Klage nr. 2020087
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Krogsveen Nybygg AS
v/advokat Jarl R. Henstein
Advokatfirmaet Riisa & Co ANS
Saken gjelder: Undersøkelses- og opplysningsplikt. Erstatning.
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet for 13,8 millioner kroner. Senere ble klagerne gjort oppmerksomme på at et område på 85 kvadratmeter foran huset tilhørte kommunen. Klagerne har fått tilbud om å kjøpe dette arealet for 560 000 kroner. De anfører at megleren burde ha opplyst i salgsoppgaven at en del av hagen tilhørte kommunen, og krever 560 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Hagen foran huset er på 160 kvadratmeter, og 85 kvadratmeter av disse tilhører kommunen. Klagerne kan dermed råde fritt over mindre enn halvparten av hagen. For klagerne var hagen foran huset viktig fordi de tidligere bodde i leilighet og ønsket å kjøpe et sted med hage og god plass. Hvis klagerne for eksempel ønsker å sette opp et lekestativ på den delen av hagen som tilhører kommunen, må de søke kommunen om lov. I tillegg er det usikkert hva kommunen ønsker å gjøre med arealet i fremtiden. Hvis kommunen for eksempel ønsker å utvide veien eller bygge sykkelvei, må klagerne finne seg i det. Klagerne har spurt kommunen om de har bruksrett til hagen, men kommunen svarte at klagerne ikke har det.
I salgsoppgaven stod det ingenting om at en del av hagen foran huset tilhørte kommunen. Likevel var det tatt inn bilder av hele hagen, ikke bare den delen som klagerne eier. Det er ingen fysiske skiller i hagen som tilsier at kommunen eier en del av den, og det var derfor ikke mulig for klagerne å oppdage forholdet på visningen. Når det gjelder situasjonskartet som lå vedlagt salgsoppgaven, er det ikke lett for en kjøper å lese ut av dette at kommunen eier en del av hagen. Det kan ikke forventes at en interessent på eget initiativ skal gjøre nærmere undersøkelser når hele hagen er en del av markedsføringen, og uten et klart varsel fra megleren i salgsoppgaven.
Megleren burde ha inntatt i salgsoppgaven at kommunen eide en del av hagen foran huset, og at det ikke forelå noen bruksrett. Ved å ikke gjøre dette har megleren brutt opplysningsplikten, og klagerne krever at innklagede erstatter hva det koster å kjøpe tomten fra kommunen, det vil si 560 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider erstatningskravet. Selv om en megler har en opplysningsplikt, gjelder det et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Selgeren hadde i løpet av sine 50 år som eier brukt hele hagen som sin egen, og kommunen har ikke hatt noen innsigelser til dette. At et kommunalt område «inngjerdes» slik som her, er for øvrig ikke uvanlig. Ofte gjøres dette i forståelse med kommunen. Når det gjelder situasjonskartet som lå vedlagt salgsoppgaven, var tomtegrensene tegnet inn her, men det var lett for megleren å overse at kartet ikke stemte med terrenget. Megleren har etter dette ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Uansett har ikke klagerne lidt et økonomisk tap. Boligene i dette området er svært ettertraktede, og det er ikke sannsynliggjort at de påberopte forholdene har betydning for markedsprisen. Det er ingenting som tilsier at kommunen kommer til å endre sin praksis og pålegge klagerne å flytte hekken.
Heller ikke vilkåret om årsakssammenheng er oppfylt. Hagen foran huset ble et tema på kontraktsmøtet, og selgeren opplyste at arealet tilhørte kommunen. Likevel skrev klagerne under på kjøpekontrakten uten å ta noen forbehold. Det må derfor sies at klagerne har gitt avkall på et eventuelt kontraktsbrudd.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Om megleren har overholdt opplysningsplikten
Nemnda finner at megler her ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder at del av hagen var kommunens eiendom, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Denne opplysningen fremgikk av et vedlegg (kart) til salgsoppgaven, som var på 88 sider. Men megler skulle her fremhevet denne opplysningen som fremgikk av kartet på sentral plass i salgsoppgaven, da det ikke kan forventes at en budgiver ser konsekvensene av det som fremgikk av kartet. Nemnda nevner imidlertid at tomtearealet som var oppgitt i salgsoppgaven, var korrekt.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt. For det første må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse at kommunen eier 85 kvadratmeter av hagen. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og det må være påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og det tap klagerne har lidt.
Nemnda har kommet til at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til det som er sagt ovenfor.
Spørsmålet er følgelig om klagerne som følge av meglers forsømmelse har lidt et økonomisk tap, og i så fall størrelsen på tapet. Nemnda mener at klagerne har lidt et økonomisk tap, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til tapets størrelse slik saken er opplyst. Dette vil blant annet avhenge av hvor sannsynlig det er at kommunen noen gang vil ta arealet i bruk, og hvilken betydning dette arealet har ved salg av bolig i et meget populært strøk i Oslo vest. Det beløp som kommunen har krevd (560 000 kroner), for at klagerne skal kunne kjøpe kommunens del av tomten, gjenspeiler ikke uten videre det økonomiske tapet for klagerne. Klagerne er heller ikke pålagt å innløse tomten.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Krogsveen Nybygg AS har ikke overholdt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle det økonomiske tapet av erstatningen.