Klage nr. 2020075

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Johan G. Bernander                            

Advokatfirma Wigemyr & Co DA

Innklaget:                      Krogsveen Moss AS           

v/ advokat Mette Sandvik

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger – krav om erstatning.   

Saksfremstilling:

Klagerne er både kjøper og selgerne av leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i 2016. Kjøper overtok leiligheten 30. november 2016. Den 4. april 2017 opplyste styre i sameiet at soverommet i øverste etasje «takboksen» ikke var godkjent for varig opphold. Rommet var kun godkjent som bod/trapperom. Kjøper reklamerte ovenfor selgerne som avviste kravet. Det ble søkt om å få godkjent rommet for varig opphold. Kommunen ville ikke godkjenne rommet og vedtaket ble påklaget til fylkesmannen, som opprettholdt kommunens avslag. Det ble innhentet en takst hvor verdiminuset ble anslått til 400 000 kroner. Kjøper brakte saken inn for retten med krav om prisavslag. Kjøper og selgerne inngikk der et rettsforlik som tilsa at kjøper fikk dekket halvparten av sitt krav. Det ble videre enighet om at de sammen skulle rette krav mot meglerforetaket og dele det beløp de eventuelt mottar i erstatning.

Klagerne hevder det foreligger brudd på god meglerskikk og krever erstatning.

Innklagede bestrider kravet. Megler har ikke handlet erstatningsbetinget uaktsomt. Klagernes krav på erstatning må avvises. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap.

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Ansvarsgrunnlaget

For eiendomsmeglere gjelder det et strengt ulovfestet profesjonsansvar. Det stilles høye krav til eiendomsmeglers utførelse av oppdraget. Eiendomsmegler skal utføre oppdraget med omsorg for både kjøper og selger.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at kjøper før handelen skal få opplysninger som han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Antall soverom har åpenbart betydning for avtalen. Opplysninger om antall soverom er essensielt og er noe det opplyses om i nær sagt alle salg av boliger og fritidsboliger. Videre er det egne søkekriteriet på FINN.no om antall soverom. At rom er ulovlig innredet som soverom anføres åpenbart å ha stor betydning for avtalen og å være opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få. Rommet er ikke godkjent for varig opphold. Det har heller ikke vært mulig å bruksendre rommet, ref. vedtak fra Fylkesmannen.

Meglere som gir uriktige opplysninger om antall soverom i markedsføringen begår brudd på god megler skikk. Det vises til praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester i klagesakene RFE-2018-153 og RFE-2019-112. Rommet ble markedsført som en treroms med to soverom. Soverommet er ikke godkjent, og det foreligger brudd på god meglerskikk og brudd på opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.

Tap og årsakssammenheng

For å få rett til erstatning kreves det i tillegg til ansvarsgrunnlag også et økonomisk tap, i tillegg til årsakssammenheng mellom tapet og den ansvarsbetingende handling. Antall soverom har utvilsomt betydning for kjøpesummen. Tapet vil nødvendigvis måtte fastsettes skjønnsmessig da feilen ikke kan rettes. Verditapet er estimert til 400 000 kroner av takstmann. Innklagede har vist til en uttalelse hvor en takstmann mener at manglende soverom, ikke har betydning for prisen. Dette er en takst som ble innhentet av selger i forbindelse med rettstvisten mot kjøper. Klagerne er kjent med at Reklamasjonsnemnda er tilbakeholdne med selve utmåling av størrelsen på det verdiminus som leiligheten er påført når det foreligger forskjellige vurderinger fra fagfolk.

Klagerne ber Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester ta stilling til hvorvidt det foreligger brudd på god meglerskikk og erstatningsansvar. Dersom det er tilfellet og man ikke kommer til enighet med innklagede, vil saken bringes inn for retten hva gjelder utmålingen. Klagerne mener likevel at alt ligger til rette for at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til ansvarsspørsmålet. Saken er godt opplyst og det synes å være enighet om faktum.

Klagerne har fremsatt følgende påstand:

«Krogsveen Moss AS brøt god meglerskikk, opplysningsplikten og er følgelig erstatningsansvarlig overfor [klagerne].

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Innklagede har ovenfor klagerne ikke tatt stilling til ansvaret. For at det skal foreligge grunnlag for erstatning i saken må det foreligge ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom tapet og handlingen. Det er ikke dokumentert å foreligge noe økonomisk tap. Det er først dersom et tap kan sannsynliggjøres, at det er påkrevet å vurdere ansvarsspørsmålet i denne saken. Klagerne har i sin klage anført at de vil bringe saken inn for retten dersom partene ikke blir enige. Innklagede mener det er svært uheldig dersom bare deler av denne saken skal avgjøres i nemnda og resten må tas for domstolene, med den umiddelbare bevisføring man har der. Alle sider av saken må vurderes samlet, det vises til HR-2020-35-A, hvor Høyesterett kom til at saksøkte hadde krav på å få vurdert hele saken samlet, både ansvarsspørsmålet og utmålingen.

Innklagde ber på denne bakgrunn om at klagen avvises.

Ansvarsgrunnlag

Det er et strengt ulovfestet profesjonsansvar, men det er lov å gjøre feil jf. Rt. 1995 side 1350.

Megler skal ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 innhente ferdigattest. Megler er ikke bygningskyndig og må forholde seg til informasjonen som fremkommer i de dokumentene han får seg forelagt. For at megler skal kunne bli ansvarlig må det foreligge indikasjoner i dokumentene som er innhentes på at ikke alt er i orden, dette sammenlignet med det som er synlig – herunder rommets synlige beskaffenhet. I denne saken vil dette måtte være informasjon om at takrommet ikke er godkjent til varig opphold. Bygningen var nesten ny, ferdigattesten er fra 2014, og boligen ble solgt i 2016. Det er da lite sannsynlig at det er foretatt endringer i leiligheten som ikke selger har informert om. Videre var rommet på tegningen som er mottatt fra kommunen benevnt som «takrom». Det var ingen indikasjoner ved utførelsen av rommet som tilsa at rommet ikke var godkjent til varig opphold. Det stod heller ikke noe om dette i egenerklæringen til selgerne. Selgerne har også bekreftet at de fikk denne informasjonen da de kjøpte leiligheten og har uttalt dette til Fylkesmannen. Megler har ikke brutt god meglerskikk og har heller ikke vært erstatningsbetinget uaktsom ved å ikke undersøke ytterligere om rommet var godkjent.

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Under forutsetning av at nemnda kommer til at innklagede har handlet erstatningsbetinget uaktsomt må spørsmålet om det foreligger årsakssammenheng og økonomisk tap vurderes. Det økonomiske tapet må vurderes forskjellig for kjøper og for selgerne. I rettsforliket ble selgerne og kjøper enig om at selgerne skulle betale 200 000 kroner til kjøper fordi det ene soverommet ikke var godkjent til varig opphold.

Vurdering i forhold til selgerne

Selgerne reklamerte ovenfor innklagede først 5. juni 2019. Det opplyses i klagen at kjøper oppdaget mangelen i april 2017, og at han reklamerte umiddelbart. Kommunens vedtak er av 31. mai 2018, og avslaget fra fylkesmannen er datert 14. november 2018.

Mellom megleren og selgerne foreligger det et kontraktsforhold og i henhold til alminnelig obligasjonsrett er det et lojalitetskrav som danner grunnlag for en reklamasjonsplikt.

Avhendingslovens reklamasjonsbestemmelse i § 4-19 sammenfaller med alminnelig obligasjonsrettslige prinsipper jf. Rt. 2011 side 1768, LE-2018-175032 og LB-2013-7984.

I denne saken har selgerne sittet passiv i over to år fra kunnskap om mangelen til det reklameres. Dette er for sent.

Under forutsetning av at det ikke er reklamert for sent, foreligger det ikke noe økonomisk tap for selgerne når kjøper er gitt et prisavslag. Selgerne krever dette beløpet dekket av innklagede. For selgerne er prisavslaget ikke noe økonomisk tap. Prisavslaget gjenspeiler kun hva leiligheten egentlig var verd og balanserer ut skjevheten som oppstod i kontrakten.

Klagerne anfører at selgerne kan kreve erstatning av innklagede med henvisning til Høyesteretts avgjørelse i sak mellom eierskifteselskapene og megler. Dette er en helt annen situasjon enn når selger må betale prisavslag. Høyesterett la i sin avgjørelse vekt på at eierskiftselskapet baserer sin forsikring på at opplysningene fra megler var korrekte. Dommen innebærer ikke en endring av rettstilstanden om at prisavslag ikke er et økonomisk tap for selger.

Vurdering i forhold til kjøper

Kjøper anfører at det foreligger ett tap ut over det som er betalt fra selger. I denne saken foreligger det to takstrapporter som vurderer verdiminuset. Den ene er innhentet av Help forsikring på vegne av kjøper. Takstmannen har ikke sett leiligheten og kun vurdert den ut fra tilsvarende leiligheter med to soverom. Han opplyser også at dette er et mangelfullt grunnlag og anser sin vurdering for et kvalifisert anslag. Det kan virke som takstmannen ikke har hensyntatt at soverommet i takrommet ikke er et adskilt rom med dør. Den andre taksten som er innhentet av selgerne og er fra samme takstmann som takserte leiligheten ved salg. Han kommer til at det ikke har noen betydning for markedsverdien at takrommet ikke er godkjent for varig opphold.

Det foreligger således to takster og innklagede kan ikke se at kjøper har sannsynliggjort at verdiminuset er på over 200 00 kroner.

Innklagedes har fremsatt følgende påstand:

Innklagede anfører at klagen ikke kan føre frem da megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede vil anføre at megler ikke har handlet erstatningsbetinget uaktsomt.

Subsidiært: Innklagede anfører at klagers krav på erstatning må avvises. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Avvisningsspørsmålet

Nemnda mener at det ikke er grunnlag for å avvise behandling av denne saken.

Sakens realitet

Det er på det rene at klagerne i saken inngikk et rettforlik i tingretten, hvor innklagede/megler ikke var involvert. Forliket må anses som et endelig oppgjør i saken. Nemnda har fast praksis på at man i en slik situasjon ikke etterpå kan snu seg mot innklagede og fremsette ytterligere krav. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om selgerne (én av klagerne) har vært for sen med å fremme krav overfor innklagede.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.