Klage nr. 2020070
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/Advokat Per Vinje
Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Ullevål
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen – krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av sin bolig i april 2019.
Det kom til uenighet mellom partene om hvordan eiendommen skulle markedsføres, da det fremgikk av matrikkelen at boligen var registrert som en tomannsbolig, mens den i realiteten var en enebolig med utleiedel/deler. Kommunen erkjente i kontakt med klageren at matrikkelen var feil. Megleren valgte likevel i første runde å markedsføre boligen som en tomannsbolig. Dette medførte etter klagerens oppfatning at markedsføringen ikke traff riktig kjøpergruppe. Prisen som ble oppnådd til slutt var langt under det klageren var forespeilet av megleren ved innsalget, og godt under det hun hadde antydet som den prisen hun var villig til å selge for. Klageren oppfattet hele salgsprosessen som amatørmessig, og har henvist til flere feil og mangler i salgsprospektet og annonse. Det kreves bortfall av meglerhonoraret samt erstatning for det tap klageren har lidt som følge av måten oppdraget ble håndtert på.
Innklagede bestrider klagerens krav. Det er ikke grunnlag for hverken erstatning eller bortfall av vederlaget.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken:
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk i april 2019 oppdragsavtale med innklagede foretak. I forbindelse med innsalget ble partene enige om at eiendommen skulle markedsføres med en prisantydning på 14,8 millioner kroner.
Lokkepris
Fra utgangspunktet på 14,8 millioner kroner ville megleren «megle» opp prisen til forventet nivå som var i overkant av 15,5 millioner kroner. I ettertid har klageren blitt oppmerksom på at dette er «lokkepris», og noe som hverken hun som selger er tjent med, eller som megler har adgang til å benytte som virkemiddel.
Klageren hadde tidligere innhentet meglers prisvurdering fra flere kilder, og hadde gjennom disse en klar formening om hvilken pris hun kunne forvente for boligen, i det megleren hadde definert som et meget godt marked. Prisforventningen lå i området 15-16 millioner kroner.
Boligen markedsført som tomannsbolig
Den aktuelle eiendommen var ved salget organisert som en enebolig med to utleiedeler. Den ene var en godkjent utleiedel, mens den andre var del av hovedboligen, hvor tilknytningen mellom boenhetene var avstengt ved at trappen mellom dem er satt ut av funksjon.
Ved innhenting av informasjon fra matrikkelen oppsto den første uklarheten mellom klageren og megleren. I informasjonen som ble innhentet, stod boligen oppført som tomannsbolig, selv om objektet klart ikke var en tomannsbolig, og aldri kan ha vært det.
Megleren og hennes fagansvarlig fastslo da at eiendommen måtte markedsføres som en tomannsbolig, med de konsekvenser dette fikk. Klageren kontaktet kommunen som erkjente både ovenfor henne og megleren at matrikkelen var feil. Det riktige grepet hadde vært å begjære retting av matrikkelen, og la dette fremkomme av markedsføringen, alternativt avventet markedsføring til slik retting var gjennomført. Uansett ville det vært riktig å markedsføre eiendommen som en enebolig med utleiedel/deler. Dette ville ikke megler rette seg etter, og megler valgte i første runde å markedsføre boligen som en tomannsbolig, til tross for at dette ikke stemte overens med hvilken type bolig som skulle selges.
Klageren er av den oppfatning at dette var den viktigste grunnen til at boligen ikke oppnådde den prisen den burde fått ved salget. Markedsføringen traff på denne måten ikke den riktige kjøpergruppen.
Det at megleren la til grunn at eiendommen var en tomannsbolig bygget i 1993, innebærer et brudd på meglers håndtering av selve innhentingen og kontroll av informasjon. Det er tekniske og vesentlige forskjeller på beskrivelsen som megleren benytter i markedsføringen, og det som fremkom ved den fysiske gjennomgangen av eiendommen. Det vises til eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd og NOU 1987: 14 side 75. Besiktigelse spiller også en vesentlig rolle i oppfyllelsen av meglers opplysnings- og rådgivningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 andre ledd. En nærmere undersøkelse her burde ledet til at megler formulerte det annerledes i prospektet eller igangsatte retting av det som var feilen i matrikkelen.
Feil beskrivelse av de forskjellige boenhetene i markedsføringen
Boligen ble i første runde presentert som en tomannsbolig oppført i 1993, med to separate boenheter. Videre opplyste megleren at det var to separate boenheter i underetasjen som ikke var godkjent. Hverken byggeåret eller den manglende godkjenningen var korrekt. At boligen ikke var bygget i 1993, må megleren ha sett på sin befaring av eiendommen. Dette fremkom også av dokumentene som lå ved det første prospektet som ble produsert. Matrikkelen viste at eiendommen var matrikulert som en tomannsbolig. Originale byggetegninger viste at det allerede fra byggeåret (1969) forelå en separat boligdel i underetasjen. Det foreligger ferdigattest for bygget fra 1969, som viser at denne delen er en del av byggets godkjente bruk.
Mangelfull angivelse av utleiepotensiale i markedsføringen
Eiendommen ble markedsført med mangelfull angivelse av utleiepotensialet. På salgstidspunktet var eiendommen organisert med to utleieobjekter som begge hadde vært utleid, og som kunne gitt kjøper en leieinntekt på mellom 20 000 til 30 000 kroner i måneden. Dette i seg selv ville gitt grunnlag for en høyere pris på boligen.
Markedsføring av eiendommen via FINN.no
Da boligen ble annonsert på FINN.no ble den lagt ut under kategorien tomannsbolig. Med avtalt markedsføringspris ble den da en meget kostbar tomannsbolig, noe som antagelig medførte at flere potensielle kjøpere ikke reflektere over boligen. Av de som kom på visning, var det flere som påpekte at eiendommen var markedsført feil, og at det derfor ble «bomtur» på visning. Selv om megleren fikk dokumentert at matrikkelen var feil, ble ikke dette rettet. Sammen med forholdene knyttet til manglende markedsføring av utleiepotensialet medførte dette at markedsføringen ikke fikk frem potensialet i eiendommen, og antall interessenter var langt mindre enn forventet for en slik bolig. Dersom det var slik at boligen måtte markedsføres som en tomannsbolig på grunn av matrikkelføringen, burde det ha fremkommet at informasjonen skyltes en feil, som man hadde fått dokumentert at ikke stemte med den faktiske situasjonen. Etter første visningsrunde var gjennomført ble ikke FINN.no annonsen endret, selv om prospektet ble oppdatert. Dette medførte at markedsføringen gjennom hele salgsprosessen og ovenfor alle interessentene, ikke samsvarte med det som faktisk skulle selges.
Feil i salgsprospektet
Det ble laget to prospekter i forbindelse med salget. Det første prospektet ble oversendt klageren for godkjenning mens hun var på ferie. Klageren forsøkte på best mulig måte å rette meglerens feilaktige dokumentasjon og håndtering via e-post fra utlandet. Dette medførte at det første prospektet i liten grad presenterer eiendommen på riktig måte. Etter at første visningsrunde var gjennomført, og klager hadde sett prospektet som ble benyttet, fremstod det klart at eiendommen ikke var fremstilt på en måte som gjorde det mulig å oppnå en pris som kunne aksepteres. Klageren gjennomgikk prospektet på nytt med megleren, og redigerte både rekkefølgen på bildene, valg av bilder, overskrifter og informasjon om eiendommen. Utover det rent oppstillingsmessige var det også ett omfattende arbeid med retting i språk, oppdeling av informasjon og retting av hvordan boligen ble beskrevet.
Selv om det andre prospektet ble vesentlig bedre enn det første, hadde også dette oppbygningsmessige utfordringer. Særlig gjaldt det meglers manglende forklaring på hvilke bilder som knyttet seg til hvilken boenhet i eiendommen. Gjennomgående for begge prospektene var at meglerens billedbruk i liten grad presenterer eiendommen og potensialet.
Gjennomføring av visninger
Etter råd fra megleren ble første visningsrunde gjennomført uten klageren til stede. Dette til tross for at eiendommen hadde to boenheter, og det hadde vært fornuftig å ha klageren med for å bidra. Men hennes tilbud om dette ble avvist.
Etter at det ble laget nye prospekter, ble visningsrunde nummer to gjennomført med bare klageren til stede. Dette fordi megleren ikke stilte seg tilgjengelig til å gjennomføre annonsert visning. I forberedelsene var det komplisert å få tak i megleren for å få visningsskilt, prospekter og visningslister. Visningslister ble ikke levert. Det var heller ingen annen måte å registrere tilstedeværende på visning. Dette er et eklatant brudd på meglers forpliktelser knyttet til registrering av deltagere på visning. Kun som følge av klagerens purring ble det levert visningsskilt og prospekter.
På denne visningen var det en del nye personer, som deltok. Flere av disse kommenterte at boligen var markedsført som tomannsbolig, selv om den klart ikke var det.
Det er beviselig feil slik innklagede har anført, at det kom fem nye interessenter på grunn av ny markedsføring av boligen som enebolig. Det nye prospektet var ennå ikke kommet inn på FINN.no, og salgsprospektet var ennå ikke ferdigtrykt. Hadde boligen fra begynnelsen av blitt avertert som ren enebolig med lett tilbakeføring av trapp mellom to av enhetene, hadde det vært en enkel ombygning, og man ville antagelig hatt en helt annen interessentgruppe.
Den 24. mai 2019 skrev klageren en oppsigelsese-post til megleren. Denne ble aldri besvart skriftlig. Klageren fikk i stedet en oppringning fra megleren om at de hadde to nye interessenter. Klager var sliten av prosessen og sa ok. At megler først kommer med nye interessenter etter å ha mottatt en oppsigelse, fremstår som underlig. Informasjon om potensielle budgivere burde kommet umiddelbart, og ikke som en konsekvens av en oppsigelse av oppdraget.
Gjennomføring av selve budrunden og oppnådd salgssum
I forbindelse med innsalget hadde megleren fremsnakket sine evner til å få opp prisen til ett nivå som lå innenfor klagerens forventninger. Selve budrunden gav ingen indikasjon på at megleren var aktiv i forhold til få kjøperen med på en pris som samsvarte med klagerens forventninger.
Etter at budrunde to var gjennomført, ble det inngått avtale om salg av eiendommen til en pris på 14,2 millioner kroner. Dette var betydelig lavere enn det klageren forventet at eiendommen skulle kunne selges for. Megleren var på dette tidspunkt klar på at oppnådd pris var den beste man kunne få for eiendommen, med henvisning til mange av de samme punktene som på innsalgstidspunktet hadde vært positivt, men som nå var å oppfatte som svakheter ved boligen.
Klageren gjorde det klart for megleren at hun var skuffet over at de ikke hadde fått «meglet» opp prisen slik de hadde solgt inn at de kunne. Ettersom sommeren nærmet seg, og et salg eventuelt ville trekke ut på høsten hvis hun ikke aksepterte, valgte hun å selge til den ekstremt lave prisen. Klageren ble dermed påført ett tap på 1,3 mill.
Påstand om at klageren skulle være den som avbøt budrunden, fremstår som både udokumentert og som en unaturlig handling. Videre skulle megler da ha registrert dette tidsriktig i budprotokollen, noe som ikke foreligger.
Meglers rådgivning knyttet til hvitevarer
Megler spurte aldri klageren om det var hvitevarer hun ønsket å ta med seg. Heller ikke i forbindelse med utarbeidelse av prospektet ble det diskutert hvordan klageren forholdt seg til dette med hvitevarene. Klageren hadde forholdsvis nye hvitevarer, blant annet fra Miele, som hun kunne hatt god nytte av i ny bolig, eller på feriestedet sitt. Konsekvensen var at det ikke ble tatt inn noe om dette i prospektet, som igjen førte til at kjøperen hadde rett til å overta alle hvitevarene i boligen. Klageren ble derfor nødt til å kjøpe nye hvitevarer til en kjøpspris på 40 000 kroner for å dekke dette behovet. Hadde megleren tatt opp dette med hvitevarene i forkant av salget, ville dette tapet blitt begrenset. Klageren ville da klart beskrevet i prospektet hvilke hvitevarer som ikke ville følge med i handelen.
Det er brudd på god meglerskikk å innarbeide løsøre- og tilbehørslisten slik megleren gjorde her. Dette skulle fremkommet klart i kommunikasjonen fra megleren.
Klagerens krav
Meglerens manglende håndtering av salget gjennom mangelfull og feilaktig markedsføring av boligen, manglende håndtering knyttet til utformingen av prospektet, manglende rådgivning, sviktende gjennomføring og håndtering av budrunden har påført klageren ett tap i størrelsesorden 1,5 millioner kroner. Deler av dette kan sikkert være gjenstand for forskjellige vurderinger knyttet til tapets tilknytning til meglers mangelfulle håndtering. Klageren krever vederlagsnedsettelse/bortfall av meglerhonoraret. Videre ønsker klageren at nemnda vurderer meglerens opptreden i forbindelse med feil markedsføring av boligen. Både i forhold til hvordan boligen fremstod på visningstidspunktet, og det forhold at megleren var kjent med at matrikkelen feilaktig beskrev den som en tomannsbolig. Hvis markedsføringen er å oppfatte som feil i forhold til eiendomsmeglerloven § 6-3 og § 6-7, ønsker klager en avklaring fra nemnda på dette.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen og prising av eiendommen
Oppdrag om salg av klageren bolig ble inngått den 9. april 2019. Megleren har presisert ved gjennomgang av oppdragsavtalen at prisantydningen må være en pris klageren var villig til å akseptere, noe som også klart går frem av oppdragsavtalens pkt. 8, hvor klageren selv har skrevet inn 14 800 000 kroner for hånd.
At megleren skal ha benyttet lokkepris er for innklagede fullstendig ukjent.
Klageren har godkjent prisantydningen, og ser man på sammenlignbare objekter i området, har megleren priset seg deretter. Det er markedet som til slutt avgjør sluttpris. I denne prisklassen er det ikke uvanlig at prisantydning og salgssum avviker noe.
Markedsføringen og meglers presentasjon av eiendommen
Megleren baserte seg på innhentet informasjon fra selger, kommunen, takstmann og andre kilder. Boligen sto beskrevet som tomannsbolig i matrikkelen, eiendomsverdi og i tilstandsrapporten. Megleren har derfor tatt utgangspunkt i dette ved utarbeidelsen av salgsoppgaven og annonsen. Det er riktig at byggeåret ble angitt feil i prospektet. Feilen ble rettet straks dette ble oppdaget. Varsel ble også sendt ut til alle interessenter pr. SMS.
Vesentlig informasjon av betydning for kjøper skal tydeliggjøres tidlig i markedsføringen. Det er derfor svært viktig at interessenter som baserer sitt kjøp på mulighet for å leie ut to boenheter får vite at slik utleie ikke er godkjent. Meglere skal generelt være forsiktige med å angi at omgjøringer av en bolig er enkelt. Dette kan fort bli misvisende dersom det senere viserer seg å være et større og vanskeligere prosjekt enn antatt. Dette er spesielt viktig ved søknadspliktige arbeider. Det er vanskelig å forutse utfallet av en søknadsprosess hos kommunen.
Innklagede har lang erfaring med salg av boliger i dette segmentet og vet at de fleste som er på jakt etter denne type bolig, har liggende søk inne på både eneboliger og tomannsboliger. Nettopp av den grunn er det vanlig at flere eneboliger ligger registrert som hele tomannsboliger. Innklagede kan ikke se at det har hatt noen negativ innvirkning på salget at boligen ikke var betegnet som en enebolig. Boligen var markedsført bredt, og annonsen ble sett av hele 6 954 inn mot første visning. Det var i alt fem interessenter og to budgivere i første runde. Innklagede stiller seg uforstående til at interessenter følte de kom på «bomtur» ved visning.
Utarbeidelse av prospekt
Prospektet i PDF-fil og lenke til FINN.no annonsen ble skriftlig godkjent, og endringer ble gjort i tråd med klagerens tilbakemeldinger. Det ble bruk tekstforfatter for å få en flott presentasjon og kvalitet på innholdet. Selger var positiv i sin tilbakemelding «innbydende bilder» og «godt jobba» var ord som ble brukt. Etter første visning fulgte megleren klagerens ønske om en snarlig relansering og strakk seg langt for å imøtekomme klageren med nye endringer i prospekt og annonse. Megleren har opplevd kommunikasjonen med klageren som rotete med store mengder korrigeringer i ulike e-post.
Gjennomføring av visninger
Første visningsrunde ble gjennomført den 12. og 14. mai 2019.
Klageren ønsket å være til stede på fellesvisningene som ble annonsert. Ansvarlig megler på sin side, var tydelig på at det beste var om megleren stod på visning alene. Av erfaring fra andre salg, er det fort at interessenter ikke føler seg fri til å gi direkte tilbakemeldinger på eiendommen med selger til stede. Ansvarlig megler og meglerfullmektig stod sammen på visning for å sørge for at interessentene ble godt ivaretatt.
Klageren ønsket ny visning med en gang og ønsket selv å stå på visningen. Megleren tok den andre visningen med selger til stede i boligen, mens megleren fulgte opp interessentene i etterkant. Andre visningsrunde ble avholdt den 19. og 21. mai 2019.
Prospektet ble endret 16. mai og natt til 17. mai. Megleren rådet klageren til ikke å gjennomføre visningen så raskt og sa at det var fornuftig å la boligen ligge i markedet noen dager før ny visning. Det var 17. mai dagen etter, noe som innebar at det kun var to dager mellom relansering og ny visning. Ettersom 17. mai i tillegg var på en fredag, gjorde megleren også oppmerksom på at flere interessenter kanskje ville ta langhelg og reiste bort. Trykkeriet var stengt, og det lot seg ikke gjøre å trykke opp nye prospekter. Prospektene var imidlertid digitalt tilgjengelige for interessentene. Megleren fraktet visningskilt og plakater til selgerens visning og avholdt i tillegg to privatvisninger.
Gjennomføring av selve budrunden
Det var fem interessenter på liste etter første visning og to budgivere. Klageren ønsket å avbryte budrunden da hun hadde fått bekreftelse fra Plan og Bygg vedrørende feil i matrikkelen. Megleren informerte interessentene om at selger ønsket å markedsføre boligen på nytt med betegnelsen enebolig og kjøre nye visninger fortløpende. Den ene av to budgivere mistet interessen for boligen og var ikke lengre aktuell som budgiver. I visningsrunde to kom det ytterligere fem interessenter på listen. Alle ble fortløpende fulgt opp, men ingen ønsket å legge inn bud. Tilbakemeldingene var at det krevde mye å gjøre om boligen til en familiebolig da underetasjen var innredet som to leiligheter.
Den andre budgiveren kom på nytt på banen igjen og boligen ble solgt til vedkommende for 14 200 000 kroner.
Begge meglerne på saken har vært svært involvert i prosessen rundt salget og har fulgt opp alle interessentene umiddelbart og på en god måte. Meglerne informerte de aktuelle interessentene underveis da endringer ble gjort og oppdaterte salgsprospekter ble sendt ut. Det har også være nær kontakt med klageren underveis i prosessen. Budjournalen skal vise reelle budgivere, forutsetninger i budene, tidsfrister og at budprosessen har gått riktig for seg. Det er ingen dokumentasjon på meglerens arbeid med budrunden. Det er selvsagt ikke mulig for megleren å få en budgiver til å legge inn bud langt over prisantydning, når markedet vurderer boligen annerledes.
Oppnådd salgssum for eiendommen
Megleren rådet klageren til å gå ut i markedet på 14 800 000 kroner, og sa at muligheten for å oppnå en høyere pris lå der hvis interessen for eiendommen var god nok. Boligselgere må ta høyde for at estimert pris kan avvike med +/-10% og oppnådd salgssum på 600 000 kroner under prisantydning var således et påregnelig avvik. Boligen ble markedsført så bredt som det lot seg gjøre med både betegnelsen tomannsbolig og enebolig. I dette tilfelle var det helt andre forhold ved eiendommen som gjorde at det ikke var mulig å oppnå en høyere pris, slik som planløsning, standard og manglende byggemeldinger.
Rådgivning knyttet til hvitevarer
Når det gjelder hva som skal følge en bolig ved salg bruker innklagede en standard løsøre- og tilbehørsliste. Denne følger som vedlegg til oppdragsavtalen. Klageren har signert på denne listen, som bekrefter at den er lest. Den ble sendt til klageren sammen med signert oppdragsavtale. Den ligger også vedlagt i prospektet som klageren har godkjent.
Det er riktig som anført av klageren at hun sendte en mail til megleren den 24. mai .2019, hvor det fremkom at hun ønsket å trekke salget av huset tilbake. Etter en telefonsamtale med megleren samme dag, ble det enighet om å fortsette prosessen, noe megleren bekreftet via e-post til klageren den 24. mai 2019.
Megler har utført oppdraget slik det kan forventes gitt omstendighetene og de opplysningene som forelå på markedsføringstidspunktet. Det er markedet som bestemmer sluttprisen. Selger valgte selv å akseptere budet på 14 200 000 kroner.
Innklagede stiller seg uforstående til at klageren skal ha lidt noe økonomisk tap, det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse
Innklagede er opptatt av å ha fornøyde kunder og til tross for at innklagede ikke mener det er grunnlag for vederlagsjustering og eller erstatning, er klageren tilbudt en kompensasjon på 15 000 kroner, noe hun har takket nei til.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk herunder meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt og krav om erstatning samt vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her blant annet være påkrevd å høre parter og eventuelle vitner forklare seg. På flere punkter står det også påstand mot påstand mellom klageren og megleren/innklagede når det gjelder salgsprosessen. Nemnda bemerker for øvrig at klageren ikke har sannsynliggjort eller dokumentert at boligen hadde blitt solgt til klagerens prisforventning (i overkant av 15,5 millioner kroner), hvis megleren hadde markedsført eiendommen på en annen måte. Av oppdragsavtalen fremgår det for øvrig at klager aksepterte en prisantydning på 14,8 millioner kroner på det tidspunktet avtalen ble inngått.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.