Klage nr. 2019279-2
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. September 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Martin H. Weydahl
Fram Advokatfirma AS
Innklaget: Meglerhuset Rele Haugesund AS
v/advokat Magnus Håvås Nereng
Advokat Magnus Håvås Nereng AS
Eikesdal Advokatfellesskap
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet for 3,8 millioner kroner. Året etter oppdaget klagerne at et vindkraftselskap hadde fått konsesjon til å etablere et vindmølleanlegg rundt én kilometer fra boligen. Klagerne anfører at megleren har brutt opplysningsplikten.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Advokat Martin H Weydahl har på vegne av klager begjært saken gjenåpnet, jf. nemndas vedtekter punkt 8.1. Nemnda tok begjæringen til følge og behandlet saken på nytt i nemndsmøtet 14. september 2020.
Nemnda gjengir først avgjørelsen fra møtet 29. juni 2020.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
I 2006 fikk et vindkraftanlegg konsesjon til å etablere et stort vindmølleanlegg rundt én kilometer fra boligen. Totalt skal det føres opp elleve vindmøller med en høyde på 150 meter. Vindmøllene vil være sjenerende, og det er ikke tvil om at de vil medføre en betydelig reduksjon av boligens verdi. En takstmann har estimert en verdireduksjon på 1 299 000 kroner, og det utgjør verdireduksjon på 30 prosent.
Det fremgikk blant annet av plankartet som megleren innhentet før salget, at vindmølleanlegget skulle bygges. Megleren må derfor ha vært kjent med byggeplanene. Uansett har det vært en rekke vedtaksprosesser, og vindmølleanlegget har vært mye omtalt i media. Siden megleren ikke videreformidlet denne informasjonen til klagerne, har han brutt opplysningsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren har brutt opplysningsplikten. Det er ikke slik at en megler alltid har plikt til å innhente opplysninger om et vindmølleanlegg som er planlagt én kilometer fra boligen. Plikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 gjelder kun offentlige planer og lignende som har betydning for den aktuelle eiendommen. Når det gjelder plikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, gjelder denne først og fremst opplysninger om naboeiendommer. Vindmølleanlegget vil i liten grad berøre klagernes bolig, og megleren hadde derfor ikke plikt til å gi opplysninger om det. Innklagede bestrider også at megleren var kjent med vindmølleanlegget. Selgeren sa ingenting om det, noe som for øvrig er uvanlig når det planlegges noe slikt så langt fra boligen.
Skulle nemnda komme til at megleren har brutt opplysningsplikten, bestrider innklagede at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Hvilke opplysninger en megler skal gi etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, er en skjønnsmessig vurdering. Uansett har ikke klagerne sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Verdivurderingen klagerne har innhentet fremstår som gjetting og synsing, og takstmannen som har utarbeidet den, har i tillegg signert en underskriftkampanje mot vindkraft i området og publisert dette på Facebook. En eventuell erstatningsutmåling må uansett ta utgangspunkt i situasjonen på kjøpstidspunktet. At vindmølleanlegget på grunn av negative medieoppslag og lignende den siste tiden kan ha medført en verdireduksjon på boligen, kan ikke innklagede holdes ansvarlig for.
Innklagede har
fremsatt følgende påstand:
Meglerhuset Rele AS frifinnes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda nevner først at klagernes krav om erstatning må anses å være trukket i henhold til skriv av 30. januar 2020 fra klagernes advokat.
Det sentrale spørsmålet gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det fremgår av reguleringskartet at det innenfor kartutsnittet er avsatt areal til vindmøller. Spørsmålet er følgelig om megleren burde ha sett dette og foretatt nærmere undersøkelser.
Nemnda er under noe tvil kommet til at megleren burde ha sett at det var avsatt areal til vindmøller, da dette fremgikk av kartet. De undersøkelser som megler burde foretatt, tilsier at planene om vindmøller burde vært nevnt i salgsoppgaven. Nemnda nevner i den forbindelse at det i vurderingen er tatt i betraktning at salget skjedde i 2018, og at protestene mot vindmøller særlig i den siste tiden har økt kraftig.
Konklusjonen blir derfor at megler ikke har overholdt opplysningsplikten. Erstatningskravet er som nevnt frafalt, og nemnda har med dette ikke tatt stilling til om megler også har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Meglerhuset Rele Haugesund AS har ikke overholdt sin opplysningsplikt.
I forbindelse med gjenåpningen vil nemnda i tillegg bemerke følgende:
Nemnda fastholder avgjørelsen av 29. juni 2020, men vil presisere det som gjelder erstatningskravet for å unngå eventuelle misforståelse rundt avgjørelsen. Ved behandlingen i nemnda første gang ble det lagt til grunn at klageren først ba nemnda ta stilling til et erstatningskrav mot megleren. Dette ble senere endret til at nemnda bare skulle behandle spørsmålet om megler hadde brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og at nemnda ikke skulle ta stilling til noe erstatningskrav. Klageren har ikke på noe tidspunkt frafalt eventuelle erstatningskrav overfor innklagede, selger eller andre.
Det nemnda har tatt stilling til, er følgelig kun hvorvidt megler har overholdt sin opplysningsplikt. Klageren må selv ta stilling til om det er grunnlag for å fremsette erstatningskrav overfor innklagede, selger eller andre, og hvilken behandlingsform som i så fall er mest hensiktsmessig (domstolene eller andre fora). Nemnda har funnet det hensiktsmessig å utforme en ny konklusjon hvor dette fremgår klart. Nemndas tilleggsbemerkninger og korrigerte konklusjon er også enstemmig.
Korrigert konklusjon:
Megleren til Meglerhuset Rele Haugesund AS har ikke overholdt sin opplysningsplikt når det gjelder planene om vindmøller. Nemnda har ikke vurdert eller tatt stilling til om klagerne kan gjøre noe erstatningskrav gjeldende overfor innklagede eller andre.