Klage nr. 2020093
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 14. september 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Arnestad Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Vollen)
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger – krav om erstatning
Saksfremstilling:
Klageren solgte sitt hus gjennom innklagede foretak i 2018 for 5 290 000 kroner. Etter overtakelse ble klageren kontaktet av kjøpers advokat med krav om erstatning som følge av feil og manglende opplysninger i salgsdokumentene. I salgsoppgaven var trappen mellom første og andre etasje samt gulv i gangen nede oppgitt å ha parkett på overflatene. Etter kjøpet ble kjøperen oppmerksom på at det ikke var parkett, men laminat. Klageren betalte i alt 26 600 kroner til kjøper for manglene og krever beløpet i erstatning fra innklagede.
Innklagede bestrider kravet. Salgsoppgaven var godkjent av klageren. Kjøper, som er håndverker, har en egen lovpålagt undersøkelsesplikt, med skjerpende virkning som fagperson.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren solgte sitt hus gjennom innklagede foretak i 2018. Etter overtakelse ble klageren kontaktet av kjøpers advokat med krav om erstatning som følge av feil og manglende opplysninger i salgsdokumentene. Feilene knyttet seg til trappen mellom første og andre etasje og gulvet nede i gangen.
I salgsoppgaven var følgende opplysninger gitt: «Trapperommet og trappen veldig pen med eiketrinn (parkett) …».
Det ble på vegne av kjøperen anført at disse opplysningene ikke stemte, da trapperommet og trappen har overflater av laminat. Klageren visste ikke hva forskjellen mellom parkett og laminat var og gav derfor heller ikke slike opplysninger til megleren. Det var megleren selv som formulerte annonseteksten, og klageren stolte på at informasjonen der var riktig. Klageren gjennomgikk og godkjente salgsoppgaven før den ble publisert. Han trodde megleren var sikker på det han skrev og ville spurt eller undersøkt nærmere dersom han var usikker. Megleren var på befaring i boligen flere ganger og så gulvet og trappen. Basert på den lange erfaringen hans, la klageren til grunn at det han skrev i salgsoppgaven var riktig. Klageren hadde derfor ingen betenkeligheter med å godkjenne teksten.
Da klageren kontaktet megleren om saken, henviste han til takstmannen som den ansvarlige. Takstmannen har ikke skrevet noe om laminat eller parkett i taksten når det gjaldt trappen og trapperommet. I taksten står det: «tretrapper, trapper har trinnbelegg fra 2015» og ingen ting mer. Takstmannen har heller ikke skrevet dette om gulvet i gangen. Han har omtalt overflatene slik i taksten: «Gulv: eikeparkett, laminat, fliser, furugulv og synlig betonggulv i kjeller», han har ikke spesifisert hvor det ligger hva. Det er meglerens valg av ord som knytter informasjonen til spesielle steder i huset.
Klageren har betalt totalt 26 600 kroner i erstatning til kjøperen.
Det var opprinnelig flere forhold ved huset som kjøperen ville at klageren skulle fikse. Klageren tok derfor kontakt med advokat som bisto han i saken. Det ble mye frem og tilbake og saken verserte i flere måneder med korrespondanse mellom kjøperens og klagerens advokat. Noen av punktene erkjente klageren at var hans feil, men noen punkter var urettmessige og ble avslått av advokaten. Klageren har nå gjort opp med kjøperen, og saken er avsluttet. Klageren har vært bistått av advokat gjennom hele prosessen. Det var etter advokatens råd at det ble gitt erstatning til kjøperen knyttet til feilinformasjonen gitt i salgsoppgaven, når det gjaldt trapperommet og trappen. Klageren ble rådet av sin advokat til å innhente pris fra snekker for jobben med å bytte ut laminat i trappen og trapperommet med parkett.
Klageren hadde rettshjelp under hele prosessen og fikk vite fra sin advokat at kjøperen hadde krav på erstatning som følge av feilopplysningene i salgsoppgaven. Det er derfor ikke riktig at klageren bare har betalt ut til kjøperen, uten noen form for juridisk rådgivning.
Klageren krever erstattet de utgiftene han er påført som følge av feilen, totalt 26 600 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren har lest og godkjent salgsoppgaven før markedsføring. Innklagede beklager skrivefeilen fra befaringsrapporten, men mener at selger som hadde forestått arbeidet med å skifte gulvene i alle rom, skulle ha korrigert teksten i salgsoppgaven. Megleren har ikke bodd i boligen. Det er klagerens eget ansvar at beskrivelsen av boligen er riktig når den markedsføres for salg.
Meglerne anbefalte på det sterkest og tegne selgeransvarsforsikring. Ifølge klageren var mye av oppussingsarbeidet i boligen utført av venner, som klageren hevdet var fagfolk. Hadde klageren valgt å lytte til innklagedes råd, ville garantert mye av det han nå har betalt til kjøper vært unngått.
Boligen ble solgt som den er, «as is». Det forhold som klageren anfører at innklagede har gitt feil- og manglende opplysninger om, var fullt ut synlig for de som var på visning. Kjøperen var dessuten håndverker og burde være godt kjent med ulike gulvtyper. At kjøperen er fagperson, skjerper hans undersøkelsesplikt. Han burde ringt megleren før han innga bud og spurt hvor det lå parkett, og hvor det lå laminat, ettersom takstmannen beskriver de innvendige overflatene i taksten med «… eikeparkett, laminat, fliser, furugulv og synlig betonggulv i kjeller.» uten å angi hvor de forskjellige gulvtypene var lagt. Dette ble ikke gjort. Kjøperen har fått det han har sett.
Det at megleren ved en inkurie har skrevet parkett i stedet for laminat, endrer ikke det faktum at dette var klart synlig på visning og dermed ikke kan utgjøre en vesentlig mangel ved bolig solgt som den er. En slik informasjon ville heller ikke virket inn på avtalen om kjøp av boligen.
Klageren valgte å betale ut i henhold til kjøperens krav, før han henvendte seg til innklagede. Hadde klageren tatt kontakt med innklagede tidligere ville han i henhold til god meglerskikk ha rådet klageren til å oppsøke juridisk hjelp til å avvise kravet og ikke bare betalt ut, slik klageren her har gjort. Kravet burde vært rettslig prøvet. Klageren hevder det var advokaten hans som gav han råd om å betale for nytt gulv. En advokat er ingen rettslig instans. Selgerforsikringen ville ha avvist kravet.
Salgsoppgaven er godkjent av klageren. Kjøper har en egen lovpålagt undersøkelsesplikt, med skjerpende virkning når han er fagperson. Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende og avviser kravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det må legges til grunn at megler i salgsoppgaven ga en feil opplysning om at det var parkett i trappen mellom første og andre etasje samt gulv i gangen nede. Det var ikke sagt noe om dette i taksten, og selger hadde heller ikke kommentert det. Dette var således en feil opplysning som megler selv må ta ansvaret for. Megler har derfor misligholdet undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Spørsmålet blir imidlertid om dette nå får noen konsekvenser for innklagede, det vil si om innklagede må betale 26 600 kroner i erstatning.
Klageren (selger) og kjøper har her inngått et forlik hvor megler/innklagede ikke var involvert. I slike tilfeller har nemnda fast praksis på at klageren i ettertid ikke kan snu seg mot innklagede og kreve at innklagede erstatter ham det han har betalt til kjøperen. Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Arnestad Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Vollen) har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren får ikke medhold i sitt erstatningskrav.