Saksfremstilling:
Klagerne solgte eiendom gjennom innklagede.
Klagerne er misfornøyde med innklagedes veiledning/håndtering av salget.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av at en del av et fellesareal ikke kan selges separat, tross innklagedes opplysninger om dette.
Høsten 2006 kontaktet klagerne innklagede for å selge en eiendom (x). Det fremgår av grunnboksbladet for eiendommen at denne har en ideell andel (y) i et annet bnr på samme gnr. Dette er benevnt som fellesareal på grunnboksbladet.
I forbindelse med befaring før eiendommen ble lagt ut for salg, anbefalte innklagede at x og y ble solgt separat for å få høyere salgssum. I den anledning mottok klageren et brev fra innklagede der markedsverdien for y ble oppgitt å ligge i prisleiet rundt kr 400000 dersom tomten kunne bebygges. Klagerne var kjent med at kommunen tidligere hadde godkjent y for bebyggelse, og fulgte derfor innklagedes råd om å selge eiendommen separat.
Innklagede utarbeidet salgsoppgave for eiendom x. Denne ble deretter solgt. Det ble etter hvert klart for klagerne at eiendom y ikke kunne selges separat idet eiendommen ligger i et realsameie og derfor fulgte med eiendom x ved salget. Innklagede var likevel av den oppfatning at y ikke fulgte med x ved salget. I den anledning oppstod følgende problem: Hvis skjøtet på x ble tinglyst, ville y medfølge automatisk idet x er medeier i y. Innklagede kontaktet i den anledning advokat som foreslo at det ble utstedt nytt skjøte fra klagerne der det under rubrikken «andre avtaler» (som ikke skal tinglyses) inntas bestemmelse om at overdragelsen ikke omfatter selgers ideelle halvpart av y. Klagerne, som siden salget på x hadde betjent renter på boliglånet på denne eiendommen i tillegg til renter på sin nykjøpte eiendom, så seg tvunget til å underskrive på skjøtet for å unngå sammenbrudd i økonomien sin. Renteutgiftene på x fra 1. januar til 15. mars 2007 utgjør kr 44888.
Kjøperne av x reagerte på skjøtet og engasjerte advokat. De hevdet at andelen av y fulgte med kjøpet av x. Klagerne anser andelen av y som tapt. Andelen y tilhører eiendom x, og det er derfor ikke grunnlag for å kreve y fraskilt x og tilbakeføre den til klagerne.
Klagerne reklamerte overfor innklagede den 26. mars 2007. Det ble krevd erstatning for at de ikke kunne selge andelen av y separat slik forespeilet av innklagede. Kravet knyttet til dette er kr 200000 (som er halvparten av innklagedes verdivurdering av y). Dessuten ble det krevd erstatning for utgifter til betjening av renter på y, samt advokatutgifter. Innklagede avviste kravet i brev av 24. april 2007. Innklagede hevder at y bare kunne selges separat hvis dette var mulig rettslig sett, og at dette ikke var noe innklagede selv skulle sjekke. Det ble hevdet at klagerne selv skulle ha sjekket muligheten via sin advokat. Klagerne avviser at de fikk beskjed om dette. De fastholder at innklagede opplyste at y kunne selges separat. Klagerne la til grunn opplysningene fra innklagede da de kontaktet advokat for å gjennomføre salget av y. Det ble ikke satt noen frist for undertegnedes gjennomføring av salget, og først etter at x var solgt, fikk klagernes advokat opplysning om at y var et felleareal som gjorde at eiendommen ikke kunne selges som forutsatt.
Det gjøres gjeldende at innklagede ga klagerne beskjed om at y kunne selges separat. At innklagede har lagt til grunn at eiendommen kunne selges separat fremgår av bilag nr 4 til klagen. Spørsmålet som tvisten gjelder, er om det var innklagede eller klagerne som i forkant skulle undersøke om y i det hele tatt kunne selges separat. Innklagede hevder at klagerne fikk beskjed om å undersøke dette via advokat, mens klagerne avviser at de fikk dennebeskjeden. Det gjøres gjeldende at innklagede som den profesjonelle part må ha tvilsrisikoen for sin påstand. Hertil kommer at spørsmålet om salgbarhet av y var så viktig at innklagede burde skaffet seg dokumentasjon på at klagerne hadde forstått hva de skulle undersøke. Eventuelt burde innklagede selv ha formidlet spørsmålet til klagernes advokat for å unngå eventuelle misforståelser.
Det gjøres gjeldende at det var uaktsomt av innklagede å råde klagerne til å selge y separat siden dette ikke var mulig. Det vises til at y var et fellesareal/realsameie som ikke kunne selges separat, men som måtte medfølge salget av x. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig overfor klagerne.
Klagerne har lidt følgende økonomiske tap:
Halvparten av y er verdsatt til kr 200000 av innklagede. Klagerne krever dette beløpet erstattet fordi y ikke lar seg selge separat. Dessuten er y tapt for klagerne fordi x fortsatt er hjemmelshaver til y
Klagerne krever erstattet renteutgiftene for betjening av to lån i stedet for ett lån etter salget av x. Beløpet utgjør kr 44888. Tapsposten oppstod som følge av at skjøtet som ble undertegnet i kontraktsmøtet ved salg av eiendom x ble holdt tilbake av innklagede inntil nytt skjøte ble undertegnet av klagerne
Klagerne krever erstatning for sine omkostninger til advokat. Dette beløpet utgjør kr 33000
- Til sammen utgjør klagernes økonomiske tap kr 277888
Klagerne nedlegger påstand om at innklagede betaler klagerne kr 277888 med tillegg av lovens til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. Klagerne tilkjennes saksomkostninger.
Innklagede anfører:
Innklagede hadde sin første befaring hos klagerne den 18. september 2006 kl 14. Innklagede vil på det sterkeste avvise påstand om at innklagede har hevdet at y kan selges separat. Ifølge klagerne var y en tomt som de eide i fellesskap med naboen, og klagerne skulle derfor sjekke med sin advokat om denne kunne selges, eventuelt om dette kunne løses via tvangsfullbyrdelsesloven. Klagerne var derfor i kontakt med advokat for første gang 27. september 2006. Salget ble igangsatt 28. september med første annonsering 5. oktober, etter at klagerne hadde gitt beskjed om at boligen kunne selges separat ifølge deres advokat.
Etter anmodning fra advokat ba klagerne innklagede om å foreta en vurdering av hva tomten var verdt. I verdivurderingsbrevet har innklagede inntatt en passus om at tomten var mulig å bebygge. Allerede her har altså innklagede tatt forbehold om at det ikke er sikkert at tomten kan bebygges og selges. På bakgrunn av forbeholdet i innklagedes brev, burde advokatens «alarmklokker» ringe. Advokaten skulle sjekke de juridiske omstendighetene vedrørende mulig salg av tomten, og innklagede avventet salgsoppdrag på y inntil klagerne hadde sjekket opp saken med advokaten. Etter at advokaten hadde gitt klarsignal til klagerne, fikk innklagede beskjed pr telefon at y kunne selges, og at x derfor kunne avhendes uten y. At advokaten ikke har gjort jobben sin er dessverre ikke innklagedes feil, og advokaten kan ikke laste innklagede for dette. Hadde det ikke vært for klagernes advokat, ville ikke dette blitt noen sak, fordi innklagede da ville påstått at eiendommene måtte selges samlet.
I etterkant har advokaten bedt om å få kopi av grunnboksbladet for eiendommen. Dette finner innklagede meget underlig, da advokaten burde ha innhentet dette allerede da klagerne forespurte ham om y kunne selges separat. Dette understreker igjen at advokaten ikke har gjort jobben for klagerne, og at innklagede har formidlet salg av x i god tro etter anvisning fra klagernes advokat. Eiendom x ble solgt 27. november 2006.
I salgsoppgaven ble det tydelig skrevet at det lå en boligtomt ved venstre side ved innkjøringen til eiendommen. Denne vil også få sammeinnkjøring som de øvrige husene dersom denne ble bebygd. Dette var tydelig beskrevet i salgsoppgaven. Kjøperne var kun på privatvisning hos klagerne og uten innklagede til stede, så det var enkelt å få ytterligere opplysninger om dette på visningen.
Innklagede mener at grunnen til at klagerne senere fikk beskjed om at eiendommen ikke kunne selges separat var fordi advokaten ikke hadde innhentet opplysninger i saken for klagerne. Innklagede spurte selv advokaten i en telefonsamtale om han ønsket å se grunnboksbladet da han ikke var kjent med innholdet av denne. Dette var etter at x var solgt. Da hadde eiendommen vært til salgs i over 2 mnd, og det er derfor synd at ikke advokaten har prioritert klagerne sak før etter at eiendommen var solgt.
Kjøperne av x så i etterkant at andelen til fellesarealet medfulgte eiendommen, da klagerne kjøpte denne året før. De mente derfor at de hadde gitt for mye for eiendommen, da denne var trukket ut i forhold til det klagerne kjøpte. En av kjøperne jobber i revisjonsfirma, og har etter det innklagede skjønner, tilgang til eiendomsregisteret. Kjøperne hadde derfor regnet ut prisstigningen og la inn bud etter dette. Kjøperne ville ikke undertegne in blanco-skjøte på dette arealet da de mente de hadde kjøpt x for dyrt. De engasjerte derfor advokat for å sikre seg at y fulgte med handelen.
Klagerne gikk «break even» med selve salget i forhold til det de hadde gitt året før, slik at det reelle tapet er lik null. Innklagede vil i tillegg understreke beliggenheten på y, fordi parsellen ikke ligger fysisk inntil bebyggelsen på x, så bruksverdien er lik null. For naboeiendommen er derimot y av større betydning da de har benyttet y som tillegg til sin egen hage. Innklagede mener derfor at om y hadde medfulgt, ville ikke salgssummen blitt høyere pga. beliggenheten på y. Denne har kun verdi for naboeiendommen.
Innklagede avviser klagernes påstand om at de ikke fikk beskjed om å kontakte advokat. Klagerne var på advokatens kontor for å undersøke dette rett etter at innklagede var på befaring. Advokaten har bekreftet dette overfor innklagede.
Innklagede ga en verdivurdering av y fordi advokaten ønsket å ha et grunnlag før eventuelle interessenter ble kontaktet. Det ble også foretatt en vurdering av et annet eiendomsmeglerkontor, jfr. opplysninger fra den ene klageren. Innklagede har inntatt en passus om at det var mulig å bebygge y, nettopp fordi klagernes advokat skulle sjekke opp muligheten for dette.
Innklagede avviser derfor alle påstander fra klagerne og advokaten. Dersom advokaten hadde undersøkt dokumentene, hadde han funnet ut at eiendommen lå i et realsameie som ikke kunne selges separat. Det er derfor beklagelig at advokaten ikke undersøkte saken nøye nok før innklagede fikk beskjed om å igangsette salgsprosessen på x. Det er skremmende at advokaten ikke undersøker offentlige tilgjengelige opplysninger, men at han kun har lagt klagernes opplysninger til grunn. Det var nettopp derfor innklagede ba klagerne sjekke dette, ellers ville innklagede satt i gang salget av y umiddelbart. Normal tid fra befaring til eiendommen annonseres er maks 2 uker.
Innklagede finner det meget beklagelig at klagerne kommer med grunnløse beskyldninger og usannheter, og at advokaten prosederer på dette når det er han selv som ikke har undersøkt saken nøye nok.
Innklagede avviser derfor ethvert krav i saken.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerens ytterligere anførsler er ført i pennen av klagerens advokat.
Ettersom innklagedes retter direkte skyts mot klagernes advokat, finner advokaten det nødvendig å kommentere innklagedes anførsler nærmere. For ordens skyld bekreftes at utkast til nærværende brev er forhåndsgodkjent av klagerne.
Innklagedes oppdragsbekreftelse viser at innklagede påtok seg å selgeeiendom x. Ifølge bilag 1 til klagen hadde x en andel i y. Det må derfor legges til grunn at innklagede både skulle selge x og andelen av y for klagerne. På denne bakgrunn opprettholdes at det er innklagede som er den profesjonelle part og som må ha tvilsrisikoen når det hevdes at klagerne selv skulle sjekke om andelen av y kunne selges separat. Eventuelle misforståelser mellom klagerne og innklagede må være innklagedes ansvar.
Det bestrides ikke at innklagede ga klagerne beskjed om å kontakte advokat. Klagerne bestrider imidlertid at de fikk beskjed om at advokaten måtte vurdere hvorvidt y kunne selges separat. Klagerne fikk beskjed fra innklagede om at y kunne tvangsselges, altså at eiendommen kunne selges separat, men at en advokat burde ordne dette. Klagerne la derfor dette til grunn, og kontaktet prosessfullmektig i nærværende klagesak.
Det bekreftes at innklagede og klagerne hadde et møte på advokatens kontor 27. september 2006. I møtet fikk advokaten opplysninger fra klagerne om at y ifølge innklagede kunne tvangsselges. Videre opplyste klagerne at det ikke hastet med å selge y, og at y alternativt kunne forsøkes solgt til naboen eller andre for å forhindre et tvangssalg. Det avvises således at advokaten ikke har prioritert klagernes sak.
I advokatens brev av 26. mars 2007 fremgår det ikke at advokaten hadde påtatt seg å vurdere om y kunne selges separat. Det som står i brevet, er at «Megler opplyste da at mine klienter kunne tvangsselge y. Han ba mine klienter ta kontakt med advokat for å ordne dette». Det fremgår altså at det var innklagede som opplyste at y kunne tvangsselges separat. Advokaten skulle bare gjennomføre dette basert på innklagedes opplysninger om at eiendommen kunne tvangsselges.
Påstanden om at advokaten ikke har gjort jobben sin avvises. Det presiseres at advokaten aldri har påtatt seg noe oppdrag overfor innklagede, selv om innklagede kritiserer advokaten. Siden advokaten ikke har hatt noe oppdrag for innklagede er det ikke opp til innklagede å vurdere om advokaten har gjort jobben sin eller ikke. Advokaten har kun påtatt seg et oppdag overfor klagerne. De har som nevnt aldri gitt advokaten i oppdrag å vurdere hvorvidt y kunne selges separat. Advokaten har derfor ikke unnlatt å gjøre jobben sin overfor klagerne.
Som ledd i salgsarbeidet med y mottok advokaten brev fra innklagede den 4. oktober vedrørende en verdivurdering av y. Det står intet i innklagedes brev som burde fått advokatens alarmklokker til å ringe. I tillegg til innklagedes passus om å bebygge y, burde de i så fall også inntatt et forbehold om at det var mulig å selge y separat.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede spør hvordan de kunne vite om y lot seg selge separat, da de ikke hadde noen grunnboksopplysninger og heller ikke visste at det faktisk var et realsameie. Det var på befaring 18. september at innklagede oppfordret klagerne til å rådføre seg med advokat. Innklagede bestrider derfor påstanden fra klagerne om at innklagede ga beskjed om at y kunne tvangsselges.
Advokaten påstår at innklagede hadde salgsoppdrag på y. Det var aldri snakk om at innklagede skulle selge y. Advokaten påstår at han skulle selge y for klagerne og at det ikke hastet for klagerne å selge y. Advokaten har videre forsøkt å selge y til naboen for å oppnå en høyest mulig pris. Dette mener innklagede beviser at de aldri hadde noe salgsoppdrag på y.
Innklagede bestrider at klagernes tap har vært kr 200000. X ble kjøpt av klagerne 24. august 2005 for kr 2025000 og med andel i y. Eiendommen ble litt over ett år senere omsatt for kr 2135000. Differansen er i tråd med prisutviklingen.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klagerne vil minne om at det er klagerne selv som mener at feilen ligger hos innklagede og ikke hosderes advokat.
I forbindelse med salg av x hadde innklagede allerede 25. september 2006 en grunnboksutskrift der det fremgikk at y var et realsameie. Hvis innklagede var usikker på om et realsameie kunne selges separat, burde innklagede selv kontaktet sin juridiske rådgiver for å avklare dette. Eventuelt burde opplysninger vært innhentet på annen betryggende måte. Dette er ikke gjort.
Ved at innklagede påtok seg i oppdrag å selge x, har de også påtatt seg å selge y da denne er eid av x.
Det fastholdes at y er en boligtomt.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede opprettholder sine tidligere anførsler, og understreker at saken kunne vært unngått dersom advokaten hadde foretatt sine sedvanlige undersøkelser i anledning y.
I ettertid ser innklagede at de burde stolt mer på sin egen oppfatning enn å legge til grunn advokatens syn. Innklagede mener de har rett til å uttale seg om advokaten fordi han prøver å legge skylden på innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen dreier seg om påstand om feil opplysninger fra innklagede vedrørende tilleggstomt i forbindelse med salgsoppdrag.
Under behandlingen av saken har Reklamasjonsnemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Salgsoppdraget gjaldt gnr. 46 bnr. 627. Klagen gjelder imidlertid påstått feilaktige opplysninger om en ubebygd tomt i nærheten. Klageren og innklagede har gitt ulike fremstillinger av hva som er sagt om den ubebygde tomten. Den fremlagte dokumentasjon gir ikke avgjørende holdepunkter for den ene partens fremstilling. Reklamasjonsnemnda kan i en slik situasjon ikke tillegge den ene partens fremstilling større troverdighet enn den annens. Klagen kan derfor ikke behandles av Reklamasjonsnemnda.
Mindretallet, Forbrukerrådets representant, ser at klagerne og innklagede har gitt ulike versjoner av hva som har blitt sagt om salg av y, som x hadde en andel i.
Innklagede inngikk salgsoppdrag med klagerne vedrørende salg av x. Mindretallet mener innklagede burde sett at x hadde en andel i y, og at innklagede burde opplyst i salgsoppgaven på en tydelig måte at det tillå fellesareal til eiendommen som skulle selges, men at disse ikke fulgte med ved salget av x.
Mindretallet mener innklagede burde sikret seg bedre dokumentasjon for hva denne avtalte med klagerne og klagernes advokat vedrørende eventuelt salg av y. Den uklarhet som har oppstått i ettertid, er innklagede etter mindretallets oppfatning den nærmeste til å bære risikoen for. Særlig hensett til at salget av x ikke kunne gjennomføres uten forholdet til y ble nærmere avklart.
Konklusjon: Innklagede har etter mindretallets oppfatning opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagers erstatningskrav fører dog ikke frem.
Konklusjon
Klagen avvises.
Oslo, den 12. desember 2007
| (sign.)Vegard SyvertsenForbrukerrådets representant | (sign.)Tore Bråthenformann | (sign.)Cathrine W. TemmerudNorges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |