Klage nr. 2020073

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Haugesund

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning

Saksfremstilling:

I mai 2019 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. Det er anført en rekke forhold som klagerne mener er i strid med god meglerskikk. Klagerne har særlig anført at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om at eneboligen var et rivningsobjekt. I tillegg anføres det at oppgjøret ble utbetalt til selger før overtagelsesprotokollen var signert, og overtagelse hadde funnet sted. Megleren burde også sørget for at klagernes anførte mangler ble ført inn i overtagelsesprotokollen. 

Klagerne krever 240 000 kroner i erstatning. Dersom det viser seg at eneboligen ikke kan rives, krever klagerne å få kjøpet hevet, eventuelt ytterligere 300 000 kroner i erstatning dersom et krav om heving ikke fører frem.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Klagerne har vært bistått av advokat før saken ble bragt inn for nemnda som klagesak.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført:

Sent kontraktsmøte 

Det tok uvanlig lang tid før kjøpekontrakt ble utferdiget, og det ble holdt kontraktsmøte.  Dette skyldtes ikke klagerne. Årsaken til at det tok lang tid var at den ansvarlige megleren sluttet mer eller mindre umiddelbart etter at boligen var solgt. Innklagede burde da ha sørget for at en annen megler overtok salgsoppdraget så raskt som mulig, men dette skjedde ikke. Innklagede ba om å utsette kontraktsmøtet til 10. august 2019. Kjøpekontrakten ble ikke signert før 27. september 2019.

Feilaktige opplysninger

Det stod i salgsoppgaven at eiendommen var å anse som et rivningsobjekt. Megleren har også bekreftet muntlig at eiendommen er et rivningsobjekt, og at eneboligen kan rives. Klagerne bestrider påstanden om at fagansvarlig har informert dem om usikkerheten rundt muligheten for rivning. Etter budaksept har kommunen gitt signaler om at eiendommen kan være verneverdig. Kommunen vil imidlertid ikke kunne ta endelig stilling til dette før det er innsendt søknad om rivningstillatelse. Det forhold at boligen ikke vil kunne rives, vil medføre en verdireduksjon på eiendommen på 400 000 kroner. 

Overtagelse og utbetaling av oppgjør til selger

Megleren utbetalte oppgjøret til selger i slutten av november, uten at overtagelsesprotokoll var blitt signert, og uten at nøklene var blitt overlevert til klagerne. Ifølge klagerne fremgikk det tydelig av kjøpekontrakten at overtagelsesprotokoll skal være signert av både selger og kjøper før overtagelse kan finne sted, og oppgjøret kan utbetales. Megleren har ikke utlevert en overtagelsesprotokoll. Det har således ikke funnet sted noen formell overtagelse. Megleren har ikke utvist tilstrekkelig omsorg for klagerne, da manglene som klagerne har påberopt seg, ikke er blitt ført inn i overtagelsesprotokollen. I e-post av 21. november 2019 informerte klagerne om de påberopte mangler, at disse skulle anmerkes i overtagelsesprotokollen, og at overtagelse ikke hadde funnet sted før disse var godtatt av selger. Klagerne purret flere ganger i desember og januar. Megleren har hele tiden gitt beskjed om at overtagelsesprotokollen vil bli tilsendt hvert øyeblikk, men ingenting har skjedd. Da klagerne kontaktet regiondirektøren i meglerforetaket for å etterlyse overtagelsesprotokollen, fikk de til svar at innklagede ikke hadde til hensikt å utlevere noen protokoll.

Klagerne bestrider innklagedes påstand om at overtagelse fant sted 20. november 2019. Det at nøklene til boligen først ble utlevert på nyåret, tilsier at den formelle overtagelsen ikke fant sted denne dagen. Klagerne hadde også gitt beskjed til megler om at eiendommen måtte være i kontraktsmessig stand før overtagelse kunne finne sted. Man måtte derfor sørge for at alt av søppel, farlig avfall og forurensning på eiendommen var fjernet. Den 20. november hadde klagerne en videosamtale med megler, der de ga uttrykk for at det fortsatt var rydding som gjenstod, men at de ville komme megleren i møte ved å sende en e-post til han neste dag med anmerkninger som skulle føres inn i overtagelsesprotokollen. Klagerne stilte samtidig krav om overlevering av nøkler, og at ryddingen av tomten var ferdig senest 5. desember 2019.

Overlevering av nøkler

Det tok lang tid før klagerne fikk nøklene til boligen. Etter gjentatte purringer fikk klagerne nøklene i januar 2020. Nøklene ble sendt i et brev uten sporing. På konvolutten sto klagernes adresse, men ikke noe navn. Klagerne oppdaget konvolutten ved en tilfeldighet, da den var hengt opp i oppgangen. I konvolutten lå kun nøkkelen.

Etter dette har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Klagerne krever 248 000 kroner i erstatning, hvorav 48 000 kroner er til dekning av advokatutgifter. Videre krever de å få kjøpet hevet dersom det seg at eneboligen ikke kan rives, eventuelt ytterligere 300 000 kroner i erstatning dersom kravet om heving ikke fører frem.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Det står ord mot ord når det gjelder hva som ble informert om i forkant av kjøpet, samt forholdene rundt overtagelsen. Innklagede er av den oppfatning at det kreves vitneforklaringer for å få avklart sakens faktiske sider, og at saken dermed ikke er egnet for skriftlig saksbehandling i nemnda. Saken bør derfor avvises.

Sent kontraktsmøte

Klagerne signerte kjøpekontrakten først 27. september 2019 etter å ha forsøkt å innta en betingelse i kjøpekontrakten om at eneboligen kunne rives. Selgeren avviste ethvert krav fra klagerne. Klagerne signerte til slutt kontrakten etter at selger hadde varslet om at dekningssalg ville bli iverksatt.

Feilaktige opplysninger

Innklagede avviser klagernes påstand om at megler har brutt sin opplysningsplikt. Før klagerne la inn sitt endelige bud, ble de kontaktet av fagansvarlig. De ble informert om at det var kjøpers ansvar å søke om riving av den eksisterende eneboligen. De ble således informert om risikoen knyttet til rivningstillatelsen.

Overtagelse og utbetaling av oppgjør til selger

Overtagelsen fant sted 20. november 2019. Ettersom klagerne ikke kunne møte opp personlig, tilbød megleren å møte opp og ha en videosamtale med klagerne for å gå gjennom eiendommen. Innklagede bestrider klagernes påstand om at det i samtalen ble tatt forbehold om at overtagelsesprotokollen måtte signeres. I slutten av samtalen sa klagerne at nå var alt i orden, med unntak av noe jernskrap som selger skulle fjerne fra tomten. Megleren var derfor ikke i tvil om at den formelle overtagelsen var blitt gjennomført, og bekreftet dette overfor selger. Dagen etter sendte klagerne en e-post der de igjen tok forbehold om at eneboligen må kunne rives. Det var ikke tatt et slikt forbehold under overtagelsen dagen før. Klagernes
e-post ble sendt for sent, og innklagede beklager for at de ikke fikk en tilbakemelding om at forbeholdet var fremsatt for sent. Etter overtagelsen den 20. november har klagerne fått tilsendt oppgjørsoppstilling og tinglyst hjemmelsinformasjon, og det er følgelig ingen tvil om at de er eiere av eiendommen.

Utlevering av nøkler

Klagerne har blitt tilbudt nøklene til boligen etter overtagelsen. De har siden overtagelsesdagen ligget klare på meglers kontor, da innklagede forsto det slik at klagerne eller faren til den ene klageren ville komme innom kontoret for å hente dem ved en passende anledning. Da klagerne etterlyste nøklene, ble de sendt pr. post. Innklagede beklager at klagernes navn ikke stod på konvolutten.

På denne bakgrunn bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at det er grunnlag for erstatningsansvar. Klagerne har uansett en tapsbegrensningsplikt og må derfor søke om rivningstillatelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Slik saken fremstår for nemnda, reiser den spørsmål som ikke er egnet til avgjørelse i nemnda etter skriftlig behandling uten å få anledning til blant annet å høre parter og eventuelle vitner.

Nemnda vil generelt bemerke at en kjøper ikke kan komme med nye forbehold eller krav etter at det er inngått bindende avtale, det vil si etter budaksept. Nemnda nevner også at eventuelle hevningskrav må rettes mot selger og ikke innklagede.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.