmessige utgifter».

Lagmannsretten la i dommen av september 2019 til grunn at klageren og kjøperen var uenige om hvorvidt kjøperen ble informert om dette varslet på visningen den 27. januar 2016. I dommen opplyses videre at klageren i månedsskifte januar/februar 2016 var i kontakt med kommunen for å dokumentere at tilknytning til det kommunale avløpsnettet ville ha en uforholdsmessig kostnadsramme. Kommunens tilbakemelding av 3. februar 2016 var at tilknytning ved en slik kostnadsramme var frivillig, og at alternativet var å utbedre «dagens avløpsanlegg til dagens normer og regler, ref. forskriften».

I egenerklæringsskjemaet datert 7. mars 2016 opplyste klageren deretter følgende i punkt 9: «Asker kommune har gitt oss mulighet til selv å avgjøre om vil koble oss til offentlig vann og kloakk. Rensing av gråvann må dog skje i henhold til gjeldende regler.»

Megleren ble ikke orientert om kommunens varsel av 11. januar 2016. I begynnelsen av mai 2016 mottok klageren kommunens brev av 3. mai 2016, hvor han som grunneier ble pålagt å tilknytte eiendommen til det offentlige avløpsnettet innen 1. oktober 2016. Klageren informerte kommunen om at han var i en salgsprosess og foreslo at tilknytningen ble utsatt til ny eier overtok. Kommunen aksepterte dette mot at pålegget ble tinglyst på eiendommen. Ifølge dommen er denne tilbakemeldingen fra kommunen datert 20. mai 2016. Kjøperens bud ble aksepter 30. mai 2016, og klageren bekreftet den 10. juni 2016 overfor kommunen at kjøperen var informert om pålegget. Erklæringen ble ikke tinglyst.

I utkastet til kjøpekontrakt som ble utarbeidet av megleren den 6. juni 2016 ble følgende inntatt i punkt 12:

Selger har opplyst direkte til kjøper at det blir aktuelt å skifte til offentlig vann og kloakk. Eventuelle kostnader i den forbindelse er kjøpers ansvar.

Kjøperen benektet at han hadde mottatt slik informasjon og nektet derfor å signere kjøpekontrakten. I den endelige kjøpekontrakten som ble signert den 30/31. august 2016 var dette punktet endret til at kontraktspartene var uenige om hvorvidt kjøperen var informert om pålegget.

På overtagelsen 1. september 2016 påberopte kjøperen seg at eiendommen var beheftet med mangler og holdt tilbake 1,5 millioner kroner av kjøpesummen. Tvisten mellom kontraktspartene pågikk deretter over flere år og ble endelig avgjort ved lagmannsrettens dom. Lagmannsretten la til grunn at kjøperen ikke var informert om kommunens pålegg av
3. mai 2016 før kjøpsavtalen var inngått, og at eiendommen med dette var beheftet med en mangel. Prisavslaget ble satt til 350 000 kroner, og klager ble dømt til å betale kjøperens saksomkostninger for begge rettsinstanser med totalt 712 731 kroner. I klagen opplyses at klagerens samlede kostnader i saken beløper seg til tre millioner kroner. Det antas da at klagerens egne saksomkostninger i saken er på nærmere to millioner kroner.

I klagen hevder klageren at han skal ha orientert megleren muntlig om pålegget. Dette bestrides fra innklagedes side. Utkastet til kjøpekontrakt av 6. juni 2016 underbygger her meglerens standpunkt idet utkastets punkt 12 uttrykkelig viser til at dette er informasjon selger skal ha gitt direkte til kjøperen. Klageren anfører deretter at denne uenigheten egentlig ikke betyr så myefordi innklagde burde ha visst om det ut fra informasjonen klageren ga i egenerklæringsskjemaets punkt 9. Også dette bestrides av innklagde. Egenerklæringsskjemaet indikerer intet pålegg, men beskriver tvert imot at: «Kommunen har gitt oss muligheten til selv å avgjøre om vil koble oss til offentlig vann og kloakk.»

Megleren var helt ukjent med kommunens pålegg før bindende avtale ble inngått den 30. mai 2016. Megleren var heller ikke informert om den kommunikasjon klageren hadde med kommunen vinter/vår 2016, og det kan ikke sees at ordlyden i klagerens egenerklæring punkt 9 ga megleren noen som helst oppfordring til å forstå at kommunen på et senere tidspunkt ville komme med noe pålegg.

Det bestrides at megleren har utvist brudd på god meglerskikk, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, eller utvist en betydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens honorar.

For det tilfelle at nemnda skulle komme til at det her foreligger et erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag, bestrides både årsakssammenheng og omfanget av det økonomiske tapet. Klagerens opptreden med å «havne» i et tap på samlet tre millioner kroner i foreliggende sak fremstår som «rimelig meningsløst», og da særlig tatt i betraktning av at han forkastet et forlikstilbud fra kjøperen forut for stevning på 400 000 kroner.

Klageren har selv forårsaket dette tapet, og under enhver omstendighet ikke oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.

Innklagede har fremsatt påstand om at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning. I tillegg kreves det at innklagedes vederlag nedsettes fordi megleren ifølge klageren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet her er om megleren ble informert muntlig av klageren om pålegget fra kommunen om tilknytning til offentlig kloakk. Her står det påstand mot påstand. For nemnda fremstår det imidlertid som uforklarlig at klageren ikke sørget for at megleren med en gang fikk kopi av et sentralt pålegg fra kommunen, slik at dette kunne fremlegges for interessenter. Klageren burde ha forstått at dette var viktig informasjon. Punkt 9 i egenerklæringen hans er også misvisende sammenholdt med brevet fra kommunen.

Klagen og erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.