Klage nr. 2020068
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klagere: v/advokat Håkon Velde Nordstrøm
Borgen Advokatar AS
Innklaget: Eiendomsmegler A AS
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
Saken gjelder: Meglerens verdivurdering. God meglerskikk. Meglerens opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet for 1 700 000 kroner. Borettslagets vedtekter inneholdt en bestemmelse om at leilighetene i borettslaget skulle selges til fastpris, og at prisen skulle fastsettes etter en nærmere bestemt formel. Etter kjøpet tok klagerne kontakt med megleren og spurte hvordan prisen ble fastsatt. Klagerne var ikke fornøyde med svaret fra megleren, og bestemte seg for å holde tilbake 80 000 kroner av kjøpesummen. På forespørsel fra klagerne innhentet styret i borettslaget så en takst på leiligheten. Taksten baserte seg på formelen i vedtektene, og ble satt til 1 630 137 kroner.
Klagerne anfører at megleren sannsynligvis ikke baserte seg på formelen i vedtektene da han satte prisen på leiligheten, og at dette er i strid med god meglerskikk. I tillegg burde megleren på klagernes forespørsel forklart dem hvordan prisen ble fastsatt. Ved å ikke gjøre dette, har megleren også brutt sin opplysningsplikt. Klagerne krever erstatning oppad begrenset til 84 863 kroner.
Innklagede anfører at megleren fastsatte prisen i tråd med formelen i vedtektene, og bestrider erstatningskravet.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Etter kjøpet tok klagerne kontakt med megleren og spurte hvordan prisen ble fastsatt, og megleren svarte at prisen baserte seg på en verdivurdering fra en annen megler. I ettertid viste det seg at denne verdivurderingen var fra 2014 og beløp seg til 1 574 650 kroner. Klagerne var ikke fornøyde med svaret fra megleren, og bestemte seg for å holde tilbake 80 000 kroner av kjøpesummen. Med hjemmel i borettslagets vedtekter ba klagerne om at styret i borettslaget innhentet en takst på leiligheten. Taksten baserte seg på formelen i vedtektene, og ble satt til 1 630 137 kroner, det vil si 69 863 kroner lavere enn det klagerne betalte. Dagen etter at megleren ble gjort kjent med denne taksten, fikk klagerne en e-post fra megleren hvor en prisvurdering som var datert samme dag, lå vedlagt. Da klagerne spurte om denne ble utarbeidet etter at taksten på 1 630 137 kroner forelå, svarte innklagede at megleren gjorde en prisvurdering av leiligheten før leiligheten ble markedsført, men at grunnlaget for denne var et internt dokument.
Megleren skulle ikke ha tilbakeholdt opplysninger om grunnlaget for verdivurderingen, og ved å gjøre dette har megleren brutt opplysningsplikten. I tillegg er det sannsynlig at megleren ikke baserte seg på formelen i vedtektene da han gjorde prisvurderingen, og dette er i strid med god meglerskikk. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom taksten på 1 630 137 kroner og det de betalte for leiligheten, det vil si 69 863 kroner. I tillegg kommer kostnader til juridisk bistand, oppad begrenset til 15 000 kroner. Totalt utgjør klagernes tap 84 863 kroner.
Klagerne har fremsatt følgende påstand:
“Eiendomsmegler A AS og [megleren] betaler en for begge, begge for en, til [klagerne] erstatning oppad begrenset til kr 84 864.”
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren baserte sin prisberegning på formelen i vedtektene, og ga et nøkternt og skjønnsmessig tillegg på 65 189,02 kroner for påkostninger. Dette gjorde megleren før leiligheten ble markedsført, og er i tråd med vedtektene. I taksten styret i borettslaget innhentet er det lagt til 10 000 kroner for ny kjøkkeninnredning, men taksten ble ikke forhåndsvarslet, og selgeren var ikke til stede under befaringen. Taksten ble med andre ord utarbeidet uten at selgeren fikk gitt opplysninger om påkostninger i leiligheten. Grunnen til at brevet klageren mottok fra megleren var datert dagen etter at taksten som styret innhentet forelå, var for øvrig fordi prisberegningen ikke var nedfelt i annet enn interne notater og i korrespondanse med selgeren, og forblir internt hos innklagede.
Innklagede bestrider også at megleren har brutt opplysningsplikten. Megleren innhentet og videreformidlet alle lovpålagte opplysninger i salgsoppgaven, og klagerne fikk på forespørsel oversendt prisberegningen fra megleren. Den ene klageren var for øvrig styremedlem i borettslaget, og var godt kjent med vedtektenes bestemmelser om prisberegning. Styret ble på forhånd varslet om salget og prisantydningen, og siden klagerne hadde tilgang på disse opplysningene, la megleren forsvarlig til grunn at klagerne var kjent med prisberegningen før inngivelse av bud. Megleren ble derfor overrasket da klagerne noen dager før overtakelsen ga beskjed om at de ønsket å holde tilbake 80 000 kroner. Før dette hadde ikke megleren fått noen indikasjoner på at klagerne mente at leiligheten var priset for høyt.
Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem. Uansett har klagerne ikke sannsynliggjort at de har lidt noe økonomisk tap, da taksten styret innhentet ble utarbeidet på sviktende grunnlag.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
“Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.”
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Kort om Reklamasjonsnemndans kompetanse
Nemnda har i henhold til sine vedtekter kun anledning til å behandle klager mot eiendomsmeglerforetak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. vedtektene punkt 1.3 første avsnitt. Megleren er følgelig aldri formelt part i klagesaker. Dette innebærer at nemnda under ingen omstendighet kan pålegge megleren personlig å betale erstatning. Klagernes påstand kan derfor uansett ikke omfatte megleren personlig. Hvis man ønsker å gå på megleren personlig, må man eventuelt ta rettslige skritt. En annen sak er at meglers håndtering av oppdraget vil naturlig nok ha betydning for innklagedes eventuelle ansvar.
Sakens realitet – meglers prisfastsettelse
Slik nemnda ser det, har ikke nemnda grunnlag for å si hva som her var «riktig» pris ut fra vedtektenes bestemmelse om fast pris med tillegg av prisjustering og eventuelle påkostninger. Klagen må derfor avvises. Nemnda vil imidlertid bemerke at det synes som om megler her kunne vært mer imøtekommende med å besvare klagerens spørsmål om hvordan prisen nærmere var fastsatt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.