Klage nr. 2020109

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Ringerike Hadeland AS Hønefoss     

Saken gjelder:               Verdivurdering og manglende rådgivning underveis i salgsprosessen  

Saksfremstilling:

Klageren inngikk ved årsskifte 2019 oppdragsavtale med innklagede foretak i forbindelse med salg av leilighet i en firemannsbolig. Leiligheten ble verdivurdert til 2 830 000 kroner. Etter takst og anbefalinger fra megleren ble prisantydningen satt til tilsvarende sum. I begynnelsen av januar 2020 ble klageren oppmerksom på at innklagede også hadde i oppdrag å selge naboleiligheten. Prisantydningen for denne var 200 000 kroner lavere. Leilighetene var mer eller mindre identiske hva gjaldt størrelse og standard. Klageren kontaktet innklagede straks hun ble oppmerksom på dette. Megleren benektet å ha kjennskap til salget av naboleiligheten og rådet klageren til å gå videre med salget av sin leilighet som planlagt.

Flere visninger ble avholdt, som regel på samme tidspunkt, og den 21. februar 2020 ble begge leilighetene solgt. Klagerens leilighet ble solgt 180 000 under prisantydningen/meglerens verdivurdering i forkant av salget. Naboens leilighet ble solgt til prisantydning. Klageren hevder at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med sin omsorgsplikt gjennom de råd som ble gitt knyttet til hvordan en burde håndtere den konkurransesituasjonen som oppstod. Klageren anfører at innklagede har tilsidesatt sin omsorgsplikt ved å velge å fortsette salget.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren tok i slutten av november 2019 kontakt med innklagede og ba om et tilbud på salg av leiligheten sin. Leiligheten lå i 2. etasje i en firemannsbolig, og ble ferdigstilt høsten 2018. Ved befaring og første kontakt med megleren fikk klageren presentert en vurdering av hva som ville bli prisforlangende dersom innklagede fikk oppdraget. Megleren vurderte prisen til 2 830 000 kroner. Megleren var klar over at klagerne også ville innhente tilbud fra andre meglere. Klageren aksepterte meglerens tilbud, og oppdragsavtalen ble elektronisk signert
2. januar 2020. Etter takst og verdivurdering/anbefaling fra megleren ble prisantydningen satt til 2 830 000 kroner. Det ble videre avtalt at leiligheten skulle legges ut for salg litt ut i januar. Fotografering og prospekter ble gjort ut fra dette.

Til klagerens store overraskelse oppdaget hun den 6. januar 2020 at naboleiligheten i samme etasje også skulle legges ut for salg, gjennom samme meglerforetak. Klageren tok umiddelbart kontakt med megleren og fikk følgende svar:

«Hei, ja jeg oppdaget også det i dag. Den blir lagt ut ca. 200 000 kroner lavere. Jeg har sett på bildene og den var ikke spesielt fresh. Vi kjører bare vårt eget løp uavhengig av denne.»

Flere visninger ble gjennomført, som regel på samme tidspunkt for begge leilighetene. Fredag 21. februar 2020 ble begge leilighetene solgt. Klagerens leilighet ble solgt for
2 650 000 kroner og naboleiligheten for 2 600 000 kroner.

Klagerens misnøye er først og fremst knyttet til de råd som ble gitt når innklagede «oppdaget» at de skulle selge to nærmest identiske leiligheter vegg i vegg til helt ulik pris. Det fremstår som lite troverdig at megleren, ikke var klar over at naboleiligheten også skulle selges. Uavhengig av det, mener klageren at innklagede som den profesjonelle part skulle kommet med flere råd og alternativer. Innklagedes råd og handlemåte på dette tidspunktet umuliggjorde et salg til prisforlangende. Klageren inviterte innklagede til et møte om saken. Dette ønsket ikke/ fant ikke innklagede tid til.

Innklagede hevder at de to objektene var riktig verdivurdert. Dette ut fra at standarden i klagerens leilighet var høyere, noe som skulle forklare en prisdifferanse på 230 000 kroner. Faktum var at klagerens leilighet hadde tapet på fire vegger, kjøleskap på bad og noen flere spotter, utover dette var materialvalgene identiske, også på bad og kjøkken.

Det er videre ikke korrekt at klageren var vanskelig å få tak i. Klageren gav raskt svar på alle henvendelser. Videre hevder innklagede at selgers far fungerte som mellommann. Dette er heller ikke korrekt, da han kun ble brukt som assistent når noen måtte være fysisk til stede. Kommunikasjon gikk hele veien direkte mellom megleren og klageren. På grunn av klagers arbeidssituasjon var fysisk oppmøte på dagtid noen ganger problematisk.

Megleren visste at naboleiligheten skulle selges. Innklagedes påstand om at dette ikke stemmer, er ikke korrekt. Eier av naboleiligheten kontaktet en spesifikk megler hos innklagede for oppdrag med salg av hennes leiligheten. En stund senere ble hun kontaktet av megleren på salget av klagerens leilighet. Hun ønsket å utføre oppdraget, begrunnet i at dette var hennes markedsområde. Etter dialog mellom de to meglerne og eieren av naboleiligheten ble det besluttet at den andre megleren skulle gjennomføre oppdraget. Påstanden om at megleren ikke visste at naboleiligheten skulle selges, fremstår etter dette som en «usannhet».

Klageren fikk melding fra naboen om at hennes leilighet også skulle selges mandag 6 januar. I sitt tilsvar hevder innklagede at rådet som ble gitt 6. januar, var begrunnet i at klageren hadde kjøpt seg ny bolig og ønsket en rask overtakelse. Ut fra dette hevder megleren å ha vurdert at det ikke var grunnlag for å vente med å legge ut leiligheten til etter at naboleiligheten var solgt. Dette er på ingen måte korrekt. Klager kjøpte nytt hus 23. januar 2020, og det kunne umulig ha påvirket de råd som ble gitt av innklagede den 6. januar.

Hovedpoenget og den viktigste begrunnelsen for klagen var det som skjedde denne dagen. Meglerens råd på dette tidspunktet ble helt styrende for den videre prosessen i salget av leiligheten. Megleren har opptrådt uaktsomt ved at megleren ikke gav et veloverveid råd knyttet til hvordan en burde håndtere at det lå et identisk objekt ute til salgs vegg i vegg. Etter klagerens oppfatning har megleren tilsidesatt sin omsorgsplikt ved å velge å fortsette salget i den konkurransesituasjonen som oppstod. Meglerens råd og handlemåte umuliggjorde etter dette salg til prisforlangende.

Innklagede har i korte trekk anført:

Når det gjaldt prissetting og verdivurdering av eiendommen, har innklagede egne rutiner på dette. Alle eiendommer skal verdivurderes av flere meglere slik at det settes så riktig pris som mulig. Noe fasitsvar har en ikke før etter at boligen er solgt. Det settes en kvalifisert verdi ut fra gitte kriterier som beliggenhet, standard, kvadratmeterpris, andre solgte eiendommer osv.

Boligene ble verdivurdert, og prisene som ble satt, var riktig vurdert på dette tidspunktet. Når det gjelder prissettingen på klagernes leilighet, ble den diskutert og vurdert i forkant av befaring. Under befaringen ble prisen justert ut fra standard og samtaler med klageren. Klageren anfører at de to leilighetene var nesten identiske. Dette er innklagede uenig i da standarden på klagerens leilighet var høyere. Endelig salgssum viser også at betalingsvilligheten var høyere hva gjaldt klagerens leilighet. Endelig pris er det markedet som bestemmer. Høyeste bud på naboleiligheten var 2 500 00 kroner, men det ble forhandlinger om pris da kjøperen der ønsket overtagelse langt frem i tid. Prisen endte på 2 600 000 kroner.

Begge boligene var også vurdert av to forskjellige takstmenn. Innklagede har ikke mulighet for å sile ut kunder ut fra hva de har for salg, eller hvor boligen deres ligger. På et og samme byggefelt vil i teorien alle boliger være konkurrenter.

Det er ikke korrekt at megleren visste om at naboleiligheten var for salg, selv om hun ikke tilkjennegav dette. Innklagede har i alt ni meglere på sitt kontor, og det er ikke alltid enkelt å vite hva de forskjellige meglerne skal legge ut til enhver tid. I dette tilfelle var ikke megleren klar over at naboleiligheten skulle legges ut i markedet på dette tidspunktet. Klageren hadde kjøpt seg ny bolig og var avhengig av en rask overtagelse. Ut fra dette vurderte megleren at det ikke var grunnlag for å vente med å legge ut leiligheten hennes til naboens leilighet var solgt.

Underveis i salgsprosessen la også et annet meglerforetak ut et objekt i samme området. Megleren rådførte seg med klageren når det gjaldt å sette opp visninger samtidig med både naboleiligheten og objektet det andre meglerforetaket hadde for salg. Slik situasjonen i markedet var, mener innklagede å ha gitt de beste råd til klageren ut fra hennes ønsker underveis i prosessen.

Klageren var vanskelig å få tak i på grunn av jobbsituasjon, og at faren stilte som mellommann. Megleren ytret ønske om å ha klageren til stede under befaringen for å få presentert salgsprosessen direkte til henne på en god måte. Klageren prioriterte ikke å møte megler til tross for at hun ble tilbudt helgebefaring. Kommunikasjon skjedde derfor mye gjennom faren som var den som møtte på befaring, låste opp til visning og hadde visning på eiendommen. Megler kontaktet han i ettertid for å høre hvordan visningen hadde gått, samt hvordan han vurderte interessentene.

Klagerens leilighet ble aldri sammenlignet med naboens i prissettingen, da det var ukjent for megleren at denne skulle legges ut for salg. Megleren benekter ikke at hun kan ha snakket med selger av naboleiligheten høsten 2019. Men siden det ikke var en jobb hun skulle ha, ble det ikke brukt mer energi på det. Megleren holder fast ved at det var ukjent for henne at naboleiligheten skulle selges. Selger stod selvfølgelig fritt til å velge om hun ville selge til budgiver/kjøperen for 2 650 000 kroner. Hun konfererte med sin far i sluttminuttene og kom tilbake og sa hun solgte.

Klageren er ikke påført noe tap som gir grunnlag for at innklagede skal imøtekomme et krav. Det er ikke riktig at innklagede ikke ønsket eller fant tid til et møte. Klageren skulle komme til kontraktsmøte dagen etter første henvendelse knyttet til klagen, og hadde der anledning til å snakke med megleren om saken. Fagansvarlig trengte tid til å sette seg inn i saken, før han kunne uttale seg.  

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner først at det i saken er en del påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under nemndas skriftlige saksbehandling. Dette gjelder blant annet hva megleren visste om at naboleiligheten også lå ute til salgs.

Når det gjelder meglers prisvurdering, er det ingen salgsgaranti, men meglers syn på hva eiendommen kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Men det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn.

Det er alltid selgeren som tar stilling til om et bud skal aksepteres, og klageren aksepterte i dette tilfellet budet på 2 650 000 kroner.

Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for vederlagnedsettelse med 30 000 kroner. Forutsetningen for det ville vært at megleren hadde utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, noe nemnda ikke kan se er tilfellet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.