Klage nr. 2020047
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Jan R. Krohn
Advokat 24
Innklaget: Parkveien Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Park)
Saken gjelder: Meglers verdivurdering (e-takst). Erstatning. Vederlagsnedsettelse.
Saksfremstilling:
Klageren engasjerte innklagede til å foreta en befaring på sin boligeiendom i april 2018. I etterkant av befaringen fikk klageren en prisvurdering på e-post. Her mente megleren at boligen enkelt kunne selges for 5 900 000 kroner, da den hadde god standard. Klageren valgte å stole på denne verdivurderingen og kjøpte ny bolig basert på E-taksten. Ettersom megleren solgte mye eiendommer i dette området, så klageren ingen grunn til å tvile på hans vurdering.
Klageren engasjerte innklagede foretak til salg av boligen. Ved forsøk på salg ble det klart at meglers verdivurdering var alt for høy, og boligen ble ikke solgt. Klageren så ingen annen utvei enn å forsøke å selge den nye boligen sin for å nedbetale det dyre mellomfinansieringslånet han hadde tatt opp i forbindelse med kjøp av ny bolig. Også denne gangen var verdivurderingen fra innklagede for høy. Nettoprovenyet ble brukt til å dekke inn mellomfinansieringen, med slik at over 300 000 kroner forble udekket. Totalt anslår klageren at han har tapt over én million kroner ved å ha forholdt seg til meglerens prisvurdering for sin opprinnelige bolig. Tapet krevers erstattet av innklagede. I tillegg kreves vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede foretak den 1. august 2018. Innklagedes håndtering av oppdraget har påført klageren og hans kone betydelige problemer og økonomisk tap. Oppdragsavtalen ble vesentlig misligholdt og berettiget oppdragsgiver til å heve avtalen samt kreve erstatning for sitt økonomisk tap. Oppdragsavtalen er nå sagt opp av klageren (oppdragsgiver).
Klagerne måtte ta opp forbrukslån på 1 100 000 kroner for å finansiere henting av sine barn til Norge, fra flyktningleir i Tanzania. Han innså at han ikke kom til å kunne innfri lånet uten å flytte til en rimeligere bolig og frigjøre egenkapital ved salg av sin opprinnelige bolig. Han aksepterte derfor oppdragsavtale med innklagede foretak basert på en verdivurdering gitt av megler derfra på 5 900 000 kroner. Parallelt inngikk han avtale med et finansieringsforetak om mellomfinansiering ved kjøp av ny og rimeligere bolig. Finansieringen forutsatte salg av nåværende bolig slik at mellomfinansieringslånet på én million kroner, med løpetid på seks måneder, kunne innfris. Senere viste det seg at verdivurderingen meglerne hadde satt på 5 900 000 korner var vesentlig for høy.
Denne uaktsomheten fra meglerens side førte til de senere beslutningene om kjøp av ny bolig og avtale om mellomfinansieringslån. Da det viste seg at boligen var umulig å selge til en pris i nærheten av verdianslaget, måtte klageren og hans kone forsøke å finne en annen utvei. Etter en del frem og tilbake mellom klageren og finansieringsselskapet fikk innklagede i oppdrag å re-selge den nye boligen, som basert på innklagedes vurdering, var gitt en prisantydning på 4 200 000 korner. Også denne vurderingen var satt vesentlig for høyt. Salg ble gjennomført for 3 750 000 kroner pluss omkostninger. Nettoprovenyet ble brukt til å dekke inn mellomfinansieringen, men slik at totalt ca. 308 000 kroner forble udekket.
Totalt anslår klageren at han har tapt over én million kroner ved å ha forholdt seg til meglers prisvurdering for den opprinnelige boligen på 5 900 000 kroner. Han avsluttet derfor oppdragsavtalen med innklagede for å overlate salg av eiendommen til en annen megler. I den forbindelse er han avkrevet megleromkostninger på nesten 100 000 kroner som må betales før den nye megleren kan bli gitt nødvendige data/materiale til å kunne påbegynne oppdraget. Klageren har avvist kravet, i første omgang inntil boligen er solgt. Det fremmes motregningsinnsigelse mot kravet, samt erstatning for det overskytende.
Megler var på befaring 13. april 2018. Han fikk sett på hele boligen med tilhørende hage og garasje. I etterkant av møtet fikk klageren en prisvurdering på e-post. Her mente megleren at boligen enkelt kunne selges for 5 900 000 kroner, da den hadde god standard. Klageren valgte å stole på denne verdivurderingen og kjøpte ny bolig basert på E-taksten. Innklagede har solgt mye i området, så klageren hadde ingen grunn til å tvile på meglerens vurdering.
Klageren forventet at megleren skulle gjør jobben sin profesjonelt og være ærlig i sin vurdering fra starten av. Innklagede vet at når man skal bytte bolig, kreves det ofte dyre mellomfinansieringslån. Klageren stiller seg uforstående til at innklagede hevder de ikke kan anklages for at han måtte ta opp forbrukslån for mellomfinansiering når boligen fremdeles ikke er solgt.
I forbindelse med salgsoppdraget med å selge klagerens nye bolig, brukte megleren samme metode for å få oppdraget. I tillegg stilte ikke megleren opp til annonsert visning, og klageren måtte ringe og etterlyse han, da han tilfeldig oppdaget at megler ikke var på plass. Megleren hadde heller ikke ringt for å be klageren stille på visning fordi han var forhindret.
Hele denne saken og klagerens finansielle problemer startet med innklagedes verdivurdering på 5 900 000 kroner. Andre meglere klageren har snakket med i ettertid har uttalt at verdivurdering ble satt 0,9 millioner kroner høyere enn andre salg i området. Klageren hadde ingen grunn til ikke å stole på innklagedes vurdering, ettersom de selger mest i området og megleren virket trygg på sin vurdering.
Det er ikke riktig som innklagede hevder, at der ikke ble foretatt oppussingsarbeider etter utleie slik det var forutsatt i verdivurderingen. Det var utleie i boligen siste gang i 2015. Etter det har både kjøkken og bad vært pusset opp (2016), og for øvrig var leiligheten nymalt når salgsprosessen ble igangsatt. Det er heller ikke riktig at boligen ikke ble vasket før visning. Det ble leid inn fagperson til vasking. Klageren fikk aldri noen klager i forhold til sin rolle i salgsprosessen. Det var samme kvalitet på vaskingen da boligen endelig ble solgt etter første visning gjennom nytt meglerforetak.
Klageren krever at
alle saksomkostninger trekkes, samt at innklagede dekker tap tilsvarende
renteutgifter, felleskostnader til sameiet, omkostningene ved hele prosessen, på
totalt
1 027 461,57 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter
i perioden 1. november 2019 til utbetalingsdato.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved verdivurderingen av boligen ble det vist til en eiendom i samme gate, som ble solgt for 5 515 000 kroner i august 2016. Med tanke på prisveksten i den senere tid, samt at boligen lå innerst i en blindvei, ble verdien avtalt til 5 900 000 kroner. Samtlige visninger ble utført etter beste evne, men uten at boligen ble solgt. Rådene som ble gitt underveis, er også gitt i samsvar med vanlig god meglerskikk. Det var i alt fire budgivere som innga bud på eiendommen, men ingen klarte å møte klagerens forventninger. Det at klageren bestemte seg for å ta opp et så dyrt forbrukslån, er ikke noe megleren kan klandres for og var heller ikke noe han har anbefalt.
Megleren bestrider at han har sagt at eiendommen var lettsolgt, det er ord han aldri bruker. Verdivurderingen på 5 900 000 kroner er delvis satt med utgangspunkt i estimater fra eiendomsverdi og kvadratmeterpriser i området. Ved sin vurdering la megleren seg på lavest nivå hva gjelder prisutviklingen fra når klageren kjøpte boligen. Det ble videre forutsatt at bruksslitasjen etter utleie skulle utbedres, noe som ikke var blitt gjort. Klageren ble videre anmodet om å vaske før flere visninger, da mange deltagere på visning kommenterte at det luktet rart og at det var «klissete» på gulvet. Anmodningen ble ikke tatt til følge, noe som heller ikke fremmet salgsforsøket.
E-taksten er delvis utarbeidet med Eiendomsverdi som utgangspunkt. Vurderingen der tilsier en prisutvikling på ca. 100 %, altså 6 680 000 kroner, uten at dette kan tas som en prisgaranti. Meglers verdivurdering, som ble lagt noe under dette igjen, var heller ikke ment som en garanti, men ett estimat på det aktuelle tidspunkt, forutsatt ferdigstilt utbedring av bruksslitasje etter utleie.
Når det gjaldt den annonserte visningen i klagerens nye bolig, har megleren i tillegg til å beklage også trukket tilbake visningshonoraret her. Prosessen ble ellers utført etter beste evne for å oppnå best mulig pris. Salget endte også til slutt med en salgspris på 120 000 kroner over det klageren kjøpte boligen for halvannet år tidligere.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Prisantydningene
En prisantydning er meglers syn på hva en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt, men er ikke noen garanti for hvilken salgssum som kan oppnås. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megler har vært uaktsom ved prisantydningene.
Nemnda kan derfor ikke se at megler kan kritiseres her, og det er også opp til selger å avvise eller akseptere et bud.
Kritikkverdige forhold fra megler
Nemnda finner at megler på to punkter kan kritiseres for håndteringen av oppdraget. For det første at megler/innklagede i liten grad har besvart henvendelser fra klageren og hans advokat. For det andre at megleren annonserte en fellesvisning som han selv skulle forestå, men unnlot å møte opp til visningen. Megler har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må for det første megler har handlet uaktsomt (skyld-ansvar). I tillegg må det foreligge et årsaksforhold mellom meglers eventuelle uaktsomhet og det økonomiske tapet som har oppstått. Bare påregnelige tap erstattes, det vil si økonomisk tap som er en noenlunde normal følge av handlingen. Upåregnelige tap er tap som er så tilfeldige i forhold til den skadevoldende handling at erstatning ikke kan kreves (manglende adekvans).
Nemnda mener at de to kritikkverdige forhold som er nevnt ovenfor, også innebærer at megler opptrådte uaktsomt. Men det er ikke årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet her og det økonomiske tapet klageren mener han har lidt.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler ved gjennomføringen av oppdraget har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som er sagt ovenfor om kritikkverdige forhold, og at meglers rådgivning og oppfølging ikke har vært god nok slik saken er opplyst.
Nemnda mener at vederlaget passende kan nedsettes med 40 000 kroner. Det er da hensyntatt at innklagede etter det opplyste ikke har krevd betaling for den annonsen og visningen som megler ikke møtte på.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Parkveien Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må godskrive klageren 40 000 kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.