Klage nr. 2019324
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Jan Olav Andersen
AdvokatCompagniet DA
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS
Saken gjelder: Manglende finansiering hos kjøper. Krav om vederlagnedsettelse
Saksfremstilling:
Klager inngikk den
11. januar 2018 oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av leiligheten
sin. Avtalen ble fornyet den 19. juni 2019. Den 1. oktober 2019 fikk klageren
en SMS fra megleren med bud på 810 000 kroner med akseptfrist 2. oktober
2019 kl. 16:00. Budet var uten forbehold. Klageren aksepterte budet. Det ble avholdt
kontraktsmøte den
24. oktober 2019. Kontrakten ble signert
og overtakelse ble avtalt til 5. desember 2019. Fortsatt var det ikke tatt noe
forbehold om finansiering. Den 11. november 2019 ble klageren orientert av
megleren om at kjøperen ville trekke budet sitt på leiligheten, da hun ikke
fikk ordnet finansiering. Klageren fastholdt avtalen. Da kjøperen ikke gjorde
opp kjøpesummen, ble dekningssalg iverksatt. Fra budet ble akseptert og frem til
klageren fikk beskjed om at kjøperen ikke hadde finansiering, hørte han ikke noe
fra megleren. Han antok derfor at alt er i orden. Klageren anfører at innklagede
handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å kontrollere budgivers finansiering
og i tilfelle frarådet klageren å akseptere budet. Meglerens manglende kontroll
av kjøpers finansiering er en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klageren krever
at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren svarte pr.
SMS at han ville akseptere budet som megleren formidlet til han
1. oktober 2019 på 810 000 kroner. Klageren
snakket ikke norsk, og megleren svarte følgende pr. SMS:
«OK. I understand. Regarding the financing of the buyer I hope it will be ok. I also sendt you en email regarding this. I will send you an SMS now which you answer yes to accept it. »
I etterfølgende telefonsamtale mellom klageren og megleren gav megleren uttrykk for at dette var et bra bud, som klageren burde akseptere. Klageren fikk også opplyst at budgiver hadde 450 000 – 500 000 kroner, og at banken skulle forsøke å hjelpe til med resten. På denne bakgrunn ble budet akseptert, uten at klageren hadde lest noen e-post fra megleren.
Leiligheten ble utlyst på forkjøpsrett uten at noen meldte sin interesse. Deretter sendte megleren ut brev med innkalling til kontraktsmøte. Kontrakten ble signert, og overtakelsen ble avtalt til 5. desember 2019. Fortsatt var det ikke tatt noe forbehold om finansiering.
Den 11. november 2019 ble klageren orientert om at kjøper ikke fikk finansiering og dermed måtte trekke sitt bud på leiligheten. Klageren tilskrev kjøperen og fastholdt avtalen. Da kjøperen ikke gjorde opp for kjøpesummen, ble avtalen hevet.
Klageren hører ikke noe mer fra megleren vedrørende finansieringen etter at budet ble akseptert og frem til han får beskjed om at kjøperen ikke får finansiering. Han antok derfor at alt var i orden frem til beskjeden fra megler 11. november 2019.
Det følger av reglene for god meglerskikk at megler skal undersøke budgivers finansiering. Plikten til å sjekke budgivers finansiering må under enhver omstendighet gjelde der det kan være grunn til å tvile på vedkommendes evne til å finansiere budet, jf. RFE 2018-200 og Borgarting lagmannsretts dom LB-2001-3509. Meglers plikter i denne sammenheng skjerpes når selger er ung, ukyndig og ikke snakker norsk. Kontroll av finansiering må gjøres før budet legges frem for selger.
Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Megleren burde ikke ha fremlagt budet for klageren eller i hvert fall frarådet han å akseptere det. I tiden etter at budet var akseptert, gjorde megleren ingen ting for å bringe klarhet i finansieringen. Leiligheten ble lyst ut på forkjøpsrett, og det ble innkalt til kontraktsmøte uten at spørsmålet om finansiering var et tema. Det ble heller tatt opp på kontraktsmøte eller inntatt noe forbehold i kjøpekontrakten.
Innklagede har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse jf. eiendomsmeglingslovens § 7-7. Innklagede har opptrådt på en slik måte at klageren måtte iverksette dekningssalg, og ble påført nye utgifter til megler. På denne bakgrunn kreves det at vederlaget bortfaller i sin helhet. Megleren har beregnet seg et vederlag fratrukket konkrete utlegg på 70 444 kroner
Innklagede har i korte trekk anført:
Budgiver var på privatvisning den 1. oktober 2019 sammen med en medhjelper. Hun var interessert og ville legge inn bud på stedet. Megleren spurte om hun hadde finanseringen i orden. Dette bekreftet budgiver og opplyste at hun hadde 500 000 kroner i egenkapital og ville låne resten i banken. Megleren hadde ingen grunn til å tvile på at dette var i orden. Budet ble journalført og formidlet til selger.
Megleren ringte deretter til selgeren som i utgangspunktet syntes budet var lavt. Megleren svarte at han mente det var et greit bud i og med at boligen hadde ligget ute en stund. Det var ikke andre interessenter, samt at det lå en annen tilsvarende leilighet ute. Megleren sa også at han ikke hadde inntrykk av at budgiveren hadde mer å gå på. Han anbefalte uansett selgeren å sove på det, ettersom akseptfristen først var dagen etter.
Senere samme dag ble megleren oppringt av en representant for budgiveren. Hun informerte om at budgiveren måtte ta forbehold om finansiering. Megleren forklarte at budet allerede var formidlet til selger, og at det ikke lenger var mulig å ta et slikt forbehold. Megleren gav imidlertid beskjed om at han ville informere selgeren om dette. Han kontaktet deretter klageren og informerte om oppringningen, og at det ikke var sikkert at budgiveren ville få finansiering. Megleren kontaktet også budgiveren, som fortalte at hun hadde en avtale med banken dagen etter.
Den 2. oktober 2019 ringte megleren igjen til budgiveren og fikk vite at hun var på vei til banken. Megleren fulgt senere opp med en ny telefonsamtale og fikk vite at budgiveren ikke hadde fått finansiering, men at hun skulle kontakte flere banker. Klageren ble igjen kontaktet med informasjon om at budgiveren ikke hadde finansieringen i orden.
Klageren svarte at dette ikke var hans problem ettersom budgiver uansett måtte betale han kjøpesummen i og med bindende bud. Klageren ble forklart at det ikke var så enkelt ettersom det ikke var sikkert at det fantes penger overhodet, samt at han nå var gjort oppmerksom på risikoen ved eventuelt å akseptere budet. Etter samtalen sendte megleren SMS til klageren med følgende innhold:
«OK. I understand. Regarding the financing of the buyer I hope it will be ok. I also sendt you en email regarding this. I will send you an SMS now which you answer yes to accept it.»
Budet ble akseptert den 2. oktober kl. 15:24.
Kravet fra klageren bestrides i sin helhet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda nevner først at en megler i utgangspunktet har en plikt til å undersøke budgivers finansiering så langt det er praktisk mulig.
Det sentrale spørsmål er om megleren i dette tilfellet – før klageren/selgeren aksepterte budet – i tilstrekkelig grad har gjort klageren oppmerksom på konsekvensene hvis budgiver ikke fikk ordnet finansieringen.
Ut fra de foreliggende opplysninger må det legges til grunn at megler advarte klageren mot å akseptere budet når finansieringen ikke var bekreftet. Nemnda viser til e-post datert 2. oktober 2019 kl. 14:54 fra megleren til klageren og SMS fra megler til klager rett før klageren aksepterte budet kl. 15:24. Klageren valgte å akseptere budet selv om finansieringen ikke var bekreftet. Det kan i denne sammenheng ikke være avgjørende at klager har opplyst at han var ung, ukyndig og ikke snakket norsk. Den skriftlige korrespondansen mellom klager og megler har dessuten foregått på engelsk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.