Klage nr:
66/07

Avgjort:
29.08.2007

Saken gjelder:
Arealavvik

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede, og er usikker på hvem som har ansvaret for feil arealangivelse ved kjøpet.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte leiligheten i august 2003. I forbindelse med salget ble BOA oppgitt til ca 55 kvm. I henhold til salgsoppgaven er oppmålingen foretatt etter reglene i NS 3940.

I januar 2006 innhentet klagerne ny takst, og leiligheten ble målt opp på nytt. Takstmannen opplyste at BOA var 49 kvm. Klagerne tok kontakt med innklagede, og fikk opplyst at 2-roms leilighetene i borettslaget var opplyst å være 48 kvm. Innklagede mente at avviket kunne skyldes en skrivefeil. Klagerne fremla deretter skriftlig dokumentasjon på deres arealoppmåling var foretatt av en offentlig godkjent takstmann.

Klagerne ble kontaktet av innklagede, som opplyste at leiligheten ikke ble fysisk oppmålt verken av selgeren eller meglerforetaket forut for salget. Det var heller ikke innhentet takst i forbindelse med salget. Salgsoppgaven oppgav derfor arealet til ca 55 kvm. Innklagede hevdet også at et avvik på 6 kvm (11 % avvik) ikke kunne anses som en mangel, og at det derfor ikke var grunnlag for økonomisk kompensasjon. Klagerne gjorde deretter innklagede oppmerksom på at salgsoppgaven opplyste at BOA var målt etter reglene i NS 3940, hvilket burde bety at det var foretatt en fysisk oppmåling. Klagerne mener at arealavviket utgjør en vesentlig mangel ved boligen, og har krevd
kr 70 950 i erstatning. De mener dette utgjør 75 % av deres reelle tap.

Innklagedes forsikringsselskap avviste klagernes krav, og valgte å basere sin avgjørelse på taksten fra år 2000. Det fremkommer av denne at BOA er 53 kvm, og forsikringsselskapet mener innklagede ikke kan klandres for arealet likevel ble opplyst å være større enn taksten oppgir. Forsikringsselskapet legger til grunn at innklagede baserte BOA på opplysninger i taksten. Dette strider mot innklagedes påstand om at det ikke forelå opplysninger som kunne fastslå leilighetens areal, og at det derfor ble benyttet begrepet «cirkaareal».

Klagerne føler at de har blitt forledet til å tro at leiligheten var større enn den faktisk er. Til orientering er andre leiligheter i borettslaget solgt som 49 kvm. Det bør således ikke være tvil om leilighetens faktiske areal.

Innklagede anfører:

Saken har så langt vært håndtert av innklagedes forsikringsselskap, som har avslått erstatningskravet fra klagerne og oppmuntret dem til å ta opp saken med selgeren. Klagerne har i stedet brakt inn saken for Reklamasjonsnemnda, og innklagede er ikke kjent med om klagerne også har fremmet krav overfor selgeren av leiligheten.

Leiligheten ble solgt i august 2003. Klagerne fremmet klage om arealavvik på leiligheten 25. januar 2006 med krav om erstatning. Den 7. april 2006 avviste innklagede at det var grunnlag for å innrømme kjøperne økonomisk kompensasjon. Klagerne opprettholdt sitt krav, og saken ble oversendt innklagedes forsikringsselskap som deretter håndterte klagen. Forsikringsselskapet anser ikke at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende i saken, og har derfor avslått kravet om erstatning fra klagerne.

Salgsoppgaven opplyste at leiligheten har et BOA på ca 55 kvm. Dette var basert på opplysningerfra selgeren, og selgeren fremviste en takst som var innhentet i forbindelse med vedkommendes kjøp noen år tidligere. BOA var i denne taksten oppgitt å være 53 kvm, og BRA til 55,5 kvm. Ettersom det ikke var foretatt noen bygningsmessig endringer i leiligheten, ble det ikke innhentet ny takst eller foretatt ny oppmåling ved salget. På daværende tidspunkt var det ikke uvanlig at det ikke ble innhentet takst ved salg av andelsleiligheter.

Klagerne har anført at innklagede hadde opplysninger som angav leilighetens størrelse til 48 kvm. Dette er for så vidt korrekt, men det hefter stor usikkerhet til nøyaktigheten av disse arealene. Innklagedes ansatte har derfor instruks om ikke å benytte disse opplysningene, og dette ble fulgt i det aktuelle salget.

Leilighetens BOA er angitt med en cirkaangivelse på 55 kvm. I dette ligger at arealet kunne avvike noe fra det oppgitte. Den ansvarlige saksbehandlere har opplyst at han muligens kan ha blandet BOA med BRA. Innklagede kan imidlertid ikke se at de har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i denne sammenheng. Dersom leiligheten er 49 kvm, er det et forhold mellom kjøper og selger.

Innklagede vil uansett hevde at erstatningskravet må anses foreldet. Det gikk nesten 2,5 år fra overtakelsen til det ble fremsatt reklamasjon vedrørende arealavvik. Det er gått mer enn 3 år fra overtakelsen til fristavbrytelse ved skriftlig klage til Reklamasjonsnemnda.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om påstått arealavvik.

Reklamasjonsnemnda avgjør saker ut fra gjeldende rett, herunder foreldelsesreglene, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1 femte ledd.

I denne saken løper foreldelsesfristen med utgangspunkt i foreldelsesloven § 3. Det kan imidlertid være spørsmål om tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 kommer til anvendelse. Uansett hvilke av disse reglene som kommer til anvendelse, er kravet imidlertid foreldet grunnet manglende fristavbrytelse.

Konklusjon:

Saken avvises.

Oslo, den 29. august 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant