Klage nr. 2020064
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Anne-Marie Varen
Advokatfirmaet Kjær DA
Innklaget: Sørmegleren AS avd. Kristiansand
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2017 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Senere fikk klageren et brev fra kommunen om at kommunen hadde fått en henvendelse om mulige ulovlige forhold etter plan- og bygningsloven. Etter nærmere undersøkelser fant kommunen at det var grunnlag for å konstatere ulovlige byggearbeider, og kommunen varslet om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Klageren tok derfor kontakt med et byggkonsulentfirma for å søke om etterhåndsgodkjenning av de ulovlige arbeidene, og søknaden ble godkjent.
Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og kontrollert selgerens opplysninger i egenerklæringen. Ved å ikke gjøre dette har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og klageren krever 135 137 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
I egenerklæringen skrev selgeren at han ikke hadde søkt i kommunen fordi ombyggingen ikke endret fasaden. Det er feil at bruksendringen ikke var søknandspliktig, og dette burde megleren ha sett. Ved å unnlate å kontrollere opplysningene i egenerklæringen, har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det må forventes at en megler har grunnleggende kunnskaper i plan- og bygningsrett.
Siden megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, foreligger det ansvarsgrunnlag. Klageren har blitt påført en rekke utgifter, og disse krever klageren at innklagede erstatter ham. I tillegg til ulike gebyr til kommunen på til sammen 38 000 kroner, måtte han betale 19 337 kroner til byggkonsulentfirmaet og 62 500 kroner for advokatbistand. Til slutt kommer tapt arbeidsinntekt på 15 300 kroner. Totalt utgjør hans økonomiske tap 135 137 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
En megler plikter å undersøke om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I denne saken skrev megleren i salgsoppgaven at det forelå en ferdigattest fra 2011, men at en slik attest ikke var en garanti for at det ikke hadde blitt utført arbeid på boligen som ikke var byggemeldt eller godkjent. I egenerklæringen skrev selgeren at det hadde blitt utført arbeid på boligen etter at ferdigattesten ble utstedt, og at disse ikke var omsøkt. Innklagede erkjenner at megleren kanskje burde ha «løftet» denne opplysningen frem i salgsoppgaven, men uansett om megleren kan kritiseres på dette punktet, har ikke megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Samlet sett kommer det klart frem i salgsoppgaven at ombyggingen ikke er omsøkt, og dermed heller ikke godkjent.
Når det gjelder undersøkelsesplikten, bestrider innklagede at megleren burde forstått at bruksendringen var søknadspliktig. I denne saken var det ikke arten av byggverket som gjorde at det var søknadsplikt, men fordi det måtte gis dispensasjon fra boligens totale utnyttelsesgrad. Slik kunnskap kan det ikke forventes av en megler.
Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk og overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Siden megleren ikke kan bebreides, foreligger det heller ikke noe ansvarsgrunnlag i saken. De øvrige vilkårene for erstatning er heller ikke oppfylt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at opplysning i selgers egenerklæringsskjema om at byggearbeider ikke var omsøkt, ikke var «løftet» over i selve salgsoppgaven. Innklagede erkjenner også langt på vei at det skulle vært gjort. Nemnda mener at megleren her ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. De byggearbeidene som ikke var omsøkt, er i ettertid blitt godkjent.
Klageren har krevd 135 137 kroner i erstatning av innklagede.
Nemnda mener at megler her har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, slik at dette grunnvilkåret for erstatning er oppfylt. I tillegg er det årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det erstatningsmessige tapet klageren har lidt.
Når det gjelder de poster som kreves erstattet, finner nemnda at klageren må få dekket utgiftene til kommunen (kr 38 000) og til byggekonsulentfirmaet (kr 19 337), til sammen 57 337 kroner.
Når det gjelder advokatkostnader, følger det av vedtektene for nemnda punkt 1.3 andre ledd at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om dekning av partenes utgifter til advokatbistand. Nemnda ser ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet. Når det gjelder det beløp som kreves erstattet i advokatkostnader (kr 62 500), er det heller ikke spesifisert nærmere hva dette gjelder, og beløpet erstattes ikke. Tapt arbeidsinntekt erstattes heller ikke.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Sørmegleren AS avd. Kristiansand har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder ikke omsøkte byggearbeider. Innklagede må betale 57 337 kroner i erstatning til klageren.