Klage nr. 2020045
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Bodø
v/advokat Jarl R. Henstein
Advokatfirmaet Riisa & Co ANS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2010 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. I tredje etasje var det innredet en hybel som selgeren hadde leid ut siden hun kjøpte leiligheten i 1992. I salgsoppgaven sto det at denne var godkjent for utleie. Senere viste det seg at hybelen ikke var godkjent, og styret i borettslaget har bestemt at hybelen må godkjennes av kommunen før den kan leies ut igjen. Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at hybelen ikke var godkjent, og krever erstatning for det økonomiske tapet han er påført.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat. Klageren var før saken ble bragt inn for nemnda, bistått av advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at hybelen ikke var godkjent. I tegningene fra kommunen sto det at det var en hybel i tredje etasje, og at det var felles toalett med hybelen i samme etasje som tilhørte naboleiligheten. På salgstidspunktet var det gjort flere endringer, og hybelen hadde blant annet fått eget bad. Dette er søknadspliktige tiltak, og megleren burde derfor gjort nærmere undersøkelser i kommunen. Dessuten hadde ikke selgeren krysset av for noe på spørsmålet i egenerklæringen om hybelen var godkjent. Dette var det eneste spørsmålet selgeren ikke svarte på, og megleren fikk derfor en særlig oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Ellers viser det seg at det i tegningene som lå vedlagt salgsoppgaven var tegnet inn to soverom i hovedleiligheten i 2. etasje, men på kjøpstidspunktet var det tre soverom. Klageren vet ikke om disse er godkjente og i forskriftsmessig stand, og har bedt megleren om å undersøke dette.
Megleren har brutt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig. For det første krever klageren at innklagede erstatter hva det vil koste å bygge om og godkjenne hybelen, og for det andre krever klageren at innklagede erstatter hans tapte leieinntekter. For det tredje krever klageren at innklagede erstatter hva det eventuelt vil koste å godkjenne soverommene i hovedleiligheten i 2. etasje og gjøre disse i forskriftsmessig stand.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da megleren utarbeidet salgsoppgaven, baserte han seg på opplysninger fra selgeren, kommunen og takstmannen. I opplysningene fra kommunen fremgikk det blant annet at det allerede i de opprinnelige tegningene var tegnet inn en hybel i tredje etasje. Selgeren opplyste i egenerklæringsskjemaet at hybelen hadde vært utleid siden 1960, det vil si omtrent siden oppføringen. Hun skrev også at leiligheten tidligere hadde vært eid av kommunen, og i takstrapporten sto det at hybelen hadde eget andelsnummer.
Ingen av disse opplysningene ga megleren grunn til å tvile på at hybelen var godkjent for utleie, og megleren kan derfor ikke kritiseres. Uansett ligger meglerens opptreden innenfor det spillerommet som er tillatt før det er erstatningsbetingende uaktsomhet. Når det gjelder det økonomiske tapet, er ikke dette dokumentert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Det er på det rene hybelen ikke var godkjent. Spørsmålet er derfor om megleren i forbindelse med salget i 2010 burde foretatt nærmere undersøkelser her.
På salgstidspunktet var det gjort flere endringer i boligen. Ferdigattesten var fra slutten av 1950-årene, og plantegningene stemmer ikke med slik leiligheten fremstår i dag. Det måtte også være klart for megleren at badet som nå var i hybelen, ikke var fra 1950-årene. Selgeren hadde heller ikke i egenerklæringsskjemaet krysset av på om hybelen var godkjent. I en slik situasjon skulle megleren undersøkt nærmere med kommunen om hybelen var godkjent. Slike forhold utgjør en sentral del av meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
Nemnda mener derfor at megleren her ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren har krevd erstatning for hva det koster å bygge om og godkjenne hybelen, hva det eventuelt vil koste å godkjenne soverommene i hovedleiligheten i 2. etasje og tapte leieinntekter. Men det eventuelle økonomiske tapet er ikke nærmere dokumentert, og nemnda har ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning her.
Avgjørelsen enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Bodø har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt om hybelen var godkjent. Innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren, men nemnda har ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.