Klage nr. 2019293
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokatfullmektig Thea Tveter
Advokatfirma Svensson Nøkleby
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Fjellmegleren AS
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger om tilknytningsavgift og kostnader ved infrastruktur
Saksfremstilling:
Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak for salg av fire tomter 8. mars 2016. Partene fornyet salgsoppdraget 15. november 2018. Etter salget av tre av de fire tomtene ble klageren kjent med krav om betaling av tilknytningsavgift fra to private veilag for bruk av veien frem til tomteområdet på 55 000 kroner pr. tomt. I tillegg kommer årlig kontingent for vedlikeholdsutgifter. Kostnadene var ikke medtatt i oppstillingen over infrastrukturkostnader som var presentert i salgsoppgaven. Klageren hevder at innklagede var godt kjent med at de kostnadspostene som lå til grunn i salgsoppgaven, ikke inneholdt kostnader til tilknytningsavgift utenfor klagerens tomteområde. Klageren krever at innklagede påtar seg ansvaret for tilknytningskostnadene til den private veien hva gjelder de solgte tomtene. Innklagede bestrider kravet.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren har utført salgsoppdraget mangelfullt og ikke oppfylt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven. Innklagede må holdes ansvarlig for kostnader til tilknytningsavgift for veien. Dersom tilknytningsavgiftene var opplyst, ville disse blitt inkludert i oppstillingen over kjøpers kostnader.
Salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for verdivurderingen og prisfastsettelsen av eiendommene. I salgsoppgaven er infrastrukturkostnader angitt til 275 000 kroner og baserer seg på følgende kostnadsposter:
50 000 korner for opparbeidelse av vei på tomteområdet,
50 000 kroner for å legge inn strøm
150 000 kroner for tilknytning til avløpsanlegg
Totalt 250 000 kroner
Ettersom beløpene var foreløpige, ble partene enige om å sette 275 000 kroner for å ta høyde for økte kostnader.
Det var utelukkende tale om infrastrukturkostnader på selve tomteområdet. Tilknytningsavgifter til andre private veier var ikke med i oppstillingen. Da klageren gikk ut med hvilke kostnader som ville komme i tillegg til kjøpesummen, var innklagede klar over at beløpet på 275 00 kroner utelukkende gjaldt opparbeidelse inne på klagerens tomteområde.
Megleren som den profesjonelle part er ansvarlig for salgsoppgavens utforming, herunder at klageren nå i ettertid er avskåret fra å kreve dekning av tilknytningsavgiftene ovenfor kjøperne. Megleren skal i tråd med god meglerskikk gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren er videre pålagt en omfattende og selvstendig opplysningsplikt ovenfor kjøperne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og andre ledd punkt. 4, 12 og 13.
Dette innebærer en plikt til å opplyse kjøper om tilliggende rettigheter. Meglerens lokalkunnskap var en avgjørende faktor for inngåelsen av salgsoppdraget. Innklagede markedsførte seg med å ha spesialkunnskap om salg av fritidsleiligheter, hytter, boliger og tomter i området og burde derfor vært vel kjent med private veier i området.
Megleren skal videre spesifisere kjøpesummen inkludert alle utgifter. Tilknytningsavgifter må være en del av denne oppstillingen. Megleren plikter å ha positiv kunnskap om hva som omfattes av de ulike kostnadspostene, herunder infrastrukturkostnader. Megleren var kjent med hvilke kostnadsposter som var medregnet i de 275 000 kronene og følgelig klar over at det ikke var tatt med noen tilknytningskostnader til den private veien. Megleren hadde følgelig en særlig plikt til å følge opp å formidle dette både ovenfor kjøperne og klageren.
Klageren bestrider at veilagene har informert han om tilknytningsavgiften og øvrige kostnader. Han var kun kjent med infrastrukturkostnader på eget tomteområde. Opplysningene om dette ble først gitt klageren av styreleder for veilagene i april 2019, etter at de tre tomtene var solgt. Det er meglerens ansvar å ha kontroll på dette. Det er i strid med kravet om at megler skal dra omsorg for selgers interesser, å fraskrive seg dette ansvaret.
Klageren bestrider å ha opptrådt som profesjonell utvikler. Han er en privat part og forbruker. Det at klageren er grunneier og derfor har hatt mulighet for å selge tomter i området, gjør han ikke til en profesjonell utvikler.
Hverken reguleringsplanen for området eller dokumentene som er fremlagt av innklagede, angir noe om størrelsen på tilknytningsavgifter for bruk av private veier. Det er heller ikke riktig at klageren har vært en aktiv part knyttet til avklaringer av tilknytningskostnader tidligere. Klageren fastholder at han ikke har vært kjent med omfanget av tilknytningsavgifter til de solgte tomtene. Megleren har ikke på noe tidspunkt gjort klageren oppmerksom på at det er vanlig at kjøpere av hyttetomter må påregne å betale tilknytningsavgifter ved bruk av private veier frem til sin tomt. Klageren har aldri selv, på noe tidspunkt, blitt krevet for tilknytningsavgift eller annen kostnadsdekning for bruk av veien frem til sin eiendom. Dersom klageren hadde vært kjent med slike tilknytningsavgifter, hadde han selvfølgelig medtatt disse i oversikten i salgsoppgaven.
Partene er svært uenige i faktum, og da særlig hvilke infrastrukturkostnader som har vært tatt opp av megleren og vurdert av klageren. Innklagede har ikke fremskaffet noe dokumentasjon på at megleren har opplyst om tilknytningsavgifter til private veier utenfor selve tomteområdet. Klageren bestrider å ha blitt gjort kjent med at «temmelig høye» tilknytningsavgifter ville komme i tillegg til allerede kjente kostnader til den private veien på selve tomteområdet. Han bestrider videre at dette var en risiko han påtok seg og var villig til å bære som selger.
Megleren som den profesjonelle part burde handle annerledes ut fra de synbare forventingene oppdragsgiver hadde. Forholdet ligger innenfor meglerens fagområde. Megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser og informert klageren og sørget for at det ble tatt tilstrekkelig forbehold i salgsoppgaven, dersom omfanget av infrastrukturkostnadene ikke var kjent.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt det alminnelige ulovfestede profesjonsansvaret. Det kreves erstatning tilsvarende de samlede tilknytningskostnadene på de tre tomtene som beløper seg til totalt 165 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede gav i møter med klageren klar beskjed om at påkoblingen måtte inneholde alt i fra vei, strøm og kloakk samt tilknytningsavgifter. Det ble etterspurt et oppsett som viste at de 275 00 kronene som var stipulert hadde gått til nettopp dette formålet, samt en oversikt som viste at totalen ble 275 00 kroner pr. tomt, inkluderte tomt nr. 4 som enda ikke er solgt. Det ble også flere ganger spurt om beløpene var tilstrekkelige, noe klageren bekreftet. Klageren som profesjonell part og grunneier burde ha oversikt over kostnader som berører egen eiendom, når man som her utvikler et tomtefelt.
Ved gjennomgangen av salgsoppgaven ble det stipulert en kostnad til påkobling med 300 000-350 000 kroner inkludert veiavgifter, noe klageren mente var for mye. Etter at tomtene ble lagt ut for salg har klageren ikke hatt kommentarer til tilkoblingen.
Da oppdraget ble inngått i mars 2016 skrev klageren selv følgende i e-post til innklagede:
«Hva med tillegg vei, kloakk, strøm mm ca 250-300 tusen?»
Følgende tekst ble tatt inn i salgsoppgaven før salg og etter dialogen med klageren:
“Kostander for infrastruktur kommer i tillegg til tomtepris og er obligatorisk. 275 000 innbetales per tomt for infrastruktur. Dette inkluderer vei, avløp og strøm frem til tomtegrense/påkoblingspunkt.”
Etter dialog med veistyret i området viser det seg at de har informert alle som har tilknytninger til veien. Innklagede stiller seg undrende til at klageren ikke har opplyst om dette. Selger og grunneier har en opplysningsplikt om alle forhold og kostnader de er kjent med.
Innklagede bestrider ansvar da de mener det var klagerens eget ansvar å påse at kostnaden var innbakt i de 275 000 kronene klageren krevde inn for infrastrukturbidrag, herunder veitilknytningen, slik innklagede gjorde han oppmerksom på gjentatte ganger før tomtene ble lagt ut for salg.
Klageren har hevdet at han ikke har vært kjent med kostnader for tilknytning til vei, eller fått noen informasjon fra veilaget om at det ville tilkomme tilknytningsavgifter. Dette bestrides. Det fremgår av dokumenter fra april 2015 der advokat på vegne av grunneierne, inkludert klageren, hadde dialog med veilaget vedrørende tilknytningsavgifter for nylig innregulerte fritidstomter langs veien. Grunneierne og regulant av tomtene var satt godt inn i og kjent med at det ville påløpe tilknytningsavgifter til vei, ved fradeling og bygging på de nye tomtene.
Megleren var godt kjent med tilknytningsavgifter til veiene, samt at de ville bli temmelig høye, selv om endelig sum ikke var helt avklart når oppdraget ble inngått. Dette var det aller første megleren tok opp med klageren, også før oppdraget ble inngått. Det er også grunnen til at tilknytningsavgifter ble satt til den summen det var gjort i salgsoppgaven, i samråd med klageren. Klageren mente dette var tilstrekkelig for de kostnadene som ville komme.
Innklagede finner det merkelig at megleren og klageren husker dette på helt ulike måter. Det hadde ikke vært aktuelt å sette av penger i forbindelse med salget, dersom dette ikke skulle dekke fremtidige avgifter til infrastruktur som vei.
Innklagede bekrefter å ha inngående lokalkunnskap og står fast ved at megleren har gitt klageren opplysninger om tilknytningskostnader, som både innklagede og han var kjent med ville komme. Det var enighet om å settes av en sum for infrastruktur, herunder tilknytningsavgifter for veiene i tillegg til avløp og strøm. Klageren var helt klar på at han mente dette var tilstrekkelig for å dekke tilknytning samt egne kostnader på tomtefeltet. Han var videre helt klart kjent med at egne kostnader kunne bli høyere enn det han hadde satt av, samt at dette var en risiko han som selger måtte bære.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om dekning av infrastrukturkostnader etter salgsoppdrag av tomter. Konkret gjelder det påstått brudd på god meglerskikk og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Erstatningskravet bygger på det alminnelige ulovfestede profesjonsansvaret.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Innklagede mener at klagen må avvises fordi den reiser problemstillinger som vanskelig lar seg avgjøre ved nemndas skriftlige saksbehandling uten umiddelbar bevisførsel.
Det er i saken dels påstand mot påstand, mye har foregått muntlig, og det er flere uklarheter for nemnda. Nemnda mener derfor at saken må avvises da den ikke egner seg for skriftlig behandling. Det er her nødvendig med umiddelbar bevisførsel, hvor blant annet partene og eventuelle vitner kan forklare seg og bli stilt spørsmål.
Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om klageren er å anse som forbruker og har klagerett.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.