Klage nr. 2020048

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Vestby/Son

Saken gjelder:               God meglerskikk. Oppgjør 

Saksfremstilling:

I mai 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Det er anført en rekke forhold som klagerne mener er i strid med god meglerskikk. Megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at kommunen ville kreve pantet i eiendommen innfridd ved salget. I tillegg anføres det at innklagede ikke konfererte med klagerne da det ble kjent at det var et avvik mellom oppgjørsskjemaet og bankens angivelse av hvordan oppgjøret skulle gjennomføres. Klagerne krever erstatning tilsvarende pantekravet på 73 471 kroner, som ble innfridd ved salget.

Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Manglende opplysning om innfrielse av pant

Megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at pantet på 73 471 kroner som kommunen hadde i eiendommen, ville bli innfridd ved salg. I forbindelse med salget innhentet megleren opplysninger fra kommunen, herunder et brev der det sto at pantet ville bli innfridd dersom boligen ble solgt. Som den profesjonelle aktør burde megleren ha opplyst om dette med en gang, og forklart hvilke alternativer som forelå. Dersom klagerne hadde fått disse opplysningene, ville de ha valgt å avstå fra å innfri heftelsen ved salget. I stedet ble opplysningene ikke videreformidlet til klagerne før to dager før overtagelsen. Klagerne antok at heftelsen ville medfølge eiendommen ved salg, noe megleren burde ha forstått dersom han hadde lest hva klagerne hadde skrevet i egenerklæringsskjemaet. Klagerne viser til at den aktuelle heftelsen medfulgte da de i sin tid kjøpte boligen. Klagerne var ikke kjent med at en eiendom i utgangspunktet overdras fri for pengeheftelser, og at det må presiseres overfor megleren dersom de ønsket en annen ordning. Det kan ikke forventes at forbrukere har kunnskap om dette.

Det kreves erstatning for de 73 471 kroner av nettoprovenyet som ble utbetalt til dekning av pantekravet.

Oppgjør

I klagernes oppgjørsskjema var det oppgitt at de ønsket både boliglånet og hyttelånet innfridd, og det resterende beløpet satt inn på en annen konto. Det ble da ikke nevnt noe om byggelånet. Klagerne fikk ikke opplyst at innklagede hadde mottatt et brev fra banken til klagerne, med anvisning på at kun huslånet skulle innfris, og at det resterende beløpet skulle krediteres byggelånet. Oppgjøret ble gjennomført i tråd med bankens anvisning. Innklagede burde ha konferert med klagerne før oppgjøret ble gjennomført, særlig tatt i betraktning av at bankens anvisning ikke samsvarte med det som var oppgitt i oppgjørsskjemaet. Klagerne fikk ingen informasjon før oppgjørsoppstillingen ble oversendt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Manglende opplysning om innfrielse av pant

Klagerne har erkjent at de visste om at det var tinglyst en pantobligasjon på eiendommen med kommunen som panthaver. Klagerne har verken fortalt megler eller takstmann at de ønsket at pengeheftelsen skulle medfølge eiendommen ved salget. Salgsoppgaven ble utformet med tanke på at alle pengeheftelser skulle slettes ved salget, og denne ble oversendt klagerne til gjennomsyn, uten at de ga noen tilbakemeldinger på feil eller mangler. Innklagede ser likevel at megleren kunne ha opplyst klagerne om denne heftelsen før eiendommen ble lagt ut for salg. Klagerne har imidlertid ikke lidd et økonomisk tap. Dersom pantekravet på
73 471 kroner skulle overtas av ny eier, ville både verditakst og prisantydning blitt redusert tilsvarende, og kjøperen ville betalt mindre for eiendommen.

Oppgjør

Etter hva innklagede har fått opplyst, ble klagerne informert fra banken i romjulen om at de ikke ønsket å innfri hyttelånet. For at banken skulle slette pantet for byggelånet, ble det stilt krav om at bundet egenkapital skulle krediteres byggelånet, og innklagede har fått flere muntlige bekreftelser fra banken på at dette var avtalt med klagerne. Innklagede beklager imidlertid for at oppgjøret ble gjennomført, uten først å konferere ytterligere klagerne.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Sletting av panteheftelsen

Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at det har vært en dårlig kommunikasjon mellom megleren/innklagede og selgerne (klagerne), noe innklagede i realiteten synes å ha erkjent. Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Han burde derfor ha opplyst til klagerne at pantet måtte innfris, og unnlatelsen her er i strid med god meglerskikk. Ut fra det som fremgår av egenerklæringsskjemaet punkt 22, burde megleren forstått at klagerne gikk ut ifra at pantet ikke skulle innfris. Megleren skulle derfor informert klagerne om brevet fra kommunen som opplyste om at pantet måtte innfris ved salg. Nemnda vil imidlertid bemerke at det at megleren ved oppgjøret innfridde pantet, er i seg selv ikke kritikkverdig. En eiendom skal normalt overdras fri for pengeheftelser, og det er sannsynlig at hvis pantet skulle følge med til den nye eier, at det ville hatt betydning for prisen.  

Det følger av dette at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Oppgjøret for øvrig

Nemnda legger til grunn at innklagede også her i realiteten erkjenner at det var for dårlig kommunikasjon når det gjelder fordelingen av kjøpesummen. Dette gjelder særlig hvordan byggelånet skulle håndteres.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Vestby/Son har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.