Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede i november/desember 2004.
Klagerne mener at innklagede har gitt feil/mangelfulle opplysninger om bygårdens tilstand. Klagen omfatter også spørsmålet om et tilbakeholdt beløp som nå er utbetalt selgeren.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede i desember 2004. Den 6. februar 2007 reklamerte klagerne på mangelfulle opplysninger om heisen. Det har ikke lykkes å komme til enighet med innklagede, da innklagede avviser ethvert krav.
Av salgsoppgaven fremgikk bl.a. «Bygård totalrenovert 1998 med nytt vann/avløp, fasader, heis, ventilasjon og felles brannvarsling og sprinkelanlegg m.v.». Undersøkelser gjennom 2006 viser at heisen ikke er ny, og at den ikke ble totalrenovert i 1998. Flere hovedkomponenter i heisen er fra 1970-tallet, og er nå foreldet (styreskap, hydraulikktank og heisens bremsesystem). Sameiet har måttet påkoste heisen betydelige beløp for å holde den i bruksmessig og forsvarlig stand.
Før overtakelsen kommenterte klagerne overfor innklagede at heisen ikke virket slik den burde. Innklagede svarte at dette var noe selgeren skulle ordne, men at heisen som sådan var totalrenovert i 1998 slik det stod i salgsoppgaven.
I hele perioden etter overtakelsen 8. desember 2004 har det vært problemer med heisen. Først i april 2006 fikk sameiets styre tilgang til heishuset, og det viste seg at heisen ikke ble totalrenovert i 1998 slik det står i salgsoppgaven.
Den 23. januar 2007 ble det i ekstraordinært sameiermøte vedtatt at heisen måtte moderniseres. Sameiet hadde innhentet flere tilbud, og blant disse valgte sameiet det rimeligste alternativet på kr 498520. Fordelt etter sameierbrøken utgjør beløpet kr 37 000 for klagernes seksjon. Opplysningene i salgsoppgaven var direkte feil. Klageren krever derfor erstatning fra innklagede på kr 37 000.
Klagerne opplyser at de har holdt tilbake kr 50000 i forbindelse med kjøpet. Opprinnelig var dette begrunnet i en mangel i selve leiligheten. Da klagerne ble klar over heisens beskaffenhet, ba klagerne om fortsatt tilbakehold av beløpet. Selgeren har bedt innklagede om å utbetale beløpet, noe klagerne har motsatt seg.
Klageren har ettersendt fotodokumentasjon vedrørende heisens tilstand. Det påstås at heisens kapasitet nå er på maks 3 mindre personer.
Innklagede anfører:
Klageren anfører at det er gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven vedrørende heisen. Opplysningene som er gitt om bl.a. heisen, bygger på informasjon fra selgeren, og er derfor et eventuelt forhold mellom kjøper og selger. Innklagede har invitert selgeren til å delta i et møte hos innklagede vedrørende heisen, men selgeren har dessverre avslått dette.
Det er ikke anført noe ansvarsgrunnlag mot innklagede.
Det bestrides at denne type mangelskrav kan rettes mot innklagede, og det bestrides således også at dette faller inn under de saker som kan behandles av Reklamasjonsnemnda.
Dersom saken likevel tas tilbehandling, anføres det at innklagede har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og at det ikke foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Selgeren har gitt tilsvarende opplysninger til takstmannen som er bygningskyndig, og takstmannen har heller ikke reagert. Takstrapporten sier bl.a. «Vedlikehold: Hele bygningen med alle leiligheter ble totalt modernisert med bl.a. nytt elektrisk anlegg og røropplegg i 1999 i følge eier».
Selgeren har godkjent salgsoppgaven og gjennomgått og godkjent innholdet i taksten, jfr. vedlagt fax. Innklagede hadde ingen foranledning til å mistenke at opplysningene fra selgeren ikke var korrekte. I den grad det foreligger en mangel, er dette et forhold mellom kjøper og selger, og innklagede kan ikke holdes ansvarlig for dette.
Faktum er at heisen hadde stoppet før visning. Innklagede bekreftet overfor klagerne at heisen ville bli reparert slik at den funksjonerte, noe som også ble utført. Den usikkerhet klagerne følte omkring heisens tekniske beskaffenhet kunne enkelt vært inntatt i kjøpekontrakten eller senest i overtakelsesprotokollen. Ingen slike forbehold ble tatt. Det bemerkes at den ene klageren er erfaren jurist.
Klagerne skrev i e-post av 7. mars 2005 følgende til innklagede: «Det er også med stor økonomisk bekymring jeg ble informert om av X at heisen i gården vil koste oss seksjonseiere et større beløp i tiden fremover. Da jeg inngikk kontrakten, stod heisen, men ble forsikret at den ble reparert så raskt heismontørstreiken var over. Et heisfirma hadde angivelig avgitt en tilstandsrapport som sa at heisen var i generelt god stand. Er det selger som har innhentet dette?»
Den ansvarlige saksbehandleren har sluttet hos innklagede, men innklagede er ikke kjent med at det skal være fremlagt noen attest vedrørende heisen.
Det bestrides at heisens beskaffenhet kan danne grunnlag for krav klagerne mot innklagede, og innklagede kan ikke ta stilling til om klagerne har et rettmessig krav mot selgeren.
Klagerne holdt tilbake et beløp, og vilkårene for tilbakeholdet fremgår av e-post av 7. mars 2005: «For mitt kjøp ble det holdt tilbake kr 50000 for en bryter til badegulvet ble reparert. Dette er gjort, men jeg krever at beløpet fortsatt blir holdt tilbake inntil det er blitt en avklaring på det økonomiske vedrørende gården.» Klagerne har altså bekreftet at tilbakeholdet gjelder «bryter til badegulvet», og videre at utbedringsarbeidet er utført. Selgeren har krevd at beløpet utbetales. Da det ikke foreligger rettslig grunnlag for ytterligere tilbakehold, må innklagede foreta oppgjør med selgeren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagedes henvisning til fax av 1. juli 2004 gjelder kun takstrapporten. Innholdet i faxen sier ingenting om renoveringen.
Innklagede har ikke fremlagt noen dokumentasjon på at det er stilt spørsmål ved takstens kvalitet. En profesjonell eiendomsmegler bør gjøre dette.
Innklagede er ansvarlig for innholdet i salgsoppgaven. Innklagede kan ikke ha opptrådt i tråd med god meglerskikk når de ikke kan dokumentere å ha oppfylt sin undersøkelsesplikt.
Klagerne vil påpeke at de tok muntlig forbehold når det gjaldt heisens beskaffenhet. Det er ingen tvil om at innklagede forsikret om at heisen skulle repareres og dermed bli i forskriftsmessig stand. I tillit til dette tok klagerne ikke skriftlig forbehold. Innklagedebestrider ikke å ha bekreftet at heisen skulle repareres.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede gjør gjeldende at det er foretatt et forsvarlig valg av takstmann, og det er videre sikker rett at en kjøper ikke kan kreve at en eiendomsmegler er bygningskyndig.
Selgeren er primærkilden til informasjon for en eiendomsmegler. Innklagede hadde ingen grunn til å betvile at informasjonen som fremkom av taksten – som var skriftlig gjennomgått og akseptert av selgeren – var korrekt.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klagerne har sendt brev direkte til innklagede og uttrykkelig meddelt at det tilbakeholdte beløpet på kr 50000 ikke skal utbetales selgeren uten klagernes samtykke. Klagerne holder innklagede ansvarlig dersom beløpet blir utbetalt, da klagerne fremdeles har instruksjonsrett over det tilbakeholdte beløp.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
På Reklamasjonsnemndas forespørsel har innklagede fremlagt ytterligere opplysninger i saken.
Innklagede hevder at leiligheten ble kjøpt med tanke på utleie, og mener derfor at saken faller utenfor de typer saker som Reklamasjonsnemnda kan behandle, og krever at saken avvises.
Innklagede har fremlagt kopi av overtakelsesprotokollen, og det er ikke nedfelt noen merknader eller instruks fra klagerne om tilbakehold av kr 50000. Slik «instruks» ble gitt pr telefon til innklagede etter at overtakelsen var gjennomført. Klagerne hadde derfor ikke instruksjonsrett over kjøpesummen, men selgeren samtykket i at kr 50000 kunne stå på meglers klientkonto inntil forholdet var utbedret. Partene var enige i at selgeren skulle stå for reparasjon av varmekabler/bryter til badegulv. I e-post 7. mars 2005 bekreftet klagerne at forholdet var utbedret, og beløpet ble utbetalt selgeren.
Innklagede mener at de ikke kunne imøtekomme klagernes krav om fortsatt tilbakehold av kr 50000, da forholdet var utbedret for selgers regning i henhold til avtalen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder påstand om feil informasjon om heisens tilstand ved kjøp av leilighet, samt påstand om urettmessig utbetaling av et tilbakeholdt beløp.
Reklamasjonsnemnda behandler klager fra forbrukere mot eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet Nemnda. Det er likevel adgang for Reklamasjonsnemnda til å ta saker til behandling der klageren ikke kan anses som forbruker, så fremt den interesse som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1. Klagerne har opplyst at leiligheten ble kjøpt med tanke på at klagernes barn skulle bo der under studietiden. Inntil nå har imidlertid leiligheten vært utleid, fordi klagernes barn har oppholdt seg i utlandet. Klagerne har opplyst at deres datter nå er tilbake fra sitt utenlandsopphold, og skal bo i leiligheten mens hun studerer. Reklamasjonsnemnda har ingen holdepunkter for å trekke dette i tvil, og anser det hensiktsmessig å behandle saken.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at forholdet mellom klageren og selgeren ikke er nærmere vurdert. Etter Nemndas oppfatning kan omstendighetene tyde på at klageren kan ha et krav mot selgeren. Eteventuelt krav må i så fall rettes direkte mot selgeren.
Reklamasjonsnemnda har tidligere uttalt at en eiendomsmegler bør utvise varsomhet med å benytte begrep som «totalrenovert» i salgsoppgaven, jfr. sak 294/06. Å innta begrep som «totalrenovert» i salgsoppgaven, skaper en særlig forventning hos eventuelle kjøpere. I tilfeller der opplysningen stammer fra selgeren, kan dette med fordel presiseres i salgsoppgaven.
På bakgrunn av den dokumentasjonen som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda synes det klart at heisen ikke ble totalrenovert i 1998. At heisen ikke fungerte tilfredsstillende forut for overtakelsen kunne vært en oppfordring til innklagede om å undersøke heisens beskaffenhet grundigere. Det materiale som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, gir imidlertid ikke grunnlag for å konkludere at innklagede i dette tilfellet burde ha undersøkt nærmere om den informasjon som var gitt av selgeren og som syntes å være i samsvar med den foreliggende takst, var korrekt. Det bemerkes særlig at heisen var i drift på overtakelsestidspunktet.
Takstmannen har ikke reagert på opplysningen om at heisen var totalrenovert i 1998. En eiendomsmegler må i utgangspunktet kunne legge til grunn en takstmanns byggtekniske vurdering.
Når det gjelder spørsmålet om det tilbakeholdte beløpet på kr 50000, må Reklamasjonsnemnda basere seg på det som er fremlagt av dokumentasjon. Overtakelsen var 8. desember 2004. Overtakelseserklæringen inneholder ingen instruks fra kjøperen om tilbakehold av kr 50000. Det er ikke nedfelt noen bemerkninger om boligen i overtakelseserklæringen, og boligen må anses overtatt. Slik Reklamasjonsnemnda forstår situasjonen har klagerne påberopt seg mangler ved badegulvet etter overtakelsen. På dette tidspunktet var instruksjonsretten over kjøpesummen gått over til selgeren, og klagerne kunne ikke ensidig kreve at det ble tilbakeholdt et beløp som sikkerhet for eventuelle mangler ved boligen. Det fremgår av sammenhengen at selgeren samtykket i at kr 50000 ble stående på innklagedes klientkonto inntil mangelen ved badegulvet var rettet. Når klagerne bekreftet at forholdet var utbedret, bl.a. gjennom e-post av 7. mars 2005, kan ikke klagerne kreve fortsatt tilbakehold av beløpet.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2007
| (sign.) Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant |
(sign.) Thor Falkanger
formann |
(sign.) Kåre Mæland
Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |