Klage nr. 2020083

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Espen Holm Jensen

Advokatfirmaet Stadheim Vollen Parelius DA

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Kolbotn

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
                      

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte i september 2016 en del av en tomannsbolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet viste det seg at loftsetasjen var ulovlig innredet og ikke godkjent til varig opphold. Klageren anfører at det ikke kom klart nok frem i salgsoppgaven at loftetasjen ikke var godkjent for varig opphold, og krever at innklagede betaler henne erstatning med totalt 615 000 kroner.  

Innklagede anfører prinsipalt at klagen må avvises fordi den ikke er egnet til en skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært anfører innklagede at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagerens krav.   

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med søknad om reseksjonering av loftet høsten 2019 ble det avdekket at loftsarealet ikke var godkjent bruksendret, og kun var tillatt brukt som bod.

Det burde kommet tydeligere frem i meglerens markedsføring at loftet ikke var godkjent for varig opphold, og at bare kunne benyttes som bod.

Megleren var kjent med at loftsarealet ikke var godkjent, og at det ikke kunne brukes slik det var annonsert og fremstod på markedsføringstidspunktet. Innklagede viser til at selgeren hadde kjøpt eiendommen året før gjennom samme megler. Selgeren har opplyst at megleren ga ham eksplisitte opplysninger om at rommet ikke var godkjent for varig opphold da han i sin tid kjøpte boligen. Dette er også blitt bekreftet av advokaten hos boligselgerforsikringsselskapet. Klageren stiller seg uforstående til hvorfor ikke megleren har gjort det samme overfor ham.    

Klageren bestrider påstanden om at hun har fått tilstrekkelig informasjon til å forstå at loftet ikke var godkjent for varig opphold. Det kan ikke forventes at en legmann ut fra opplysningene i salgsoppgaven skal kunne forstå at loftet ikke kunne brukes som oppholdsrom. Den oppdaterte salgsoppgaven ble sendt til klageren samme dag som hun la inn sitt første bud, uten noen kommentarer fra meglerens side. Det fantes ingen opplysninger som tilsa at det var utført arbeider som ikke var godkjent av kommunen. Dessuten sto det at seksjonen hadde «2 (3) soverom», i tillegg til at plantegningen viste et innredet loft med soverom, kontor og toalett. Det vises også til at loftet var innredet med blant annet en loftstue og et eget toalett på visningsdagen.

Hvorvidt loftet er godkjent for varig opphold, må antas å være en opplysning av vesentlig betydning for kjøper, og må derfor opplyses på en tydelig måte. Slike opplysninger må ikke «gjemmes bort» ved å bruke uklare formuleringer i salgsoppgaven. Da klageren videresolgte boligen i 2019, stod det klart og tydelig i salgsoppgaven at loftet ikke var godkjent som rom for varig opphold. Dette er et godt eksempel på hva megleren kunne og burde ha skrevet i salgsoppgaven.

Det er fremlagt en e-takst som viser at manglende godkjenning av loftsarealet medfører en reduksjon av eiendommens verdi på 600 000 kroner. Klageren bestrider at hun har kjøpt eiendommen til overpris, slik innklagede hevder.

Krav om erstatning

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Klageren krever verditapet på 600 000 kroner erstattet av innklagede, i tillegg til 15 000 kroner som klageren har betalt for mye i dokumentavgift.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Det er uenighet mellom partene om sentrale deler av faktum. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige behandling. For en betryggende avgjørelse i saken kreves umiddelbar og muntlig bevisførsel. Klagen bør derfor avvises.  

Loftetasjen

Når det gjelder meglers konkrete kunnskap om forholdene rundt loftsetasjen, har klageren blant annet vist til uttalelser fra den tidligere eieren av eiendommen. Det vil her være nødvendig med umiddelbar bevisførsel, og saken er på dette punkt uegnet for skriftlig behandling i nemnda.  

Klageren var på privatvisning 15. september 2016, og la inn bud på eiendommen dagen etter. Eiendommen var på dette tidspunkt ikke lagt ut for salg på det åpne markedet, og salgsoppgave var derfor ikke tilgjengelig. Megleren oppdaterte salgsoppgaven som ble brukt ved salget året før og oversendte denne til klageren før visning. Ut fra de opplysninger som klageren samlet sett har mottatt, har megleren gitt tilstrekkelig opplysninger om at loftsarealet ikke var godkjent for varig opphold.

I salgsoppgaven side 7 fremgikk følgende:

“2. godkjente soverom. Kontor/gjesterom i 2.etasje er ihht. forskrift ikke godkjent som soverom pga. Størrelse.»

I salgsoppgaven fremgikk det også at andre etasje var påbygd, og at ferdigattest forelå. Ferdigattesten var vedlagt salgsoppgaven, hvor det i plantegningen til loftet var angitt at arealet var satt av til «BOD».  Innklagede tok sedvanlig forbehold om at det kan være gjort endringer og arbeider som ikke er omfattet av ferdigattesten. Innklagede presiserer at meglerforetakenes rutiner og praksis i 2015 og 2016 ikke omfattet innhenting og kontroll av byggesakstegninger eller undersøkelser av hvorvidt innholdet i ferdigattesten stemte med faktisk innredning og bruk. Opplysningene i salgsoppgaven må vurderes i lys av dette. Salgsoppgaven inneholdt derfor de opplysningene som innklagede hadde forutsetninger for å gi i 2015/2016. Megleren fikk ikke på noe tidspunkt spørsmål eller signaler fra klageren om at hun oppfattet forhold ved eiendommen som uklare eller tvetydige.  Innklagede solgte eiendommen året før med samme informasjon, uten å motta noen reklamasjon vedrørende lovligheten av loftetasjen.  

Klageren har ikke dokumentert eller sannsynliggjort at prisnedgangen fra hun kjøpte boligen i 2016 til hun solgte den i 2019 skyldes manglende godkjenning av loftsetasjen. Klageren har fremlagt en e-takst, men den kan ikke anses som bevis for en reell markedsverdi. Klageren kjøpte eiendommen til overpris, og salget til underpris hadde dermed ikke noen sammenheng med forholdene rundt loftet.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at det er grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet om avvisning

Innklagede anfører at saken ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda, og at klagen må avvises. Klageren er uenig i det.

Nemnda har kommet til at saken ikke avvises, da den forsvarlig kan avgjøres av nemnda ved skriftlig behandling.

Om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten

Det springende punkt her er om megleren i tilstrekkelig grad ga klageren, før hun innla bud, informasjon om at loftsetasjen (2. etasje) ikke var godkjent til varig opphold. Dette beror på hvordan eiendommen var markedsført, og hva som fremgikk av salgsoppgaven og på hvilken måte.

Når det gjelder antall soverom, fremgår det av salgsoppgaven at det er 2 (3) soverom. Under “Informasjon om eiendommen” på side 7 er det ved punktet “Antall soverom” opplyst at det er to godkjente soverom, mens kontor/gjesterom i 2. etasje ikke er godkjent på grunn av størrelsen. Dette er gjentatt på side 8 under punktet “Innhold”. Nemnda mener derfor at megler i salgsoppgaven klart nok opplyste at boligen kun hadde to godkjente soverom, og at soverommet i 2. etasje ikke var godkjent.

Spørsmålet blir følgelig om denne informasjonen var tilstrekkelig til at klageren burde forstått at 2. etasje ikke var godkjent til varig opphold. Leilighetens totale areal (P-rom) var 84 kvm., og 2. etasje utgjorde kun 12 kvm. av dette. På side 7 i salgsoppgaven under punktet “Areal” er det angitt at dagens bruk av rommene ikke nødvendigvis er godkjent av kommunen. Dette er en standardformulering som takstmenn alltid har med, men her har megler også gjengitt dette i salgsoppgaven under informasjon om eiendommen.

Selv om en megler har en streng opplysningsplikt på dette området, mener nemnda at den informasjonen som samlet sett er gitt i salgsoppgaven under “Informasjon om eiendommen” er tilstrekkelig til at megler har overholdt opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette gjelder selv om man i ettertid alltid kan si at informasjonen om 2. etasje kunne kommet enda klarere frem. Nemnda nevner også at klageren i realiteten “kuppet” eiendommen ved at hun la inn bud dagen etter en privatvisning, og før eiendommen var lagt ut for salg på det åpne markedet.

Erstatningskravet

Ut fra det resultat nemnda har kommet til ovenfor, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda bemerker imidlertid at man ikke uten videre kunne lagt til grunn ved en eventuell erstatningsutmåling det som fremgår av e-taksten klageren har fremlagt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.