Klage nr. 2020062
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokat Helle Annfelt Kløverstad
Immer Advokat AS
Innklaget: DNB Eiendom AS Trondheim Moholt
Saken gjelder: Budgivning, samt meglers omsorgs- og rådgivningsplikt
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i slutten av april 2019 en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Prisantydningen var på 2 950 000 kroner. Klageren innga den 25. april 2019, dagen etter visning, bud på 3 000 000 kroner. Samme dag høynet hun sitt bud til 3 100 000 kroner, uten at det var inngitt andre høyere bud. Klageren anfører at megleren forledet henne til å by over seg selv, som eneste hudgiver, på en leilighet som ikke var egnet for henne, og hvor hun under normale omstendigheter ville ha utnyttet sin ansiennitet til eventuelt å tre inn i et bud.
Leiligheten var ikke egnet for henne, og ut fra hennes helsetilstand må dette ha fremstått som temmelig klart for megleren. Klageren anfører at avtalen følgelig ikke kan anses som bindende, jf. avtalelovens § 33. Det anføres videre at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, gjennom å ikke dra omsorg for begge parters interesser jf. eiendomsmeglings-lovens § 6-3 første ledd og § 3-1. Innklagede har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og det kreves erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede bestrider kravet. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede forledet klageren til å kjøpe leiligheten, og til å by en høyere kjøpesum enn nødvendig. Klageren, som er født i 1944, er både glemsk og dårlig til bens. Leiligheten ligger i andre etasje uten heis, og er et oppussingsobjekt. Klageren ville aldri ut fra en rasjonell beslutning ha kjøpt en slik leilighet. Hun ville heller ikke ha forhøyet sitt bud med 100 000 kroner, når hun allerede hadde inngitt et bud 50 000 kroner over prisantydning, og dette budet fremdeles var registrert som det høyeste budet. Klageren glemte overtagelsen av leiligheten, noe som bekrefter at hun ikke hadde noen bevissthet om hva et boligkjøp faktisk innebar, eller evne til å forstå konsekvensen av den avtalen som ble inngått.
Megler kom hjem
til klageren dagen etter visningen. Det har formodentlig oppstått et
tillitsforhold mellom klageren og
megler. Klageren innga den 25 april 2019 kl. 10.00 bud på
3 000 000 kroner, 50 000 kroner
over prisantydning. Budet stod til klokken 12.00 samme dag. Da akseptfristen
var ute, var det ikke kommet inn noen andre bud. Tjuefire minutter etter
akseptfristen, la likevel klageren inn et nytt bud på 100 000 kroner over
sitt forrige bud. Budet ble journalført kl. 12.47 og akseptert kl. 12.50. Klageren
bød over seg selv uten at noen andre har vist interesse. Det har formodningen
mot seg at klageren i minuttene etter klokken 12.00, men ikke på noe tidspunkt
tidligere, på egenhånd har kommet frem til at hun skal legge inn et bud som er
ytterligere 100 000 kroner over prisantydning for å være taktisk.
Salgsobjektet er en helt ordinær leilighet, med betydelig behov for oppgradering, og er lite tilpasset klagerens situasjon. Det finnes ingen dokumentasjon på at klager har budt over seg selv av taktiske årsaker, slik innklagede anfører. At prisen er for høy, underbygges av at det verken har vært andre budgivere eller interesse for å benytte seg av forkjøpsretten. Megleren har overtalt klageren til å høyne sitt bud for å tilfredsstille selger.
Megleren beskriver området eiendommen ligger i som svært populært blant eldre. Til tross for dette var det altså ingen andre interessenter til leiligheten etter at visningen var avholdt. Det er regelmessig eiendommer til salgs i området. Denne leiligheten var ikke spesielt egnet for klageren. Hun er og var skrøpelig, svært dårlig til bens, og bruker staver både inne og ute fordi hun faller ofte. Megleren opplyser at det å ha alt på ett plan var kjøpsmotiverende for klageren. Han har likevel formidlet en leilighet hvor man må forsere en relativt utfordrende trapp for å komme seg inn og ut. I sin gamle bolig hadde klageren alt hun trengte i det daglige på en flate, og på bakkenivå; stue, kjøkken og toalett. Kun soverom og hovedbad var i andre etasje, og trappen opp dit var mindre krevende enn de tre trappeavsatsene som utgjør trappen opp til den nye leilighetens inngangsdør. Boligen hennes var i tillegg nylig oppusset. Dette må ha vært tydelig for megleren, da han både besøkte klageren hjemme og inngikk oppdragsavtale på salg av hennes daværende bolig.
Det er ingenting ved salgsobjektet som tilsier at klageren skulle ha noen rasjonell grunn til å overby seg selv. Tvert imot vil de fleste eldre kjøpere som forlater en bolig som nettopp er ferdig oppusset ikke ha ønske eller ha en rasjonell begrunnelse for å kjøpe en bolig hvor man må gjøre oppgraderinger av bad og andre rom.
Klageren er medisinsk utredet og vurdert til å ikke forstå konsekvenser, ikke være i stand til å ivareta egne interesser, å være impulsiv og å ha manglende selvinnsikt i egen situasjon. Dette var klart for enhver som tilbrakte mer enn 15 minutter med henne og snakket med henne om noe konkret, som bolig, også ved tidspunktet for kjøp av leiligheten. Megleren må ha lagt merke til dette i sine samtaler med klager. Megler viser til at verken selger eller andre deltagere på visningen reagerte på klagerens adferd, uten at dette er dokumentert.
Da klageren glemte overtagelsen, ringte megleren døtrene hennes for å etterlyse henne, da hun selv ikke svarte på oppringninger. Døtrene kjørte henne til overtagelsen. Klageren husket ved overtakelsen ikke hvilken leilighet hun hadde kjøpt og ringte på i første etasje, fordi hun trodde leiligheten lå der. Da hun ble gjort oppmerksom på at hun måtte opp en trapp, ble hun overrasket og rasende. Videre var hun etter overtagelsesforretningen også opprørt over at «badet var ubrukelig», fordi hun tilsynelatende ikke var klar over badets tilstand før dette.
Klageren har både betalt for mye for eiendommen, og kjøpt en eiendom som hun må påregne å bruke flere hundre tusen kroner på å pusse opp. Det er høyst tvilsomt om hun vil få igjen oppgraderingskostnadene til boligen, før hun må over i en form for omsorgsbolig eller institusjon, fordi klagerens fysiske helsetilstand allerede på visningstidspunktet klart tilsa at trappene i oppgangen var en utfordring. Klageren har ikke vært i stand til å forstå taksten eller de andre dokumentene i salgsoppgaven og leilighetens tilstand, kun forholdt seg til det som ble muntlig presentert av megler.
Klageren kjøpte en bolig som ikke var egnet for henne. Megleren må ha lagt merke til klagerens utfordringer i løpet av de samtaler han hadde med henne og den timen hun var på visning, samt ved besøk hjemme i hennes egen bolig. Avtalen kan følgelig ikke anses som bindende, jf. avtalelovens § 33, jf. Rt-1989-756 og Rt-1959-1048 og RG-1981-56. Når det gjelder eldre mennesker, må det forventes at megler viser særlig årvåkenhet for å forsikre seg om at parten inngår avtalen på bakgrunn av et informert valg og uten utilbørlig press.
Innklagede burde tatt skritt for å ivareta kjøper, jf. eiendomsmeglingslovens § 6- 3.Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. § 6-3 første ledd første setning. Bestemmelsen pålegger megleren å dra omsorg for begge parters interesser, noe som under budrunden må omfatte alle som byr på eiendommen, jf. RG-2006-1007.
Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det kreves erstatning fastsatt etter nemndas skjønn. Erstatningsutmålingen må skje med utgangspunkt i at klageren både er påført tap ved å by mot seg selv, og ved ikke å ha forstått hva slags objekt hun kjøpte.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligområdet hvor denne leiligheten lå har i en årrekke vært et av de mest etterspurte boligområdene for seniorer og pensjonister. Borettslaget har store grøntarealer, felles sittegrupper m.m. Det er ansatt to vaktmestere til å ivareta uteområdene, samt yte annen service til beboerne. Borrettslaget har alle servicefunksjoner man trenger i det daglige i umiddelbar nærhet, herunder legekontor, tannlege, fysioterapi, samt et stort apotek. Det er med bakgrunn i dette faktum at man må vurdere hvorvidt det var relevant for klageren å komme på visning.
Den solgte borettslagsleiligheten var på 89 kvm med alt på ett plan. Det var stue, kjøkken, tre soverom, gang, toalett/servantrom og bad. I våtromstesten som fulgte salgsdokumentene, fremgikk det følgende i konklusjonen; «Våtrommene fremstår i god stand, men baderom har behov for en oppgradering». Dette var ikke en leilighet med behov for omfattende oppgraderinger, slik det hevdes i klagen.
Klageren kom på den første og eneste visningen, som ble avholdt den 24. april 2019. Det kom i alt fem interessenter til visningen, inkludert klager. Fremstillingen av klagers helsetilstand harmonerer dårlig med det inntrykket megleren fikk av klageren under visning. Til stede sammen med megleren var representant for selgerne. Klageren hadde en lengre prat med selgers representant. Hun fortalte at hun var godt kjent i området, da hun hadde bodd der tidligere. Hun fortalte videre at hun nå var på jakt etter en leilighet hvor alt var på ett plan og gav detaljert uttrykk for at dette var en svært praktisk leilighet for henne. Rekkehuset hun bodde i hadde soverom og bad i 2. etasje og vaskerom i kjelleren. Det ville derfor bli mye enklere for henne å få alt samlet på et plan. Det at leiligheten lå i 2. etasje så hun ikke på som noe problem, snarere ville dette gi henne «litt trim» i hverdagen.
Klageren var både pratsom og oppegående under visningen. Megleren hadde ingen forutsetning for å ha noen formening om at klageren var glemsk ut fra samtalen under visning. Verken megleren eller andre på visningen reagerte på at hun var dårlig til bens.
Under visningen oppstod det en diskusjon i plenum med de fem visningsdeltakerne om ansiennitet. Klageren gav uttrykk for at hun hadde lang ansiennitet, noe som kunne sette henne i posisjon til å benytte seg av forkjøpsretten til andelen. Det samme ble kommentert fra en annen visningsdeltaker, som også hadde meldt inn forkjøpsretten til forhåndsprøving. Forhåndsprøving av forkjøpsretten ble kunngjort den 9. februar 2019, med frist for å melde sin interesse den 18. februar 2019. Klageren hadde ikke meldt sin forhåndsinteresse, som er et absolutt krav, og kunne derfor ikke benytte seg av forkjøpsretten. Budet var således det eneste hun kunne konkurrere med.
Klageren ville inngi bud på visningen noe megleren måtte avvise, da hun ikke hadde med seg gyldig legitimasjon. Det ble i stedet avtalt at megleren skulle komme hjem til henne dagen etter på en befaring. Under besøket dagen etter tok han kopi av passet hennes. Samtidig tok han imot budet fra henne på leiligheten. Det ble inngitt et gyldig skriftlig bud på 3 000 000 kroner, og budet ble deretter varslet ut til ti øvrige interessenter.
Ettersom klageren stod utenfor gruppen av forkjøpsberettigede og ville sikre deg boligen, høynet hun senere sitt bud med 100 000 kroner. Budforhøyelsen ble bekreftet av klageren på SMS til megleren, som igjen bekreftet mottak av budet. Det var ikke noe irrasjonelt ved en slik opptreden. Hun ville sikre seg leiligheten i konkurransen med de fem andre som hadde meldt sin interesse for å ta boligen på forkjøpsrett. Dette er en vanlig taktikk i tilsvarende tilfeller. Megleren hadde heller ingen grunn til å reagere på økningen tilsvarende 100 000 kroner, 10 000 kroner hadde ikke vært nok, trolig heller ikke 50 000 kroner.
At overtagelsesdatoen ble glemt kan heller ikke tillegges avgjørende vekt for om klageren hadde tilstrekkelig bevissthet i forhold til kjøp av boligen. Megleren hadde heller ingen indikasjoner på at hun var glemsk eller på andre måter ikke kunne ivareta sine interesser, verken på visningen eller dagen etter på befaring hjemme hos henne. Megler har ingen generell frarådingsplikt. Det var heller ingen forhold ved situasjonen som tilsa at megleren skulle gi klageren råd om ikke å kjøpe boligen. Klageren fremstod som bevisst, særlig med tanke på at dette var en leilighet som, ut fra hennes behov, passet henne godt og lå i et område hun hadde vokst opp i.
Som utgangspunkt har kjøper risikoen for egen budgivning og finansiering. Det er på det rene at megleren ikke kjente til klagerens helsetilstand, slik den er beskrevet i bemerkningene til en medisinsk utredning, foretatt syv måneder etter at leiligheten ble kjøpt. Helsetilstanden hennes kan også ha forverret seg i denne perioden. Innklagede er uenig i at megleren burde ha foretatt en nærmere undersøkelser av klagerens helsetilstand eller beslutningsevne etter klagers deltagelse på visningen og etter besøk hjemme hos henne dagen etter. Basert på meglerens kontakt med klageren før avtale inngåelsen, var det ingen ting som tilsa at slike undersøkelser var nødvendige. Det avvises at innklagede skal ha lagt press på klageren i forbindelse med budgivningen.
Det fremstår som både normal og god service å foreta befaring av en mulig interessents bolig. Det er en selvfølge at meglere yter slik service, også overfor eldre mennesker. Det faller på sin egen urimelighet at dette skal brukes mot megleren. Det avvises å ha oppstått et spesielt tillitsforhold. Dette var et helt ordinært kundeforhold. Ved kontroll av finansiering, ble det heller ikke bemerket noe fra bankrådgiveren som ordnet med finansieringsbeviset, verken knyttet til objektet eller noen fraråding med bakgrunn i klagerens helsetilstand.
Det ligger ikke innenfor meglerens rådgivningsplikt å gå inn å konkret vurdere hvorvidt boligen egner seg for kjøperen. Megleren hadde heller ingen grunn til, basert på klagerens opptreden på visningen eller under meglerens besøk i forbindelse med befaringen, å mistenke at klageren ikke hadde rettslig disposisjonsevne, eller hadde sjelelig svekkelse som skulle tilsi at boligkjøpet ikke var en overveid handling fra hennes side.
Megleren har opptrådt slik han normalt sett ville opptrådt i tilsvarende saker. Det foreligger ikke grunnlag for å påstå at megleren har brutt god meglerskikk ved ikke å ha foretatt nærmere undersøkelser av klagerens helsetilstand før avtaleinngåelsen.
Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.
Klagen kan ikke føre fem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Som det fremgår av partenes anførsler, er det på vesentlige punkter påstand mot påstand. Saken reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. I en slik sak er det nødvendig med umiddelbar bevisføring, det vil si forklaringer fra sakens parter pluss eventuelle vitner.
Nemnda vil for ordens skyld nevne at spørsmålet om avtalen eventuelt kan settes til side i henhold til avtaleloven § 33, er et kjøper-selger-forhold. Innklagede/megleren kan ikke under noen omstendighet bestemme noe i den forbindelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.