Klage nr. 2020101
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Elling André Lillefuhr
Legalconsult Advokat AS
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen Grande & Co ANS
Saken gjelder: Lokkepris
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter å ha deltatt i en budrunde på en annen leilighet i samme bygg, var klageren på privatvisning i leiligheten denne saken gjelder. Leiligheten var ikke markedsført ennå, men i salgsoppgaven var prisantydningen satt til 5,2 millioner kroner. Det endte med at klageren kjøpte leiligheten for 5,3 millioner kroner.
Klageren har særlig anført at megleren burde ha frarådet selgeren til å øke sitt prisforlangende, og at megleren ved å ikke gjøre dette, har bidratt til «lokkepris». Hun krever 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen delvis fører frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Avvisning
Klageren bestrider at saken bør avvises. Det sentrale i saken er salgsoppgaven, budjournalen og SMS-korrespondansen mellom megleren og klageren, og dette kan dokumenteres.
«Lokkepris»
Da klageren ikke
fikk tilslaget på den andre leiligheten, spurte megleren om hun ønsket å komme
på privatvisning i leiligheten denne saken gjelder. Klageren dro på
privatvisning, og i mellomtiden hadde klageren utarbeidet salgsoppgave.
Klageren la så inn et bud på prisantydning, 5,2 millioner kroner. Megleren
svarte at selgeren ønsket seg
5,4 millioner kroner, men at selgeren kunne gå med på 5,3 millioner kroner om
klageren frafalt forbeholdene. Klageren la så inn et bud i tråd med dette, og
budet ble akseptert.
Megleren må ha vært kjent med at selgeren ikke var villig til å selge for prisantydning. Ved å ikke fraråde selgeren til å øke sitt prisforlangende, har megleren bidratt til «lokkepris» og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
I det første budet tok klageren forbehold om bytte av dusj med badekar og bidé, men forbeholdet ble ikke registrert i budjournalen. I budjournalen står det også at selgeren kom med et motbud på 5,3 millioner kroner, og at klageren aksepterte dette. Det bestrides at selgeren kom med et motbud. Klageren la inn bud på 5,3 millioner kroner, og selgeren aksepterte dette.
Da selgeren økte sitt prisforlangende, fikk for øvrig megleren en særlig oppfordring til å dra omsorg for klageren. Han kunne for eksempel ha anbefalt henne til å ta kontakt med en rådgiver i den spesielle situasjonen som hadde oppstått.
Erstatning
Megleren har handlet i strid med god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Hadde megleren frarådet selgeren til å øke sitt prisforlangende og eventuelt gitt beskjed om at han ellers måtte trekke seg fra oppdraget, er det klart at selgeren ville akseptert budet på 5,2 millioner kroner. Klageren krever derfor 100 000 kroner i erstatning pluss forsinkelsesrenter. Subsidiært krever klageren 25 000 kroner i erstatning pluss forsinkelsesrenter fordi megleren ikke inntok klagerens forbehold i budjournalen. I begge tilfeller krever klageren at innklagede betaler henne erstatning for advokatkostnadene hun er påført.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Saken bør avvises fordi den er uegnet for skriftlig behandling. Klageren har fremsatt en rekke ubegrunnede påstander, og det foreligger to ulike versjoner av faktum.
«Lokkepris»
Innklagede bestrider at megleren var kjent med at selgeren ikke ønsket å selge for prisantydning. En selger er ikke forpliktet til å akseptere et bud på prisantydning, og det burde ikke ha kommet som en overraskelse på klageren at selgeren ønsket et høyere bud siden leiligheten ikke var markedsført ennå. Innklagede bestrider også at en megler ikke kan videreformidle selgerens prisforventning til en budgiver når denne er høyere enn prisantydningen.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Det er ingen tvil om at selgeren ble informert
om klagerens forbehold, og det fremstår som uklart hvilken betydning klageren
mener det hadde at megleren unnlot å føre det inn i budjournalen. Det er heller
ikke tvil om at klageren aksepterte et motbud fra selgeren på
5,3 millioner uten forbehold.
Når det gjelder rådgivningen, bestrider megleren at det forelå omstendigheter som medførte en særskilt rådgivningsplikt for megleren. På vanlig måte inneholdt salgsoppgaven forbrukerinformasjon om budgivning, og klageren fikk klar beskjed om selgerens prisforventning. Klageren kunne ha ventet til leiligheten hadde vært markedsført, men valgte i stedet å akseptere selgerens motbud uten forbehold.
Erstatning
Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Erstatningskravet kan uansett ikke føre frem fordi klageren ikke har sannsynliggjort at hun ville få kjøpt leiligheten for 5,2 millioner kroner om megleren hadde opptrådt annerledes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Spørsmålet om avvisning
Nemnda finner at det ikke er grunnlag for å avvise saken.
Lokkepris
Nemnda finner at det ut fra omstendighetene i denne saken, ikke dreier seg om lokkepris. Salgsprosessen startet med en privatvisning, og leiligheten ble aldri lagt ut i markedet (FINN.no). I en slik situasjon er det ikke uvanlig at man forhandler om prisen, noe som også skjedde i dette tilfellet. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om det hadde vært snakk om lokkepris, hvis leiligheten hadde vært lagt ut i markedet i forkant.
Andre opplysninger i salgsoppgaven
Det er påberopt av klageren at det er en feil i salgsoppgaven fordi dokumentavgiften er oppgitt til kr. 132.500 i stedet for kr. 130.000. Dette er en ubetydelig feil som heller ikke har hatt konsekvenser for klageren. Nemnda mener derfor at denne del av klagen ikke kan føre frem.
Nemnda kan heller ikke se at megler er å bebreide når det gjelder fastsettelse av prisantydningen. Avviket mellom prisantydningen og den avtalte pris er på ca. to prosent.
Om forbehold skulle vært ført i budjournalen?
Forbehold skal føres inn i budjournalen, når budet har et forbehold, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 punkt d. Megler har unnlatt å føre inn klagerens bud på 5,3 millioner kroner med forbehold. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Om klageren aksepterte et motbud på 5,3 millioner kroner uten forbehold?
Nemnda finner det klart at klageren aksepterte et motbud på 5,3 millioner kroner uten forbehold, se klagerens SMS 20. juni 2019 kl. 15:01.
Feil ved badet
Utgangspunktet er at dette er et kjøper-selger-forhold. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om megler her kan kritiseres.
Erstatningskravet
Ut fra det det resultat nemnda har kommet til ovenfor, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda føyer til at meglers rådgivning i forbindelse med budprosessen ikke tilsier et annet resultat.
Konklusjon:
Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med føring av budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.