Klage nr:
68/07
Avgjort:
19.09.2007
Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling
Foretakets navn:
iHus Eiendomsmegling avd. Grønland
Saksfremstilling:
Klagerne hadde salgsoppdrag med innklagede.
Klagerne sa opp oppdraget pga. misnøye med innklagedes håndtering av salgsprosessen.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne innhentet verdivurdering av leiligheten fra innklagede. Etter befaringen ble verdivurderingen satt til kr 2,2 mill. Da innklagede var på befaring, fikk klagerne beskjed om at det ville bli et tredimensjonalt bilde i salgsoppgaven. Men da salgsoppgaven var klar, inneholdt den kun en normal todimensjonal tegning. Da klagerne minnet innklagede på lovnaden, fikk de opplyst at slikt kostet ekstra penger. Dette til tross for hva som var blitt lovet i innsalgsfasen.
Da klagerne møtte innklagede for å diskutere prisantydning, påpekte innklagede at taksten på kr 2 080 000 var for høy, og at prisantydningen burde settes til kr 1 890 000. Alt dette skjedde etter at oppdragsavtalen var undertegnet. Senere fikk klagerne opplyst fra takstmannen at innklagede mente takstvurderingen var for høy.
Det var avtalt visning 8. februar 2007 kl 19-20. Dagen før visningen ble visningstidspunktet endret på internettannonsen av innklagede. Dette ble gjort uten å informere eller varsle klagerne.
Klagerne har ikke blitt ordentlig informert om hvorvidt det ble inngitt skriftlige bud, herunder budets størrelse eller akseptfrist. Etter de to første visningene ble innklagede svært passiv. Klagerne tok ensidig initiativ til å få oppdatering på status vedrørende bud, interessenter, nye visninger og andre forhold i salgsprosessen.
Bildet av blokkfasaden til klagerne ble ulovlig kopiert av et annet eiendomsmeglingsforetak. Klagerne sendte en e-post til innklagede vedrørende dette. Klagerne påpekte at noe var galt med tanke på rettigheter og copyright til fotografiet. Innklagede gav muntlig svar om at klagerne ikke burde reagere på kopieringen, fordi vedkommende eiendomsmeglingsforetak kunne være en potensiell kjøper. Klagerne var uenige i dette. Klagerne lurer på hvorfor dette eiendomsmeglingsforetaket var blitt tilbudt å kjøpe deres leilighet. Etter denne hendelsen gikk den ansvarlige saksbehandleren ut i ferie uten forvarsel, og uten å forberede klagerne på at oppdraget ville bli håndtert av en annen megler. Klagerne tok derfor direkte kontakt med innklagede for å få klarhet i hva som foregikk. Den nye saksbehandleren fortalte om en hendelse med det ovennevnte eiendomsmeglingsforetaket, hvor de hadde forsøkt å få kjøpe en leilighet til en rimelig pris. Leiligheten ble ikke solgt til dette foretaket, og boligen ble i stedet solgt for
kr 200 000 mer enn det meglerkontoret hadde budt.
Faglig leder hos innklagede har ikke gitt noen begrunnelse for hvorfor den opprinnelige megleren var tatt av saken. Innklagede gav heller ingen forklaring på hvorfor begge saksbehandlerne stod oppført i internettannonsen.
Salget av klagernes leilighet har gått veldig tregt, til tross for at leiligheter i nærområdet har blitt solgt veldig raskt. Det ser ut til at den opprinnelige saksbehandleren ønsket å oppnå en lavere salgssum til fordel for andre. Klagerne mener at innklagede skal arbeide for dem som selgere, og at denne plikten har blitt forsømt. Dette har resultert i unødvendig tidsbruk og økonomiskeforpliktelser for klagerne, noe som gjør at klagerne føler seg urettferdig behandlet.
I slutten av mars 2007 valgte klagerne å si opp oppdraget med innklagede. Klagerne tok også kontakt med innklagede for å få kopi av salgsdokumentasjonen. Innklagede svarte at dette ville bli sendt når fakturaen var blitt betalt. Klagerne mener de ikke skal bli belastet noen kostnader i forbindelse med salgsprosessen. Innklagede har håndtert oppdraget på en uprofesjonell måte. Dette har ført til store økonomiske belastninger for klagerne ved kjøp av annen leilighet, og dermed en dyr mellomfinansiering på grunn av manglende salg av den tidligere boligen.
Klagerne føler seg misbrukt av innklagede, og klagerne har havnet i en meget tung økonomisk situasjon. Klagerne har måttet ta opp flere lån for å dekke kostnadene ved kjøp av annen leilighet. Klagerne tar til etterretning at leiligheten ikke ville bli solgt med det første, men føler at fire måneder uten noen konkrete bud samt passivitet fra innklagedes side har bidratt til en forlengelse av klagernes økonomiske og emosjonelle bekostninger.
Innklagede anfører:
Innklagedes kontor ble etablert i 2003, og hovedfokus ligger på formidling av salg av bruktboliger i nærliggende område. I 2006 omsatte innklagede nær 500 boliger, de fleste i nærområdet til kontoret. Innklagede mener de kjenner nabolaget til klagernes gamle bolig.
Oppdraget ble i starten håndtert av megler X. Da vedkommende hadde ferie tok en annen megler Y over oppdraget. Megler Y er svært rutinert og har vært ansatt som megler siden kontoret ble etablert.
Innklagede vil gjøre oppmerksom på følgende forhold som har relevans for saken:
- Klagerne sa opp oppdraget 26. mars 2007.
I følge megler X hadde klagerne seks ulike meglerforetak på befaring – i tillegg til innklagede. Dette er langt flere enn hva som er vanlig, noe innklagede tolker dit hen at klagerne har gjort et særdeles grundig forarbeid i forbindelse med valg av eiendomsmeglingsforetak.
På befaring ble innklagede gjort kjent med at klagerne ved et tidligere boligsalg hadde vært det de kalte «uheldige med megleren». Innklagede var derfor oppmerksom på at klagerne ønsket en salgsprosess som var mer profesjonell utover det vanlige.
Oppdraget ble inngått 17. januar 2007.
Innklagede ble gitt en helt klar oppfatning av at klagerne hadde god tid med salget. Innklagede ble ikke informert om at klagerne skulle kjøpe ny bolig, men ble fortalt at selgerne skulle flytte til moren til en av klagerne.
En meglers verdivurdering av en bolig fastsettes etter skjønn. Det er markedet på salgstidspunktet som i stor grad bestemmer salgssummen. Hva som legges i meglers verdivurdering varierer – så vidt innklagede forstår – noe mellom de ulike eiendomsmeglingsforetakene. Innklagedes verdivurdering reflekterer hva de mener skal være mulig å oppnå etter en budrunde, noe klagerne ble gjort oppmerksomme på. Nå som innklagede kjenner historien til dette konkrete oppdraget, kan innklagede godt si seg enig i at verdivurderingen kunne vært satt lavere. Det ville uansett ikke påvirket den videre salgsprosessen. For ordens skyld vil innklagede påpeke at verdivurderingen fra desember 2006 ikke må forveksles med en takst. Dette går dessuten tydelig frem av den skriftlige verdivurderingen fra innklagede.
Innklagede har ikke lovet klagerne at en 3D plantegning skulle inngå som en del avsalgsoppdraget. Plantegningen som ble benyttet i salgsprosessen, ble gitt direkte fra klagerne til innklagede. Om boligen ble markedsført med 2D eller 3D plantegning, er uten betydning for salgsresultatet. Innklagede får stadige tilbakemeldinger fra kjøpere om at boliger som er markedsført med 3D tegninger burde vært markedsført med 2D plantegninger i stedet, da disse er lettere å måle på og møblere, og vice versa.
Innklagede har en praksis på ikke å benytte prisantydning som er lavere enn takst. For det overveiende flertall av boliger som innklagede formidler salg av, blir det rekvirert takst. Dette sikrer at takstmannen har god kunnskap til de markedene innklagede opererer i. I dette oppdraget rekvirerte klagerne takstrapport selv, noe som er helt uproblematisk for innklagede. Takstrapporten ble levert direkte til klagerne, som deretter videreformidlet denne til innklagede. Dette indikerer at innklagede ikke hadde noen dialog med takstmannen vedrørende prising/taksering. At det unntaksvis blir annonsert med en lavere prisantydning enn takst, er en vurdering som er opp til den aktuelle megleren. Grunnlaget for meglers vurdering av prisantydning er bl.a. markedet. Eventuelle tiltak er utelukkende for å fremme salget av boligen, noe som er i selgers favør.
Det er korrekt at visningstidspunktet ble endret uten forutgående samtykke av klagerne. Dette burde vært gjort, og ville vært i tråd med innklagedes retningslinjer. Den ansvarlige megleren er gjort oppmerksom på forholdet. Innklagede kan likevel ikke se at dette har påvirket salgsprosessen. Alle interessenter har fått se leiligheten, enten ved annonserte fellesvisninger eller ved private visninger.
Selgeren har blitt orientert om de to budene som ble inngitt. Det kom et bud på kr 1 850 000 med frist 12. februar
kl 16. Det andre budet lød på kr 2 000 000 med frist 5. mars kl 18. Begge budene ble avslått av klagerne. Innklagede hadde ingen fullmakter om å akseptere eller avslå bud på selgers vegne, så klagerne ble informert om alle bud.
Innklagede benytter en fast fotograf i alle salgsoppdrag. Alle bilder som tas er derfor fotografens eiendom. Klagerne gjorde innklagede oppmerksom på at et annet eiendomsmeglingsforetak hadde kopiert fasadebildet som ble benyttet i klagernes salgsprosess. Innklagede tok kontakt med vedkommende foretak, og gjorde oppmerksom på forholdet. Bildet ble fjernet i løpet av kort tid etter dette. Innklagede er av den helt klare oppfatning at dette ikke har skadet klagerne på noen som helst måte. For det første er det svært få boligkjøpere som orienterer seg på leiemarkedet. For det andre ville eventuelle interessenter ikke få noen informasjon verken om salgs- eller utleieoppdraget på bakgrunn av dette fotografiet, heller ikke om det var den samme boligen som var annonsert.
Det aktuelle eiendomsmeglingsforetaket ble kontaktet da de kunne være en potensiell kjøper. Det er ikke uvanlig å kontakte investorer dersom en leilighet egner seg for utleie. Bakgrunnen er at det aktuelle eiendomsmeglingsforetaket tidligere har kjøpt en leilighet på vegne av en kunde gjennom innklagede. Det er ikke slik at en kjøpergruppe favoriseres fremfor noen annen.
Når en megler tar ferie, er det alltid en annen som tar over ansvaret for saken. At to meglere står oppført som kontaktpersoner på internettannonsen, er positivt, da eventuelle interessenter har to alternativer hvis de ønsker å oppnå kontakt. Innklagede beklager dersom klagerne ikke fikk tilstrekkelig informasjon om bytte av ansvarlig megler. Den 20. mars hadde imidlertid den nye megleren en gjennomgang med klagerne slik at de ble orientert om den videre saksgangen.Den nye megleren er mer rutinert enn den opprinnelige, så dette er ikke til skade for klagerne.
Klagerne har fremsatt sterke påstander mot innklagede. De føler seg bl.a. «urettferdig behandlet», «misbrukt av innklagede» og at «innklagede jobbet i andres favør». Innklagede avviser dette. Innklagede ser på klagernes krav som usaklig, og opprettholder derfor sitt krav på dekning av utlegg og etableringsgebyr. Dette er i samsvar med det signerte oppdragsskjemaet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen dreier seg om misnøye med innklagedes saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at de punkter det klages over – verken individuelt eller samlet – gir grunnlag for noe krav mot innklagede. De har kun blitt fakturert for direkte utlegg, visningshonorar på kr 1 920, samt et etableringsgebyr på kr 5 000. Det er imidlertid kritikkverdig at visningstidspunktet ble endret av innklagede uten samtykke fra klagerne noe innklagede har beklaget. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette gir grunnlag for noe krav mot innklagede. Når det gjelder opphavsretten til fasadebildet, er dette et forhold mellom klagerne og Utleiemegleren – ikke innklagede.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.
Oslo, den 19. september 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |