Klage nr. 2020043
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: OBOS Eiendomsmeglere AS
Saken gjelder: Meglers undersøkelsesplikt – manglende ferdigattest
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en loftsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak i november 2016. Loftsleiligheten var markedsført med tre soverom. Overtakelsen fant sted 1. februar 2017.
I august 2018 ble
klagerne gjort oppmerksomme på at det tilbake i 2004 var gjennomført et byggeprosjekt
i bakgården, hvor trappeløpet var blitt fjernet og innlemmet i leilighetene fra
2. til 5. etasje. I klagernes leilighet
var arealet omgjort til et soverom. Det ble ikke utstedt ferdigattest for dette
prosjektet. Av ferdigattesten fra loftutbyggingen i 1990 og
seksjoneringsbegjæringen fra 1987 fremgikk det at det skulle vært en
rømningstrapp i enden av bygget. Klagerne hevder at disse opplysningene burde ledet
til at megleren gjorde nærmere undersøkelser og avdekket den manglende ferdigattesten.
Det ene soverommet i leiligheten er pr. i dag ikke godkjent til bruk. Det er
usikkert når og om det vil bli gitt slik godkjenning. Klagerne hevder megleren
har brutt sin undersøkelsesplikt og krever erstatning for verditap.
Innklagede bestrider klagernes krav. Klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap. Uansett må klagernes passivitet medføre at klagen ikke fører frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte i november 2016 en loftsleilighet med tre soverom. I etterkant ble klagerne oppmerksomme på at det i 2004 var gjennomført et byggeprosjekt i bakgården, hvor trappeløpet var fjernet og arealet innlemmet i leilighetene fra 5. til 2. etasje. I klagernes leilighet ble arealet brukt til et soverom. Det ble ikke utstedt ferdigattest etter dette prosjektet. Av ferdigattesten fra loftutbyggingen i 1990 og seksjoneringsbegjæringen fra 1987 fremgår det at det skulle vært en rømningstrapp i enden av bygget. På salgstidspunktet var arealet omgjort til et soverom. Denne opplysningen burde ført til at megleren gjorde nærmere undersøkelser. Vedkommende ville da blitt oppmerksom på den manglende ferdigattesten. I praksis har klagerne ikke rettsvern til arealet som nå er innlemmet i leiligheten. Dette er et vesentlig avvik og hadde klagerne hatt denne informasjonen tilgjengelig ved visning, er det ikke sikkert de hadde kjøpt boligen.
Klagerne bestrider innklagedes anførsel om passivitet. Styret i sameiet mottok våren 2018 et brev fra plan- og bygningsetaten, hvor ferdigattest ble etterlyst fra byggeprosjektet tilbake i 2004. Da styret bestod av medlemmer uten kjennskap til historikken, gikk det med tid til å få tak i informasjon om saken. Deretter forsøkte styret gjentatte ganger å få tak i plan- og bygningsetaten for å få løst saken på en minnelig måte. Dette uten hell.
Klagerne klaget deretter til boligkjøperforsikringen sin i HELP. Der fikk de råd om å kontakte Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester.
Det fremkommer klart og tydelig av tegningsgrunnlaget for loftsleiligheten at det har vært et trappeløp i bakgården i ferdigattesten fra 1987. Det var enkelt for megleren å se at dette ikke var der lenger, men nå var erstattet av et soverom. Dette burde gitt megleren en oppfordring til å be om mer informasjon fra forretningsfører og/eller selger. Selgeren satt for øvrig i styret i 2015, og det er påregnelig å tro at han kjente til saken da plan- og bygningsetaten tok kontakt med styret for å etterlyse ferdigattest også dette året.
Innklagede hevder at det burde være mulig å få løst saken ved søknad om ferdigattest nå i ettertid. Det er usikkert når og om ferdigattest vil bli utstedt. Tegningsgrunnlaget som lå til grunn for tiltaket som ble godkjent i 2004, viser blant annet at det skulle vært en takterrasse der klagerne nå har soverom. Videre skulle leilighetene under fått balkong. Dette er heller ikke gjennomført. Det er bygget noe helt annet enn hva som ble godkjent av plan- og bygningsetaten i 2004. Hele prosessen må gjennomgås på nytt, og dette kan bli både omfattende og kostnadskrevende. I verste fall godkjenner ikke plan og bygningsetaten arbeidene som er gjort, da disse fraviker selve søknaden om tillatelse.
Klagerne har lidt et økonomisk tap. Pr. i dag har de ett soverom som ikke er godkjent for bruk. Videre er det usikkert når og om det vil bli gitt slik godkjenning. Ved salg av leiligheten nå, vil klagerne måtte opplyse om dette forholdet og ta kostnaden med det verditap dette vil medføre.
Etter at klagerne rådførte seg med plan- og bygningsetaten, viste det seg at den opprinnelige godkjenningen fra 2004 ikke kan benyttes som grunnlag for søknad om ferdigattest for prosjektet. I mars 2014 sa ansvarlig søker fra seg sin ansvarsrett før tiltaket var gjennomført. Plan- og bygningsetaten opplyste i brev til styret i mai 2014, at de anså saken som avsluttet på grunn av manglende dokumentasjon. Nåværende styre må derfor få til en ny godkjenning av et prosjekt som ble gjennomført for 16 år siden. Dette kan bli tid- og kostnadskrevende, og lar seg i verste fall ikke gjøre grunnet nye byggetekniske krav for brannvern, vinduer med mer. Dersom det ikke blir godkjent, vil det bli en svært omfattende byggesak å reversere arbeidene for det som siden 2014, har vært et ulovlig ombygget trappeløp/rømningsvei til soverom.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salget fant sted 1. november 2016 med overtagelse 1. februar 2017. Klagen ble mottatt i januar 2020. Det klages på at det er gitt mangelfulle opplysninger ved kjøp av boligen. Det er i etterkant av innflytting oppdaget at et areal som tidligere ble benyttet som baktrapp/rømningsvei, har blitt innlemmet i leilighetens boligareal. Tiltaket ble gjennomført av sameiet, og det omfatter samtlige seksjoner fra andre til femte etasje. Det ble gitt tillatelse til tiltaket hos plan- og bygningsetaten, men det ble ikke søkt eller utstedt ferdigattest.
Klage på manglende opplysninger faller inn under avhendingslovens § 3-7 og er et selgeransvar. Styret i sameiet – som pr. 2018 også ser ut til å omfatte klagerne – har vært involvert i sak hos plan- og bygningsetaten om nevnte innbygging av arealet i baktrapp siden august 2018.
Klagerne har dermed beviselig hatt positiv kunnskap om saken senest 8. august 2018. Klagen er således fremsatt minst 16 måneder etter at klagerne fikk positiv og dokumentert kunnskap om saken. I sak 311/2006 uttaler Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester blant annet: «Det er en alminnelig, ulovfestet regel i norsk rett at passivitet kan føre til at et krav bortfaller. Det tok et år fra overtakelse til klageren fremmet krav mot innklagede. Klagerens passivitet tilsier her at klagen må avvises.» Basert på dette, er innklagedes oppfatning at saken må avvises med henvisning til at det er reklamert for sent.
Dersom Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester likevel kommer til at saken kan realitetsbehandles, er innklagedes oppfatning at klagen ikke kan føre frem.
Det foreligger ferdigattest for å innrede loftarealet og lage leilighet der. Ferdigattesten er datert 11. juli 1990. I forbindelse med salget ble det innhentet opplysninger fra forretningsfører. Ferdigattesten på loftutbyggingen, datert 11. juli 1990, ble oversendt megleren fra forretningsfører. Det fremkommer ikke noe i øvrige opplysninger fra forretningsfører om senere utførte arbeider som skulle tilsi at det burde foreligge ny ferdigattest. Det er ikke gitt opplysninger fra selger om det omstridte tiltaket. Basert på de opplysninger som forelå var det dermed meglerens vurdering at det ikke var grunn til å foreta nærmere undersøkelser. Det ble i 2004 gitt tillatelse fra plan- og bygningsetaten til å innlemme trappeløp og bodareal i trappeløpet i leiligheten. Tiltaket er igangsatt i regi av sameiet. Det er kun på denne delen at det mangler ferdigattest.
Megleren har basert seg på opplysninger fra forretningsfører og selger angående utbygging av denne leiligheten. Hverken forretningsfører eller selgeren har gitt opplysninger som skulle tilsi at det var manglende ferdigattest på leiligheten. Innklagede er av den oppfatning av dette er en reklamasjonssak mot selger, at det er reklamert for sent, og at nemda bør avvise saken.
Tiltaket med å innlemme det omstridte areal i boligen, er ikke ulovlig igangsatt, og det er derfor påregnelig at det bør være mulig å få løst saken ved søknad om ferdigattest – dette arbeidet er også igangsatt av sameiet som opprinnelig stod for søknaden med å innlemme trappeløpet. Klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap. Innklagede anmoder om at nemnda avviser saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Om eventuelle krav er bortfalt som følge av passivitet
Reklamasjonsnemnda nevner først at det ikke er noen reklamasjonsregler knyttet til en klagers krav overfor innklagede. Men der er sikker rett at en klager kan tape rettigheter, for eksempel erstatningskrav, ved å forholde seg passiv i lengre tid. Det er likevel slik at det i utgangspunktet skal en del til for å tape rettigheten til å gjøre krav gjeldende ved passivitet, så lenge eventuelle krav ikke er foreldet. Nemnda mener at slik saken er opplyst, har ikke klagerne tapt retten til å gjøre krav gjeldende.
Sakens realitet
Slik saken er
opplyst, legger nemnda til grunn at megler kun innhentet informasjon fra forretningsfører
og selger. Megler innhentet ifølge tilsvaret ikke kommunale opplysninger. Hadde
han gjort det, ville han fått informasjon om seksjoneringen, hvor det fremgikk
klart at trapperommet og bod, som var gjort om til soverom, ikke tilhørte
seksjonen. I en slik situasjon kan bruken av det tredje soverommet ikke være
avgjørende. Megler skulle da innhentet seksjonsbegjæringen og foretatt nærmere
undersøkelser. Ved å unnlate det har megler ikke overholdt sin undersøkelses-
og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Av salgsoppgaven fremgikk det at soverommet
var en del av seksjonen, noe som var feil. Megleren har også opptrådt
erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren har fremsatt krav om erstatning for verditap, men det er ikke anslått hva det eventuelt utgjør.
Nemnda bemerker at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, for det eventuelle økonomiske tapet klagerne kan dokumentere eller sannsynliggjøre at de har lidt. Dette vil blant annet bero på om det nå er mulig å få godkjent det tredje soverommet, og om klagerne oppfyller sin plikt til å begrense tapet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til OBOS Eiendomsmeglere AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin vedrørende det tredje soverommet. Innklagede er erstatningsansvarlig for det verditap klagerne kan sannsynliggjøre å ha lidt.