Klage nr:
58/07

Avgjort:
19.09.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om andel fellesgjeld

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Oslo Sentrum
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte leilighet i august 2006 gjennom innklagede.

Andel fellesgjeld viste seg å være høyere enn det salgsoppgaven opplyste.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte aksjeleilighet gjennom innklagede i august 2006. I salgsoppgaven ble det opplyst at andel fellesgjeld pr 31. desember 2005 var på kr 94 340. Pr 31. desember 2006 er denne økt til kr 141 236. Klagerne hevder at kjøpesummen for boligen reelt sett er høyere enn det avtalte.

Verken annonsering eller salgsoppgave informerte om økning i fellesgjelden. Det ble heller ikke informert om dette på visning, på tross av spørsmål om det var planlagt tiltak som kunne medføre økning i fellesgjeld eller felleskostnader.

Ved senere salg av tilsvarende leiligheter, er det inntatt opplysninger om stipulert andel fellesgjeld i salgsoppgaven.

Etter samtale med boligaksjeselskapets forretningsfører har klagerne fått bekreftet at informasjon om stipulert andel fellesgjeld som følge av rehabilitering av bad, og skifte av kjøkkensoil var inkludert i informasjonen som innklagede fikk tilsendt i forkant av salget. Dette er utvilsomt også et forhold selgeren måtte kunne informere om.

På bakgrunn av ovennevnte mener klagerne at innklagede måtte eller burde kjenne til økningen i andel fellesgjeld, og krever derfor erstatning for differansen på kr 47 896.

Innklagede anfører:

I følge salgsdokumentasjonen som ble godkjent av selgeren (salgsoppgave, takst, selgers egenerklæring), var fellesgjelden oppgitt pr 31. desember 2005 til kr 93 340. Salgsoppgaven opplyser at baderommet ble renovert i 2006 av boligaksjeselskapet. I forbindelse med oppgradering av badet steg fellesgjelden til kr 141 236 pr 31. desember 2006. Boligens reelle fellesgjeld på salgstidspunktet er stipulert høyere enn det fremkommer i salgsdokumentasjonen. Ettersom salgsdokumentasjonen oppgir fellesgjeld som er pr 31. desember 2005, er det altså ikke gitt uriktige opplysninger. Det følger videre av salgsdokumentasjonen at baderommet ble renovert i 2006. I denne sammenheng er det ikke upåregnelig at leilighetens fellesgjeld kan ha blitt høyere i løpet av 2006 enn den var ved utgangen av 2005.

Fellesutgiftene var oppjustert allerede før oppgraderingen startet. Fellesutgiftene tok dermed høyde for økning i fellesgjelden. Den manglende opplysningen om at fellesgjelden måtte antas å øke, har altså ingen innvirkning på de månedlige utgiftene.

Innklagede mener at økningen i andel fellesgjeld ikke har hatt noen innvirkning på kjøpesummen. Salgsprisen på
kr 1 910 000 ligger i nøyaktig samme prisleie som sammenlignbare leiligheter i området som ble solgt på tilsvarende tidspunkt. Dokumentasjon på dette kan skaffes.

Så lenge økningen av fellesgjelden ikke innebærer noen faktisk utgiftsøkning, er innklagede av den oppfatning at forholdet ikke har virket inn på avtalen. Ut fra sakens opplysninger og foreliggende rettspraksis, kan innklagede ikke se at den manglende opplysningen gir krav på kompensasjon fra innklagede.

Innklagede beklager imidlertid atopplysningene om stipulert endring i fellesgjelden ikke fremkom av salgsoppgaven eller annen informasjon vedlagt denne.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne viser til at det er dokumentert av forretningsføreren at det var avgjort at fellesgjelden ville øke som et resultat av baderomsprosjektet. Ny fellesgjeld var stipulert til kr 162 192. Ved prosjektavslutning ble endelig fellesgjeld satt til kr 141 236.

Innklagede påpeker at de månedlige fellesutgiftene er oppgitt korrekt, og at manglende opplysninger om fellesgjeld ikke vil påvirke de månedlige utgiftene. Dette er klagerne uenige i, da effekten av fremtidige renteendringer blir forsterket av det økte beløpet som ligger til grunn. Dersom renten går opp med 3 prosentpoeng, vil årlige rentekostnader utgjøre ca kr 1 500.

Innklagede hevder videre at den økte fellesgjelden ikke har hatt innvirkning på kjøpesummen. Dette er klagerne uenige i. Ved finansiering av kjøpesummen ble evnen til å betjene totale lån vurdert. I denne forbindelsen ble studielån, kjøpesum og fellesgjeld summert og vurdert mot inntekt. Klagerne befant seg i det øvre sjiktet av akseptabel gjeldsgrad, og hadde trolig ikke fått finansiering til en totalpris på kr 2 051 236 (reell pris på salgstidspunktet). Klagerne er derfor av den oppfatning at manglende opplysninger om fellesgjeld spilte inn på prisen. Ettersom finansieringsinstitusjoner (og dermed også boligkjøpere) benytter kjøpesum + fellesgjeld for å vurdere en boligs reelle pris, mener klagerne at manglende informasjon om den økte fellesgjelden hadde betydning for prisen ved kjøp av aksjeleiligheten. Forholdet vil også spille negativt inn på salgsprisen ved et eventuelt videresalg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder mangelfulle opplysninger vedrørende andel fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede har forsømt seg ved å gi mangelfulle opplysninger om økning i andel fellesgjeld. Dette begrunnes av to konkrete forhold:

Innklagede fikk oversendt en oversikt over stipulert andel fellesgjeld for hver enkelt leilighet med tanke på renoveringen. Innklagede satt altså på opplysninger som skulle vært gitt skriftlig til kjøperne. Dette ble ikke gjort, og kunne enkelt vært tydeliggjort gjennom en setning i salgsoppgaven.

2. Det ble avholdt generalforsamling våren 2006, hvor regnskapene for 2005 ble godkjent. Ettersom salget skjedde først i august 2006, kan ikke innklagede basere seg på regnskapene for 2005 alene, men må ta kontakt med forretningsføreren på nytt for å undersøke eventuelle endringer/planlagte endringer for den aktuelle leiligheten som skulle selges. Dette gjelder spesielt når innklagede hadde opplysninger om renoveringen. Nye opplysninger som er fremkommet på denne måten, måtte videreformidles til kjøperne.

Innklagede har derimot formidlet korrekte opplysninger vedrørende månedlige fellesutgifter. Økte månedlige fellesutgifter vil derfor ikke påføre klagerne et tap som kan kreves dekket av innklagede. At en større andel fellesgjeld kan påvirke prisen ved et eventuelt senere salg, er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning for fjernt og usikkert til at det kan gi klagerne krav på erstatning.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid medgod meglerskikk ved ikke å innhente og videreformidle nye opplysninger om fellesgjelden. Dette gir imidlertid ikke klagerne noe krav på erstatning.

Oslo, den 19. september 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant