Klage nr. 2020057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Stavanger
v/advokat Tarjei Hovland
Advokatfirma Kyrre ANS
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger om fellesgjeld
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak den 16. januar 2014.
Fellesgjelden som ble oppgitt av innklagede da klageren kjøpte leiligheten, var på 73 538
kroner, mens den faktiske fellesgjelden som var registrert på andelen før salget fant sted, var
på hele 263 295 kroner.
Dette ble først oppdaget av klagerens megler ved videresalg av leiligheten i 2019.
I forbindelse med videresalget ble klageren opplyst at han ville få et
fradragsberettiget tap som følge av tapt verdi ved salg, ettersom han ikke hadde bodd i
boligen det siste året. Klageren mistet som følge av feil opplysninger om fellesgjelden tilbake
i 2014, hovedandelen av det fradragsberettigede tapet fra salget. Differansen mellom den
totale salgssummen i kontrakten fra 2014 og den totale salgssummen klageren ble opplyst om ved videresalget, er på 189 757 kroner. Tapet kreves erstattet av innklagede.
Innklagede bestrider kravet. Megleren har ivaretatt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Under enhver omstendighet er kravet foreldet.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om fellesgjeld – krav om erstatning
Innklagede hadde ikke opplyst om endringene i fellesgjelden som hadde inntruffet i forkant av salget. Innklagede ble varslet om saken umiddelbart etter at klageren hadde fått opplysningene fra ny megler i forbindelse med videresalg av leiligheten i utgangen av 2019.
Totalkostnaden som var oppgitt til 2 250 000 kroner pluss omkostninger og fellesgjeld. Disse opplysningene fremgår av kjøpekontrakten. Totalkostnaden for salget som innklagede oppga i kjøpekontrakten var på kr 2 323 538 kroner. I forbindelse med nylig salg av leiligheten fikk klageren opplysninger om at salget i 2014 var registrert med en langt høyere fellesgjeld og hadde en totalkostnad på 2 513 295 kroner. Gjeldsforpliktelsene som ble overført til klageren, var langt høyere enn han hadde blitt opplyst om i kjøpekontrakten fra 2014. Dette rammet også klagerens finansieringsforpliktelser gitt ved det lånetilsagnet han fikk fra banken.
Klageren hadde på kjøpstidspunktet ingen grunn til å tvile på at megleren ikke hadde innhentet alle vesentlige opplysninger om borettslagets økonomi og forsikret seg om at innholdet i kjøpekontrakten var riktig. Det var ikke gitt noen indikasjon fra verken megleren eller selgeren om at fellesgjelden hadde økt eller kom til å øke i nærmeste fremtid. Både megleren og selgeren har, verken i prospektet eller i kontrakten, klart å videreformidle svært vesentlige opplysninger om borettslagets økonomi. Gjeldsforpliktelsen var inntruffet før både budrunden og kontraktsmøte var gjennomført. Det var heller ikke gitt opplysninger om ny fellesgjeld etter at salget var tinglyst, slik at klageren kunne tatt stilling til om han var villig til å akseptere kjøpet med denne kostnadsøkningen.
Med bakgrunn i dette fremsettes det krav om at innklagede erstatter den overskytende differansen i fellesgjelden på 189 757 kroner, som klageren ikke ble opplyst om i forbindelse med boligkjøpet.
Klageren fikk først kjennskap til den feilaktige fellesgjelden gjennom megleren som var engasjert til å forestå videresalget av leiligheten i 2019, da vedkommende ga han en muntlig orientering om fellesgjeld i 2014 tilknyttet hans fremtidig skatteoppgjør. Informasjonen om tidligere salgsverdi var hentet fra eiendomsregisteret Eiendomsverdi. Her er alle salgsverdier oppført. Klageren fikk opplyst at salget av leiligheten i 2014, var oppført med en fellesgjeld på 263 295 kroner.
Slik klageren forstår det skal innklagede ha registrert riktig fellesgjeld i eiendomsregisteret Eiendomsverdi, til tross for at opplysningene ikke ble videreformidlet til klageren. Dette er opplysninger klageren ikke kan fremlegge da han ikke har innsynsmulighet i dette registeret. Meglerens kjennskap til økning i fellesgjeld er slik klageren forstår det sporbart her, samtidig som opplysningene ikke er tilgjengelige for privatpersoner. Dersom innklagede ikke var kjent med kostnadsøkningen i fellesgjeld som inntraff før salgstidspunktet, burde fellesgjelden som boligsalget ble registrert med være lik 73 538 kroner, tilsvarende de opplysningene som var gitt i kjøpekontrakten. Dette underbygger at megleren har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt, da det ikke ble gitt en orientering til kjøper om den reelle fellesgjelden på salgstidspunktet tilbake i 2014.
Foreldelse
Som privatperson vil klageren ikke kunne tidfeste en økning av fellesgjeld dersom den inntraff innenfor året hvor salget fant sted. Borettslagenes årsoppgaver og personlige årsoppgaver tidfester ikke kostnadsøkningene innenfor året. Argumentasjonen om at klageren som kjøper allerede i 2015 burde oppdaget at opplysningene i kjøpekontrakten ikke var riktig, er av den grunn urimelige og forutsetter at klageren måtte forstå at megleren oppga feil opplysninger om borettslagets gjeldssituasjon på kjøpstidspunktet. Med bakgrunn i at riktig tidfesting av den økte fellesgjelden har vært forbeholdt meglere med innsynsmulighet i eiendomsregisteret Eiendomsverdi, har klageren som privatperson ikke hatt noen forutsetning for å tidfeste økningen.
Kravet er ikke foreldet jf. foreldelseslovens § 9, da klageren har vært uvitende om at den økte fellesgjelden var registrert på boligen før salgstidspunktet i 2014. Klageren har ikke hatt tilgang til opplysninger som kunne påvist feil ved kjøpekontrakten eller som kunne gitt grunnlag for å tvile på at opplysningene i kjøpekontrakten var riktige. Det vises til foreldelsesloven § 10 første ledd (uvitenhet og andre hindringer).
Dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap.
Anførselen fra innklagede om foreldelse kan ikke føre frem, da den nødvendige kunnskapen har vært forbeholdt registrerte meglerforetak.
Innklagede har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om fellesgjeld – krav om erstatning
Et krav om erstatning forutsetter at de alminnelige erstatningsrettslige vilkårene om uaktsom opptreden, årsakssammenheng og økonomisk tap er oppfylt. Det skal være et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som ansvarsbetingende uaktsomt, jf. Rt. 1995 s. 1350. Kjøper har bevisbyrden for at vilkårene er oppfylt.
Megleren innhentet opplysninger fra borettslagets forretningsfører, hvor det fremgikk at fellesgjelden var 78 554 kroner pr. 9. september 2013. Forretningsføreren har oversikt over fellesgjelden, og det må legges til at de opplysningene megleren fikk fra forretningsføreren var korrekte. Selgeren har videre svart «nei» i egenerklæringsskjemaet av samme dato på spørsmål om selgeren kjenner til «vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen (for eksempel vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/økte fellesutgifter».
Megleren har følgelig gjort de undersøkelser som kan forventes med hensyn til å avklare størrelsen på andelen av fellesgjelden. Et eventuelt ansvar for innklagede må forutsette at det inntraff omstendigheter etter 9. september 2019, men før salget til klageren, som ga megleren oppfordring til å undersøke andelen av fellesgjelden på nytt. Det er ingenting i klagen som tilsier at informasjon om slik økning i fellesgjeld har blitt formidlet til megleren, eller at det er andre omstendigheter som har gitt megleren et insentiv til å undersøke dette nærmere.
Det gikk få måneder fra megleren innhentet opplysninger til eiendommen ble solgt. Det kan ikke forventes at megleren gjør ytterligere undersøkelser i den korte perioden som har gått fra oppdraget ble satt i gang og frem til leiligheten ble solgt. Megleren er i slike tilfeller avhengig av opplysninger fra selger.
Det var ikke truffet beslutning om å øke fellesgjelden på det tidspunktet megleren påtok seg oppdraget, i motsetning til RG-2000-949. Det er heller ikke kommet frem opplysninger som tilsier at megleren burde ha foretatt nærmere undersøkelser, som for eksempel pågående byggearbeider eller annet. Det må legges til grunn at megleren har gjort tilstrekkelige undersøkelser i forbindelse med salget av eiendommen. Det er ikke forhold som tilsier at megleren burde ha undersøkt størrelsen på fellesgjelden nærmere etter at han fikk korrekte opplysninger om andelen fellesgjeld den 9. september 2013. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og kravet om erstatning kan følgelig ikke føre frem.
Foreldelse
Foreldelsesfristen er tre år fra den dag da skadelidte «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap» om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9. Nødvendig kunnskap vil foreligge når bevissituasjonen er slik at det objektivt sett kan konstateres grunnlag for å reise sak, jf. Rt. 2007 s. 1479. Foreldelseslovens § 9 pålegger skadelidte en viss undersøkelsesplikt for å skaffe seg slik kunnskap, jf. ordlyden «burde».
Som andelseier i borettslaget har klageren fått seg forelagt årsoppgaver fra borettslagets forretningsfører. Årsoppgavene sendes ut til den enkelte andelseier hvert år, og inneholder spesifikk informasjon om den enkelte andelseiers fellesgjeld. Klageren overtok leiligheten den 31. januar 2014. Etter dette har klageren mottatt årsoppgaver i 2015, 2016, 2017, 2018 og 2019. Hver av årsoppgavene angir den andel fellesgjeld som faller på klagerens borettslagsandel. Det fremgår av årsoppgaven for 2014 at andel fellesgjeld som faller på klagerens borettslagsandel, er 269 581 kroner. Klageren har følgelig hatt enda mer informasjon om et eventuelt krav, enn det en kjøper ville fått ved innsyn i grunnboken, jf. TOSLO-2011-82204.
Klageren ble senest i 2015 kjent med at fellesgjelden var høyere enn oppgitt i kjøpekontrakten. Basert på ovennevnte må det legges til grunn at klageren senest ved utlevering av årsoppgave for 2014, objektivt sett kunne konstatere grunnlag for å reise sak, jfr. Rt. 2007 s. 1479, og samtidig «fikk nødvendig kunnskap» om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9. Det har gått mer enn tre år før fristavbrytende skritt ble tatt, og kravet er følgelig foreldet.
Registeret Eiendomsverdi er ikke et register som benyttes til å dokumentere andel fellesgjeld. Innklagede er ikke kjent med hva som fremkom i registeret på salgstidspunktet knyttet til fellesgjeld. Når det gjelder foreldelsesspørsmålet, kan ikke klageren høres med at han ikke har hatt forutsetning for å tidfeste økningen i fellesgjeld, fordi han ikke har innsynsmulighet (dvs. kjøpt lisens) på eiendomsregisteret Eiendomsverdi.
Det er foreldelseslovens § 9 (og ikke § 10) som regulerer foreldelse av krav på skadeerstatning. Det avgjørende for når foreldelsesfristen starter å løpe er da skadelidte «fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige».Klageren hadde slik kunnskap senest da han mottok årsoppgaven for 2014 i 2015. Dette er for øvrig den ordinære måten andelseiere får opplyst restgjeld på sin andel av fellesgjelden. Kravet er foreldet.
Kravet mot innklagede kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem på grunn av foreldelse.
Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Uansett om man anvender foreldelsesfristen § 9 eller § 10 nr. 1 er kravet klart foreldet. Foreldelsesfristen begynner å løpe når klageren (fordringshaveren) burde skaffet seg opplysninger om fellesgjelden. Da klageren hvert år har mottatt årsoppgave fra forretningsføreren, hvor blant annet andel fellesgjeld er opplyst, burde klageren i det minste blitt kjent med hva hans andel fellesgjeld var. Det er da uten betydning om klageren først ble bevisst på andel fellesgjeld i forbindelse med salget, slik klageren har anført. Nemnda nevner i tillegg at megleren i forbindelse med salget ga korrekte opplysninger om andel fellesgjeld i henhold til oppgave datert 9. september 2013 fra forretningsføreren.
Da nemnda har kommet til at eventuelle krav er foreldet, behøver nemnda ikke å ta stilling til det som er anført i klagen om sakens realitet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.