Klage nr. 2019117
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bekkestua
v/advokat Mats Aamodt
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet, for 5 800 000 kroner. Før overtakelsen oppdaget klageren at det var en kommunal klinikk for personer over 18 år med alvorlige utfordringer innen psykisk helse og rus like ved boligen. Klageren hadde en mindreårig sønn, og på grunn av de nye opplysningene ønsket hun ikke å flytte inn og gjennomføre kjøpet. Etter at klageren hadde lagt boligen ut for salg på nytt, ble den etter hvert solgt for 6 066 666 kroner, det vil si 266 666 kroner mer enn det hun betalte. Klageren satt imidlertid igjen med et økonomisk tap som hun krevde at selgeren erstattet henne, og etter at klageren og selgerens forsikringsselskap ikke kom til enighet, ble saken behandlet i Finansklagenemnda. Klageren krevde her 239 970 kroner i erstatning pluss forsinkelsesrenter, men Finansklagenemnda ga forsikringsselskapet medhold.
Siden det pågikk en sak mellom klageren og selgerens forsikringsselskap i Finansklagenemnda, besluttet sekretariatet i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester å stille saken mot innklagede i bero frem til saken mot selgerens forsikringsselskap var avgjort.
Klageren anfører at megleren visste om klinikken, og at megleren skulle ha opplyst om denne i salgsoppgaven. Uansett burde megleren ha visst om klinikken siden han er lokalkjent. Klageren krever erstatning med 239 970 kroner og dekning av sakskostnader.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven og FINN-annonsen sto det flere steder at det var en barnevennlig bolig i et stille område, men det stod ingenting om klinikken. Først da klageren fikk tilsendt kopi av kjøpekontrakten, det vil si etter kjøpet, fikk klageren se dokumenter som inneholdt opplysninger om klinikken. Blant disse dokumentene var innkallingen til den siste generalforsamlingen, og her fremgikk det at styret hadde vært i to møter med klinikken det siste året.
Megleren har ikke tidligere bestridt at han visste om klinikken. At innklagede nå bestrider dette, kan ikke tillegges vekt. Uansett burde megleren visst om klinikken. Megleren er lokalkjent, og under begge visningene spurte klageren om hva bygget som senere viste seg å være klinikken, var for noe. Megleren svarte at han ikke visste, men siden han to ganger fikk det samme spørsmålet fra klageren, burde han gjort nærmere undersøkelser.
At megleren ikke inntok opplysninger om klinikken i salgsoppgaven, er i strid med god meglerskikk. En megler plikter å dra omsorg for begge parters interesser, og skal i tillegg til å oppnå best mulig pris for sin oppdragsgiver, sørge for at kjøperen inngår avtale på riktig grunnlag. I denne saken unnlot megleren bevisst å innta opplysninger om klinikken i salgsoppgaven for å oppnå best mulig pris for selgeren.
Megleren har også brutt opplysningsplikten. Opplysningen om klinikken er opplysninger klageren hadde grunn til å regne med å få, og som hadde betydning for avtalen. Klageren hadde ikke kjøpt boligen om hun hadde visst om klinikken. Klageren har innhentet en skriftlig uttalelse fra en venninne som tidligere har jobbet ved klinikken, og hun skriver blant annet at de ansatte av sikkerhetshensyn måtte gå sammen to og to i fellesarealene. Dersom megleren ikke opplyste om klinikken i salgsoppgaven av hensyn til beboerne, burde han i det miste ha sendt en e-post eller på en annen egnet måte informert klageren før kjøpet.
Krav om erstatning og forsinkelsesrenter
På grunn av meglerens manglende opplysninger om klinikken har klageren blitt påført et økonomisk tap som hun krever at innklage erstatter henne. Når dokumentavgift og kostnader til boligkjøperforsikring regnes med, betalte klageren totalt 5 965 772 for boligen. Boligen ble solgt for 6 066 666 kroner i videresalget, men samtidig ble hun påført 59 036 kroner i eiekostnader og 119 400 i salgskostnader. I tillegg kommer kostnader til juridisk bistand med 162 438 kroner. Totalt utgjør klagerens samlede tap 239 970 kroner.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- Eiendomsmegler Krogsveen AS v/[ansvarlig megler] dømmes til å betale kr 239 970 til [klageren] innen 14 – fjorten – dager, tillagt forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
- Eiendomsmegler Krogsveen AS v/[ansvarlig megler] dømmes til å betale sakskostnader til [klageren] innen 14 – fjorten – dager, tillagt forsinkelsesrenter fra forfall og til betaling skjer.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Det er uenighet mellom partene om hva som ble sagt på visningene, og bevissituasjonen i saken for øvrig gjør at nemnda bør vurdere om saken egner seg for skriftlig behandling. Det klagerens venninne har forklart om hennes tid som ansatt ved klinikken, strider med forklaringen fra selgeren og styrelederen i huseierforeningen, som ikke har opplevd naboskapet som problematisk.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Innklagede bestrider at megleren visste om klinikken, og en megler kan ikke ha plikt til å opplyse om noe han ikke visste om. Utgangspunktet er uansett at en megler ikke skal opplyse om en sosial bolig i området, med mindre det foreligger særskilte omstendigheter som tilsier at megleren likevel bør gjøre det. I denne saken forelå det ingen omstendigheter som gjorde at megleren fikk en slik særskilt opplysningsplikt.
Dersom det er slik at klageren flere ganger spurte megleren uten å få gode svar, burde hun uansett ha gjort nærmere undersøkelser på egen hånd.
Kravet om erstatning
Det bestrides at det er grunnlag for erstatning. Når det gjelder det økonomiske tapet, ble boligen i videresalget solgt for 266 666 kroner mer enn det klageren betalte, og det tilsier at opplysningen om klinikken ikke hadde betydning for prisen. Videre er det usikkert om advokatkostnadene klageren krever erstatning for, gjelder saken mot selgeren eller saken mot innklagede. Det er ikke lagt frem timelister, og kravet fremstår urimelig høyt. Uansett har klageren tapsbegrensningsplikt, og klageren hadde tegnet boligkjøperforsikring.
Uansett medvirket klageren til sitt eget økonomiske tap ved å ikke gjøre nærmere undersøkelser på egen hånd, og erstatningen må derfor uansett bortfalle i sin helhet eller i det minste reduseres.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Når det gjelder om megler kjente til klinikken, og hva slags klinikk det var, er det påstand mot påstand. Det samme gjelder at klager skal ha spurt megler flere ganger om hva slags bygg dette var. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til dette.
Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at denne klinikken og de som bodde der, var til sjenanse for nærmiljøet eller at det var negative omstendigheter knyttet til klinikken. Dette innebærer at megler i utgangspunktet neppe hadde noen opplysningsplikt om klinikken som sådan. Men det fremgår at megler oversendte informasjon til klageren etter budaksept men før kontraktsmøtet. Denne dokumentasjonen inneholdt blant annet informasjon om dialogmøter mellom styret og klinikken. Nemnda mener at denne informasjonen skulle megler enten inntatt i salgsoppgaven eller sørget for at klageren fikk før bud og budaksept. Megler har derfor ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klageren har fremsatt krav om erstatning på til sammen 239 970 kroner. Et grunnvilkår for at innklagede kan bli erstatningsansvarlig, er at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Dersom megleren har opptrådt uaktsomt, vil hans arbeidsgiver være erstatningsansvarlig etter regelen om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere som meglere, se for eksempel Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 41. Men det er likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt.
Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar. Selv om nemnda har kommet til at megler skulle sørget for at klageren fikk informasjonen om dialogmøter mellom styret og klinikken før det var inngått bindende avtale, har nemnda kommet til at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, og at det dermed ikke er grunnlag for erstatning. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning – årsakssammenheng og erstatningsmessig tap – er oppfylt. Nemnda vil dog nevne at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om dekning av utgifter til advokatbistand i forbindelse med nemndssaker, se vedtektene for nemnda punkt 1.3 andre avsnitt.
Nemnda vil også nevne at de normalt ikke legger vekt på uttalelser som er innhentet etter at det er blitt en sak for nemnda. Klageren har lagt frem en uttalelse fra en venninne som har jobbet ved klinikken, men nemnda finner følgelig ikke å kunne legge nevneverdig vekt på innholdet i den. Slik saken er opplyst, er det for øvrig ikke noe som tilsier at det er noe negativt/sjenerende ved klinikken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bekkestua har ikke overholdt opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.