Klage nr:
67/07

Avgjort:
25.10.2007

Saken gjelder:
Manglende hvitevarer. Lokkepris

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Bergen, Åsane
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klageren hevder at hvitevarene skulle følge med kjøpet, men disse var fjernet på overtakelsestidspunktet. Klageren reiser også spørsmål om innklagede har benyttet såkalt «lokkepris» ved markedsføring av eiendommen.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I oktober 2006 kjøpte klageren leilighet gjennom innklagede. Samme måned var klageren og broren på visning i boligen. På visningen fikk klageren salgsoppgaven med takstrapport som vedlegg. Denne salgsdokumentasjonen ble gjennomgått nøye på visningen av klageren, og han rettet dessuten spørsmål til innklagede vedrørende hvitevarene. Opplysningene i salgsoppgaven stemte ikke overens med opplysningene som fremgikk av takstrapporten. Innklagede opplyste at alle hvitevarer var inkludert, så det var bare å «flytte rett inn». Ettersom det ikke stod noe konkret om kjøleskapet i salgsoppgaven eller taksten, spurte klageren igjen om alle hvitevarene var inkludert. Dette ble på nytt bekreftet at innklagede.

På overtakelsen var klageren og selgeren til stede. Hvitevarene var fjernet, og klageren spurte selgeren om dette. Selgeren nektet for at hvitevarene skulle følge boligen, og nektet å forholde seg til det innklagede hadde opplyst om på visningen. Klageren visste ikke hvordan han skulle forholde seg til dette, men valgte å overta leiligheten slik den fremstod. I ettertid har klageren stilt seg undrende til dette med hvitevarene, og har rettet en del henvendelser til innklagede. Innklagede har imidlertid avfeid saken, og uttalt at han ikke ønsker å bruke mer tid og ressurser på dette.

Klageren la opprinnelig inn bud på kr 1 650 000 for leiligheten. Dette ble ikke akseptert, så klageren høynet budet til kr 1 700 000, noe som var kr 10 000 over prisantydningen. Deretter ble budet nok en gang høynet til kr 17 50 000. Klageren var den eneste som viste interesse for leiligheten. Innklagede opplyste at selgeren ikke kom til å akseptere noe under takst (kr 1 850 000). Klageren syntes dette var mye penger, og reagerte kraftig på at prisantydningen var
kr 160 000 under det som selgeren var villig til å godta.

Eiendomsmeglere i Bergen er ved flere anledninger blitt kritisert for å drive med «lokkepriser», og klageren oppfattet dette som et slikt tilfelle. Klageren forsøkte å forhandle med innklagede, og mente at selgeren kunne «møte ham litt på veien». Klageren la derfor inn nytt bud på kr 1 800 000, noe selgeren blankt avviste.

Omsider bestemte klageren seg for by kr 1 850 000, men hadde en litt dårlig følelse knyttet til saksgangen. Klageren har i ettertid vært i kontakt med Forbrukerrådet, som har bekreftet at dette tilfellet er et klart brudd på markedsføringsloven. Prisantydningen det annonseres med skal være reell, noe som ikke var tilfellet i denne saken.

Klageren rettet sin misnøye pr brev til innklagede den 12. november 2006. Dette ble besvart ca to uker senere med at det hele beror på en misforståelse. Klageren skrev nok et brev til innklagede, med oppfordring om å ordne opp i saken, samt tilbakebetale klageren de utlegg han har hatt på å erstatte de fjernede hvitevarene, samt utgifter på å reparere sokkelen som ble ødelagt da oppvaskmaskinen ble fjernet av selgeren. Dette er ikke blitt gjort.

Klageren ber om at saken behandles av Reklamasjonsnemnda, og at klageren får erstatning for hvitevarene og eventuelle kostnader i forbindelse med klagen.

Innklagede anfører:

Klageren hevder at hvitevarene var inkludert i handelen. Av salgsoppgaven fremgår det imidlertid at kjøkkenet inneholder «flott kjøkken innredning med integrert keramisk platetopp og komfyr i stål. Opplegg for oppvaskmaskin». Det står altså ikke at disse hvitevarene følger med i salget.

Klageren og selgeren avtalte imidlertid salg av hvitevarene (oppvaskmaskin og kjøleskap) for kr 7 000. Denne avtalen kom i stand etter at kjøpekontrakt for eiendommen var inngått, og innklagede hadde ingen befatning med denne avtalen. Da klageren i etterkant av tilleggsavtalen likevel ville ha hvitevarene gratis, tilbød innklagede til slutt å dekke kr 2000 for hvitevarene for å få saken ut av verden. Innklagede brukte tid og ressurser på klagerens stadige henvendelser. Tilbudet fra innklagede stod ut den aktuelle dagen, og klageren skulle gi tilbakemelding på tilbudet. Klageren tok imidlertid ikke kontakt, så innklagede anså seg ubundet av tilbudet ettersom hvitevarene aldri var en del av handelen.

Selgeren mottok aldri penger fra klageren, og valgte til slutt å selge hvitevarene til noen andre. Klageren ville da ha utbetalt kr 2 000 kontant av innklagede. Dette ble avvist.

Innklagede påstår at klageren hadde kjøpt nye hvitevarer allerede før «tilleggsavtalen» mellom selgeren og klageren var inngått.

Når det gjelder påstanden om «lokkepris», har innklagede følgende å bemerke:

Leiligheten fikk en takst på kr 1 850 000. Prisantydningen ble satt til kr 1 690 000. Det kom inn et bud fra klageren på kr 40 000 under prisantydning. Selgeren var i tvil om han skulle akseptere dette, og valgte å avvente et eventuelt høyere bud fordi boligen var utleid – og selgeren hadde derfor løpende inntekter på leiligheten. Interessen for leiligheten var laber, så selgeren vurderte å utsette salget til etter nyttår. Ettersom leieforholdet fremdeles løp, besluttet selgeren at salgssummen måtte være kr 1 850 000 for at han skulle være villig til å selge.

Klageren økte budene sine fra kr 1 650 000 til kr 1 750 000, deretter til kr 1 820 000, og til slutt til kr 1 850 000. Selgeren avslo alle bud bortsett fra det høyeste. Denne prosessen varte i vel to dager, og klageren ble ikke presset på noen som helst måte. Han kunne når som helst ha avsluttet forhandlingene.

Innklagede kan ikke se å ha opptrådt klanderverdig i saken, og ber Reklamasjonsnemnda avvise klagen som ugrunnet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det medfører riktighet at det i salgsoppgaven fremgår at hvitevarene ikke er inkludert. Dette bestrides ikke. Det som er grunnlaget for klagen er at opplysningene i salgsoppgaven ikke samsvarer med verken taksten eller opplysningene gitt av innklagede på visning.

Den avtalen innklagede referer til er utslaget av et handlingsforløp som startet allerede på kontraktsmøtet. Klageren påpekte her at kjøpekontrakten ikke nevnte hvitevarene. Dette stilte innklagede seg uforstående til, og måtte derfor høre med selgeren. Selgeren ringte klageren og tilbød å selge hvitevarene for kr 7 000. Klageren på sin side fastholdt atinnklagede allerede hadde bekreftet at disse fulgte med leiligheten. Selgeren bad klageren om å ta dette opp med innklagede. Det ble en del korrespondanse pr telefon mellom innklagede og klageren. Innklagede tilbød seg å dekke
kr 2 000 for kjøp av hvitevarene. Dette ble ikke akseptert av klageren, fordi han fremdeles mente at hvitevarene skulle følge leiligheten.

På overtakelsestidspunktet var hvitevarene allerede solgt, og klageren måtte skaffe seg hvitevarer på egen hånd.

Klageren prøvde gjentatte ganger å prate med innklagede, men ble avvist. Klageren understreker at det ikke ble inngått noen avtale om kjøp av hvitevarer slik innklagede hevder.

Klageren viser til at innklagede bør kjenne til «Bransjenorm – markedsføring av bolig». Her fremgår det at prisantydningen «ikke bevisst må være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere». Videre fremgår det at «den må heller ikke settes lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi.» At selgeren vurderte å selge etter nyttår er uvesentlig i denne sammenheng. Klageren forholdt seg til verdivurderingen da han valgte å gå på visningen.

Kravet opprettholdes.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder spørsmål om hvitevarer og påstand om lokkepris.

Reklamasjonsnemnda forstår første del av klagen slik at partene er uenige om hvorvidt oppvaskmaskin og kjøleskap skulle medfølge i handelen. Nemnda oppfatter det slik at partene er enige om at komfyr/stekeovn skulle følge boligen, og at dette ikke er en del av klagen.

Det fremgår av salgsoppgaven:

«Kjøkken: flott kjøkken innredning med integrert keramisk platetopp og komfyr i stål. Opplegg for oppvaskmaskin.»

Basert på disse opplysningene kan ikke kjøperen ha en berettiget forventning om at oppvaskmaskinen eller kjøleskapet skal medfølge i handelen. Hvorvidt innklagede har sagt noe annet på visningen, er ikke dokumentert. Partene er således uenige på dette punktet, og Reklamasjonsnemnda må derfor basere seg på hva som kan dokumenteres skriftlig.

Av taksten fremgår:

«Kjøkkeninnredning: Åpen kjøkkenløsning i stue med integrerte hvitevarer med oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn.»

Takstrapporten opplyser at oppvaskmaskinen er integrert, og at denne i utgangspunktet skal følge leiligheten. I tilfeller der opplysningene i taksten og salgsoppgaven ikke samsvarer, må en eiendomsmegler foreta en presisering om hva som skal gjelde. Slik presisering må gjøres skriftlig, og innklagede har derfor forsømt seg på dette punktet.

Når det gjelder påstanden om «lokkepris», har Reklamasjonsnemnda ved behandlingen delt seg i et flertall og et mindretall.

Etter flertallets syn finnes det ikke tilstrekkelige holdepunkter for å kunne gi en sikker vurdering av denne. Flertallet har imidlertid merket seg at prisantydningen ble satt kr 160 000 lavere enn takstmannens verdivurdering, oginnklagede har ikke gitt noen forklaring på dette. Etter flertallets vurdering kan det synes som om prisantydningen ble satt vel lavt i forhold til selgerens forventninger/krav om oppnådd salgssum. En eiendomsmegler må sørge for å sette en reell prisantydning ved markedsføring av et salgsobjekt.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant mener i motsetning til flertallet, at faktum i denne saken er belyst på en slik måte at det er grunnlag for å kunne vurdere nærmere om innklagede i nærværende sak har satt en prisantydning som er lavere enn hans objektive vurdering skulle tilsi, og lavere enn det innklagede visste selger på markedsføringstidspunktet var villig til å akseptere, jfr. formuleringene i Bransjenormens pkt 2.2.1, som er opprettet bl.a. med det formål å forhindre villedende markedsføring. Det vises for øvrig til markedsføringslovens § 2 som setter forbud mot å anvende uriktig eller villedende forretningsmetoder. Videre vises til den alminnelig oppfatning at prisantydning bør være den laveste pris som selger kan akseptere å selge for.

Mindretallet legger til grunn at det forut for, og ved inngåelse av oppdragsavtale mellom megler og dennes oppdragsgiver, vil være dialog og diskusjoner vedrørende fastsettelsen av prisantydningen. På tidspunktet for annonsering og trykking av prospekter, vil likeledes eiendomsmegleren i de fleste tilfeller være kjent med hva taksten er på eiendommen, og således er en del av grunnlaget i fastsettelsen av prisantydningen.

Leiligheten fikk en takst på kr 1 850 000. Prisantydningen ble satt til kr 1 690 000, kr 160 000 under taksten, uten at innklagede har redegjort noe nærmere om årsaken til det. Klagerens første bud var kr 40 000 under prisantydning, noe som ble avslått. Innklagede anfører at selgeren var i tvil om han skulle selge, og utdyper dette ved å vise til at selgeren leide ut leiligheten, og at han dermed valgte å avvente til det eventuelt ble lagt inn et høyere bud. Det vises videre til at interessen for leiligheten var laber, og at selgeren dermed vurderte å ta leiligheten av markedet, og legge den ut for salg igjen etter nyttår, men at selgeren besluttet å selge dersom han fikk kr 1 850 000, identisk med taksten. Klageren økte budene sine fra kr 1 650 000, til kr 1 750 000 og så til kr 1820 000, men fikk avslag fra selgeren. Først da klageren økte budet sitt til taksten på kr 1 850 000 fikk han tilslaget på leiligheten.

Mindretallet finner ikke holdepunkter i saksdokumentene som tyder på at innklagede og oppdragsgiveren ikke har hatt samtaler da prisantydningen ble satt. Mindretallet finner det derfor sannsynliggjort at innklagede i dette tilfellet hadde kunnskap om, i hvert fall burde ha forstått, at selgeren ikke ville selge leiligheten for prisantydningen. Innklagede viser til at klagerens bud under prisantydning ble avslått, fordi selgeren leide den ut, og således hadde inntekter på den, slik at han kunne avvente om det kom inn høyere bud. Mindretallet vil her for det første påpeke at selgeren ifølge prospektet aldri har bebodd leiligheten, og det antas dermed at den har vært leid ut i selgerens eiertid. Under enhver omstendighet visste innklagede (og selgeren) på markedsføringstidspunktet at den var utleid. Etter sitt første bud, la klageren inn bud to ganger, bud som var vesentlig høyere enn prisantydning, jfr. ovenfor, uten at selgeren med det var villig til å selge, slik innklagede antyder i sitt brev av 15.08.07. Det er grunn til å fremheve at klageren var eneste budgiver, og i den situasjonen fikk avslag på bud over prisantydning. Dette, sammenholdt med at både selgeren og innklagede visste at leiligheten var utleid, når den ble lagt ut for salg, sannsynliggjør etter mindretalletsoppfatning at innklagede satt en lavere prisantydning enn han måtte, eller burde forstå at selgeren ville selge for.

Innklagede har således etter mindretallets oppfatning handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Konklusjon:

Klagen gis ikke medhold hva gjelder spørsmålet om hvitevarer.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forhold til manglende klarhet i salgsoppgaven vedrørende integrerte hvitevarer. Dette gir imidlertid ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.

Spørsmålet om «lokkepris» avvises.

Oslo, den 25. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant