Klage nr. 2020086

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sagene og Bjølsen Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Sagene)

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger om andel fellesformue – krav på forsinkelsesrenter etter oppgjør

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet i et eierseksjonssameie, bestående av i alt fire seksjoner, gjennom innklagede foretak våren 2018. Selgeren hadde arvet leiligheten og hadde derfor liten kunnskap om boligen og sameie. Leiligheten var et oppussingsobjekt, og klageren kjøpte den for 2 860 000 kroner etter en budrunde. I salgsprospektet var det opplyst at andel fellesformue var på 104 484 kroner. Klageren oppdaget senere samme høst at andel fellesformue var på 31 323,74 kroner og krevede dekket mellomlegget på 73 160 kroner. Det viste seg at megler hadde lagt til grunn at opplysningen om fellesformue fra forretningsfører knyttet seg til den solgte seksjonen, og ikke at beløpet gjaldt for sameie totalt. Innklagedes ansvars-forsikringsselskap kom til at innklagede kunne holdes ansvarlig for feilen, og innklagede utbetalte beløpet på 73 160 kroner til klageren. Krav på forsinkelsesrenter ble avvist. Klageren hevder å ha krav på forsinkelsesrenter fra overtagelsen og frem til oppgjøret fant sted, og krever at innklagede betaler han 8 685,60 kroner.

Innklagede bestrider at klageren har krav på forsinkelsesrenter.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Megleren gav feil opplysninger om andel fellesformue i salgsoppgaven ved salg av leiligheten. Klageren fremsatte derfor krav på dekning av differansen mellom opplyste og faktiske andel fellesformue. Innklagede forsøkte å skyve ansvaret over på selgeren, men måtte til slutt, via eget forsikringsselskap, dekke manglende andel fellesformue på 73 160 kroner.

Innklagede avviste klagerens krav på forsinkelsesrente på 8 685,60 kroner.

Innklagede fraskriver seg ansvar og har vært sendrektig i sin saksbehandling.

Klageren har rådført seg med Huseiernes Landsforbunds juridiske avdeling som i sin tilbakemelding til klageren hevder at så lenge innklagede har erkjent ansvar og utbetalt manglende formue, må de også betale forsinkelsesrenter fra overtagelsen og til oppgjør finner sted.

Klageren krever at innklagede betaler han forsinkelsesrenter på i alt 8 685,60 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble inngått salgsoppdrag 24. januar 2018. Selgeren hadde arvet boligen ca. ett år tidligere og hadde derfor liten kunnskap om boligen og sameiet. Boligen var et oppussingsobjekt og ble solgt for 2 860 000 kroner etter en lang budrunde til klageren. Etter budrunden kom det frem at det var sønnen til klageren, som skulle stå som eier av boligen. Det er dermed ikke klager som er eier av boligen, men sønnen.

Boligen er en del av en firemannsbolig. Sameiet har ingen forretningsfører og fører regnskapene selv. I forkant av salget kontaktet megleren styreleder og hans kone som fungerte som regnskapsfører. De var svært vanskelig å få tak i både på e-post og telefon. Da megleren fikk kontakt, ba han de fylle ut opplysningsskjema for forretningsfører med informasjon om boligen og sameiet. Megleren ble forklart at de hadde lite informasjon og han ba de fylle ut det de hadde som var relevant for leiligheten. Skjemaet megleren fikk i retur inneholdt kun de aller viktigste opplysningene. I punktet for andel formue og total formue for sameiet var kun total formue fylt ut med 104 484 kroner. Megleren antok at dette var fellesformuen for den aktuelle seksjonen og ikke for hele sameiet. Boligen ble overtatt 28. juni 2018.

Høsten 2018 kontaktet klageren innklagede på telefon og fortalte at han mistenkte en feil i opplyst fellesformue på leiligheten hans sønn hadde kjøpt. Han ble da anmodet om å reklamere overfor selgers forsikringsselskap og innhente dokumentasjon. Han ble også oppfordret til å søke juridisk bistand da han ikke hadde tegnet boligkjøperforsikring.

I slutten av juni 2019 kontaktet klageren innklagede igjen på telefon. Megleren husker ikke i detalj hva som ble sagt i samtalen, men det forelå fortsatt ingen dokumentasjon for kravet. Innklagede oppfordret igjen klageren til å reklamere overfor selgers forsikringsselskap. Dette ble presisert i e-post 28. juni 2019. Den 13. august 2019 sender klageren e-post med reklamasjon og dokumentasjon til innklagede med selgers forsikringsselskap på kopi. Opplyst fellesformue ved salget var 104 484 kroner.  

Klager avdekket at den reelle formuen ved overtagelse var 31,323,74 kroner og krevde dekket mellomlegget på 73 160 kroner. Den 14. oktober 2019 avslo selgers forsikringsselskap reklamasjonen, da de mente det var reklamert for sent. Av avslaget derfra fremgår følgende:

«Subsidiært kan vi ikke se at en uriktig opplysning om størrelse på andel formue, kan sies å ha innvirket på avtalen jf. avhl. § 3-8.» og «Vi påpeker i denne sammenheng at det ikke er opplyst ved salget om hva som inngår i formuen, herunder om det er kun kapital (penger på bok), eiendeler eller kapital og eiendeler (snøfreser, eierskap i andre bygninger ol). Du kunne med andre ord ikke legge til grunn at andel formue var et faktisk pengebeløp du hadde direkte råderett over, eller eventuelt kunne bruke til felles vedlikehold. Da det videre ikke er fremlagt dokumentasjon som viser at du fikk avklart dette før kjøp, må du anses for å ha akseptert at opplyst andel formue ikke nødvendigvis er et pengebeløp. Forholdet fremstår med andre ord å være av liten eller ingen betydning for deg før du kjøper boligen, slik at vilkåret om at forholdet har virket inn på avtalen ikke er oppfylt.»

Den 11. november 2019 skrev klageren tilbake at de ikke aksepterte avslaget, og at de stilte kravet parallelt til innklagede. Innklagede meldte saken inn til sin ansvarsforsikring for behandling der. Den 19. november 2019 sendte klager en ny e-post der han skrev at han legger til forsinkelsesrenter som en del av kravet. Innklagedes ansvarsforsikringsselskap konkluderte 2. desember 2019 med at innklagede kunne komme i ansvar for den uriktige opplysningen. Dette ble videreformidlet til klager samme dag. For å avslutte saken valgte innklagede å utbetale hele kravet på 73 160 kroner. Kravet om forsinkelsesrenter ble bestridt.

Den 18. desember 2019 sendte klageren en ny e-post og fastholdt kravet om forsinkelsesrenter. Innklagede diskuterte kravet med ansvarsforsikringsselskapet, men forsikringen dekket ikke krav om forsinkelsesrenter. Innklagede sender en e-post den
15. januar 2020 til klager og avviste på nytt kravet om forsinkelsesrenter.

Advokatene hos innklagedes ansvarsforsikringsselskap mener det ikke foreligger grunnlag for forsinkelsesrenter fra overtagelsen. Innklagede har også forhørt seg med advokater hos boligselger og boligkjøperforsikringsselskapene og alle konkluderer med det samme

Opplyst fellesformue kan ikke likestilles med et kontantbeløp på konto. Vår oppfatning er at kjøpere generelt og i liten grad legger vekt på fellesformue ved kjøp av bolig. Bankene som låner ut penger til kjøp av bolig etterspør kun informasjon om fellesgjeld og ikke fellesformue når de bekrefter finansieringen til en kunde i en budrunde. Innklagede er av den oppfatning at den feilaktige opplysningen i liten grad har innvirket på avtalen om kjøp. Innklagede valgte likevel å utbetale hele kravet for å avslutte saken uten ytterligere bruk av tid og eventuelle utgifter til en tvist. Klager var svært tydelig på at han ville ta saken videre dersom ikke hele kravet ble utbetalt. I en eventuell videre tvist vil innklagede hevde at klager ikke hadde krav på hele differansen mellom opplyst og faktisk formue.

Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av at fellesformuen som var opplyst i salgsoppgaven var formuen for alle fire seksjonene i stedet for andelen tilhørende seksjonen til klagers sønn. En sameier disponerer ikke fritt over andel fellesformuen som er oppspart i et eierseksjonssameie. Den delen av en fellesformue som eventuelt består av kontanter i en bank, står stort sett på en konto som ikke er rentebærende eller med en svært lav rente. Sameiet har heller ingen gjeld som kunne vært nedbetalt med et eventuelt bankinnskudd. Klager har således ikke hatt et tap som følge av den uriktige opplysningen om fellesformuen. Innklagede er derfor av den oppfatning at klager ikke har rett på forsinkelsesrenter.

Klager brukte opp mot ett år på å fremskaffe dokumentasjon i form av en bankutskrift fra han først fattet mistanke høsten 2018 til reklamasjon ble sendt inn 13. august 2018. Innklagede mener dette er urimelig lang tid for å fremskaffe en enkel dokumentasjon, for så å skulle kreve forsinkelsesrenter.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på forsinkelsesrenter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Forsinkelsesrenter er en viktig konsekvens av at pengeforpliktelser misligholdes. Renter ved forsinket betaling er regulert i forsinkelsesrenteloven (lov nr. 100/1976). Klageren har krevd dekket forsinkelsesrenter med 8 685,60 kroner. Dette reiser for det første spørsmål om når rentene begynner å løpe. Klageren har gjort gjeldende at det påløper forsinkelsesrenter fra overtagelsen.

Nemnda er ikke enig i det. Når det som i dette tilfellet gjelder et krav uten forhåndsbestemt forfallsdag, gjelder regelen om såkalt påkravsrente, jf. forsinkelsesloven § 2 første ledd andre punktum. Forsinkelsesrenter starter da å løpe 30 dager etter avsendelse av betalingsoppfordring (påkrav).   

Etter det opplyste fremsatte klageren krav overfor innklagede på beløpet 73 160 kroner
11. november 2019, og 19. november krevde klageren i tillegg forsinkelsesrenter. Dette innebærer at 30 dagers fristen begynte å løpe 11. november, noe som innebærer at forsinkelsesrenter ville begynt å løpe 11. desember 2019. På dette tidspunktet hadde imidlertid innklagede allerede utbetalt 73 160 kroner til klageren, og det blir derfor ikke snakk om forsinkelsesrenter, slik at klageren har ikke noe krav her.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det for nemnda ikke nødvendig å ta stilling til om klageren overhodet ville hatt noe krav på forsinkelsesrenter når det gjelder feilen i salgsoppgaven vedrørende fellesformuen, da en sameier ikke fritt kan disponere over andel fellesformue som er oppspart i et eierseksjonssameie.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.