Klage nr. 2020020

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2019 kjøpte klagerne et småbruk som innklagede formidlet for 3,7 millioner kroner. Senere oppdaget klagerne at det var vedtatt bygging av nye kraftlinjer med store høyspentmaster
ca. 150 meter fra huset. Klagerne anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever at innklagede betaler dem 1,2 millioner kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Kraftlinjer

Det er vedtatt bygging av nye kraftlinjer som vil krysse tomten 150 meter fra huset. Høyspentledningene vil være opp til 25 meter høye og godt synlige. Den ene klageren er utdannet yogainstruktør, og en av grunnene til at klagerne kjøpte akkurat denne eiendommen, var at den klageren skulle drive med yogaundervisning på tomten. Kraftlinjene vil krysse tomten på det eneste stedet som er egnet for yogaundervisning, og det er ikke særlig attraktivt å holde yogaundervisning under kraftlinjer.

I egenerklæringsskjemaet sto det at kraftlinjene – som tidligere krysset tomten 250 meter fra huset – skulle legges om, og at de i fremtiden kom til å krysse tomten 150 meter unna. Det sto ingenting om hvor store høyspentledningene kom til å bli, eller hvor synlige kraftlinjene kom til å være fra huset. Innklagede har erkjent at megleren ble gjort oppmerksom på kraftlinjene av selgeren, men likevel gjorde han ingen nærmere undersøkelser for å finne ut omfanget av utbyggingsplanene eller hvordan de ville påvirke eiendommen. Ved å ikke omtale kraftlinjene i selve salgsoppgaven har megleren brutt opplysningsplikten.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

For det første sto det i salgsoppgaven at det var vann fra brønn som selgeren brukte til alt. Ut fra dette la klagerne til grunn at brønnen var i god stand, men det viste seg senere at vannet er udrikkelig om vinteren, og at klagerne må bore ny brønn. Også her har megleren brutt opplysningsplikten.

For det andre tok selgeren med seg en rekke løsøre som skulle ha stått igjen, for eksempel flere taklamper og komfyren. På overtakelsen sa selgeren at det sto en komfyr i god stand på låven, men denne var ubrukelig. Klagerne tror megleren ikke forklarte godt nok for selgeren hvilke regler som gjelder for løsøre ved salg av bolig.

For det tredje har feiervesenet vært på tilsyn, og da ble det avdekket at selgeren hadde fjernet en vedovn og tettet igjen med mørtel. Hullet skulle vært tettet igjen med murstein, og dette burde en erfaren takstmann ha sett.

For det fjerde viser det seg at utslippet av gråvann ikke er godkjent av kommunen. Også på dette punktet burde megleren gjort nærmere undersøkelser. Siden klagerne uansett hadde tenkt til å anskaffe et minirenseanlegg for avløpsvann, vil ikke denne manglende opplysningen påføre klagerne noen ekstrakostnader. Men forholdet er nok et eksempel på at megleren ikke kontrollerte selgerens opplysninger.

Krav om erstatning

På grunn av meglerens brudd på opplysningsplikten har klagerne blitt påført et økonomisk tap som de krever at innklagede erstatter dem. I tillegg til erstatning for verdiforringelse av eiendommen, krever klagerne at innklagede betaler dem erstatning for fremtidig inntektstap, for hva det vil koste å bore ny brønn, og for hva det vil koste å tette hullet i pipen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kraftlinjer

Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning, men erkjenner at megleren burde ha omtalt kraftlinjene tidligere i salgsoppgaven. Interessenter må imidlertid lese hele salgsoppgaven, og ved å bruke budskjemaet til innklagede bekreftet klagerne at de hadde gjort det. Megleren stilte selgeren kontrollspørsmål rundt kraftlinjene, og segleren virket godt informert. Det var ingenting som tilsa at opplysningene selgeren ga i egenerklæringen, var feil. Uansett var ikke de endelige planene for kraftlinjene vedtatt på markedsføringstidspunktet. Megleren har etter dette ikke brutt opplysningsplikten.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Når det gjelder pipen, er ikke megleren bygningskyndig. I egenerklæringen krysset selgeren av for at det ikke hadde vært noen problemer med pipen eller lignende. Heller ikke når det gjelder gråvannet har megleren brutt opplysningsplikten. Megleren skrev i salgsoppgaven at gråvannet gikk ut i dike, og at selgeren ikke hadde fått pålegg fra kommunen om å endre på dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning, først og fremst knyttet til vedtatt bygging av nye kraftlinjer over klagernes tomt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Bygging av nye kraftlinjer

Innklagede har erkjent at opplysningen om at det var vedtatt bygging av nye kraftlinjer skulle vært fremhevet i selve salgsoppgaven og ikke bare fremgått av selgers egenerklæring. Nemnda er enig i det. Megler har derfor ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han har i den forbindelse også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Andre kritikkverdige forhold

Klagerne (kjøperne) har også gjort gjeldende tre andre kritikkverdige forhold ved meglers håndtering av oppdraget. Det dreier seg om kvaliteten på vannet i brønnen, løsøre som selgeren tok med seg, og hvordan en vedovn var fjernet.

Dette er forhold som i utgangspunktet er et selger – kjøperforhold, og megler uvedkommende. Nemnda kan imidlertid ikke se at megler her ikke har overholdt undersøkelses- opplysningsplikten sin.

Erstatningskravet

Klagerne har krev 1,4 millioner kroner i erstatning for de kraftlinjene som skal bygges.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt. For det første må megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, noe nemnda over har kommet til at megler har gjort.

For det andre må det foreligge adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det økonomisk tapet som klagerne eventuelt har lidt. Men nemnda har ved sin skriftlige behandling og slik saken er opplyst, ikke grunnlag for å ta stilling til om disse vilkårene for erstatning er oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad har ikke overholdt opplysningsplikten sin og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling om de øvrige vilkår er oppfylt for at innklagede blir erstatningsansvarlig.