Klage nr. 2020049
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: JAL Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling Fredrikstad)
Saken gjelder: Tvangssalg
Saksfremstilling:
I 2019 ble en bolig klageren eide, begjært tvangssolgt. Innklagede ble oppnevnt av tingretten som medhjelper. Klageren har flere innsigelser til meglerens håndtering av tvangssalget, men har særlig anført at meglerens beregning av salær var altfor høyt.
Innklagede bestrider at megleren kan kritiseres.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Salær
Megleren har opplyst til tingretten at han har brukt 102 timer på oppdraget, men det er ikke riktig. Han har blant annet opplyst at det har vært omfattende telefonisk kontakt med klageren, noe som bestrides. Klageren har full oversikt over hvor mange telefonsamtaler det har vært, og hvor lenge disse varte. Det har heller ikke vært mye skriftlig kontakt mellom klageren og megleren. Enhver som krever godtgjørelse for medgåtte timer, må føre en timeliste som lar seg kontrollere, og det har ikke megleren gjort. I stedet har megleren sendt en e-post til tingretten med «runde» tall, som for eksempel åtte timer for innledende arbeid, og 30 timer for telefonisk kontakt med blant andre klageren og arbeid med begjæring om tvangsfravikelse.
Verdivurdering
I forbindelse med salget sørget megleren for å innhente takst, og i taksten ble tomteverdien satt til 1 950 000 kroner. Klageren eier også en annen bolig som er begjært tvangssolgt, og i taksten til denne ble tomteverdien satt til 4 000 000 kroner. Tomtene ligger ved siden av hverandre i samme gate, og er i stor grad like. Men det er bedre solforhold på tomten denne saken gjelder, og da er det svært spesielt at verdien på den andre tomten ble satt til det dobbelte. Klageren har tatt kontakt med megleren og spurt om hvorfor, men megleren har ikke kommet med noen forklaring.
Utilgjengelighet
Megleren nekter å forholde seg til klageren, og viser bare til tingretten når klageren har spørsmål. Dette kan påføre klageren både økonomisk tap og rettstap. Det er underlig at megleren kan opptre på denne måten.
Når det gjelder innklagedes opplysning om at klageren har anket meglerens salærkrav til lagmannsretten, må det være slik at en meglers kritikkverdige opptreden kan angripes med annet enn rettsmidler.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salær
Tingretten har fastsatt salæret etter en redegjørelse for tidsbruken fra megleren. Klageren har for øvrig anket tingrettens kjennelse til lagmannsretten.
Verdivurdering
En verdivurdering er kun et kvalifisert anslag på hva en eiendom er verdt, og markedsprisen er aldri høyere enn det markedet er villig til å gi. I denne saken ble eiendommen taksert av en takstmann med angivelse av markedspris. Megleren gjorde en vurdering av taksten, og satte prisantydningen til det samme. Prisantydningen var med andre ord det både megleren og takstmannen trodde eiendommen kunne bli solgt for i markedet. Når det gjelder tomteverdien, har megleren fått opplyst at de tallene som fremgår i beregningen i taksten, ikke har en egenverdi. En takstmann setter først markedsverdien, og justerer deretter for teknisk verdi og tomteverdi, slik at en ender opp med et tall som er så nær markedsverdien som mulig.
Utilgjengelighet
Megleren har forsøkt å kommunisere med klageren så godt han kan, men har i første rekke forholdt seg til tingretten, som var hans oppdragsgiver.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av et tvangssalg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Generelt om tvangssalg ved medhjelper
Tvangssalg ved medhjelper administreres av tingrettene, og retten oppnevner en medhjelper som skal forestå salget. Det er eiendomsmeglerforetaket som oppnevnes som medhjelper, og som mottar medhjelperoppdraget fra retten, ikke den enkelte megler. Selger og oppdragsgiver i tvangssalg er ikke hjemmelshaver, men domstolen. Selv om megler har en noe annen rolle enn ved gjennomføring av en normal eiendomshandel, skal tvangssalg ved medhjelper gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt, og undersøkelses- og opplysningsplikt, gjelder fullt ut. Et forhold som skiller tvangssalg ved medhjelper fra vanlige frivillige salg, er at det for tvangssalg ved medhjelper ikke opprettes kjøpekontrakt. Eiendomsmeglingsloven kapittel 7 om meglers krav på vederlag gjelder heller ikke ved tvangssalg. Det reguleres av forskrift om tvangssalg ved medhjelper § 3-3, jf. § 3-6.
Nemnda går nå over til å se på de enkelte klagepunkter.
Meglers vederlag
Det er tingretten som oppdragsgiver som fastsetter meglers vederlag, og som i den forbindelse tar stilling til den redegjørelse om blant annet tidsbruken som megler har gitt. Etter det opplyste har klageren anket tingrettens salærfastsettelse til lagmannsretten. Nemnda har derfor kommet til at denne delen av klagen avvises, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c).
Meglers verdivurdering
En verdivurdering er ingen salgsgaranti, men meglers vurdering av hva eiendommen kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Men markedsverdien kan påvirkes av en rekke faktorer.
Nemnda har slik saken er opplyst ikke noe grunnlag for å ta standpunkt til om de prisantydningene medhjelperen har operert med, har vært forsvarlige ut fra markedssituasjonen.
Om megleren har vært utilgjengelig for klageren
Som nevnt, er det tingretten som er meglers oppdragsgiver, og som megler følgelig må forholde seg til. Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at tingretten har vært misfornøyd med meglers tilgjengelighet.
Når det gjelder kontakten mellom megler og klageren, reiser det bevisspørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til ved nemndas skriftlige behandling. Det er også påstand mot påstand her. Nemnda vil dog bemerke at en del henvendelser synes å være avfeid uten videre av megler.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.