Klage nr. 2020092

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Peter Hallsteinsen

                                      Kluge Advokatfirma AS

Innklaget:                      Benum & Johansen AS

                                      v/advokat Rønnaug Ringstad

                                      Advokatfirma Henriksen & Co ANS

Saken gjelder:               Krav om erstatning for mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om parkeringsmuligheter          

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i 2017 leilighet formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsprospektet ble klagerne forespeilet «felles biloppstillingsplass rett ved inngangsdøren» i sameiet. Parkeringsplassen viste seg å være en gjesteparkering med slike begrensinger i bruken at leiligheten ikke hadde noen parkeringsmuligheter overhodet. Klagerne anfører at innklagede har brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 og kravet til god meglerskikk. Klagerne krever erstatning for sine utgifter til å skaffe alternativ parkering med 193 000 kroner. Innklagede bestrider klagernes krav og krever saken avvist. Videre anføres det at et eventuelt krav uansett er bortfalt som følge av passivitet.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken:

Klagerne har i hovedsak anført: 

Innledning

De sentrale opplysningene om parkeringsplass fremgår av salgsoppgaven og vedleggene til denne.

På side 16 i salgsoppgaven under «Øvrig» står det at leiligheten har «felles oppstillingsplasser for parkering rett ved inngangsdøren». Den samme formuleringen er inntatt i annonsen på FINN.no. Videre under overskriften «Parkering/Garasje» står det at det er «felles oppstillingsplasser på tomt»

Etter overtakelsen viste det seg at samtlige parkeringsplasser var ment for gjester, noe som innebærer at det er forbudt å bruke parkeringen som vanlig beboerparkering. Brudd på dette sanksjoneres med “parkeringsbøter”.

Da klagerne reklamerte ovenfor selger og innklagede sommeren 2019, bestred megleren ansvar under henvisning til at han hadde opplyst om alle forehold knyttet til parkering, herunder at det var felles biloppstillingsplasser på sameiets tomt. Det var ikke gitt opplysninger om at det fulgte med egen parkeringsplass til boligen. Det ble påpekt at det på en felles biloppstillingsplass alltid ville være risiko for at det ikke var ledig parkeringsplass til enhver tid. Dette er den samme oppfatning av hvilke parkeringsmuligheter som fantes, som det klagerne hele tiden har hevdet. De har aldri ment å ha krav på en eksklusiv plass.

Parkering kun til bruk for gjester i noen få timer av gangen, er en annen og vesentlig større begrensning og innebærer at klagerne ikke har noen parkeringsmuligheter overhodet for egen bil i sameie. Dette burde vært formidlet av innklagede på en tydelig og forståelig måte.

Det fremgår av rettspraksis at det gjelder et strengt profesjonsansvar. I henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7 skal megleren «sørge for at kjøperen før handelen sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen». I dette ligger det en plikt til å innhente, kontrollere og formidle relevant informasjon om eiendommen til kjøperne.

Mangelfulle og misvisende opplysninger av sentral betydning

Opplysningene som er gitt i salgsoppgaven er ikke bare mangelfulle, men direkte misvisende. Megleren burde som profesjonell rådgiver avdekket at det ikke eksisterte noen reelle muligheter for parkering, og dermed endret formuleringene i prospektet slik at disse gjenspeilte de faktiske forhold.

Det er flere eksempler fra rettspraksis på at begrensninger i parkeringsmulighetene ved en eiendom anses som sentrale opplysninger for kjøper, og at uklarheter fra megleren på dette punkt bedømmes strengt (LA-2009-177115). Også i Reklamasjonsnemndas egen praksis understrekes viktigheten av å gi korrekte opplysninger når det kommer til parkering
(RFE-2017-119 og RFE-2019-128).

Det er ikke gitt tilstrekkelige opplysninger ved at vedtektene og husordensreglene var vedlagt salgsoppgaven

Vedtektene nevner ingen ting om at parkeringsplassen ved leiligheten kun er for gjester i en begrenset tidsperiode. Tvert imot står det opplyst at «sameierne har rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet for eller vanlig brukt til». Den etterfølgende opplysningen i vedtektene av hvilke plasser som er til eksklusiv bruk for de enkelte seksjonseiere, underbygger ytterligere at den ellers gjeldende hovedregelen må være at parkeringsplassen er for alle til normal parkering.

I husordensreglene står det at «gjesteparkeringsplassen er ment for gjester». Det var ikke mulig for klagerne å skjønne at dette er den samme parkeringsplassen som den «felles parkeringsplassen» som nevnes i salgsoppgaven.

Uttalelsen fra megleren hvor han stod fast ved opplysningene i salgsoppgaven om at parkeringsplassen var felles for sameierne og ikke bare en gjensteparkering, viser at heller ikke megleren var klar over hvilke begrensninger som lå i bruken av parkeringsplassen. Når heller ikke den profesjonelle part har tolket salgsoppgaven slik innklagede i ettertid hevder at den skal tolkes, kan de heller ikke forvente at klagerne som forbrukere skulle forstå den slik. Uttalelsen viser også at megleren ikke har undersøkt husordensreglenes begrensninger i bruken av parkeringsplassen. Dette representerer et brudd på undersøkelsesplikten i § 6-7.

Sentrale opplysninger som omfattes av meglerens opplysningsplikt, skal megleren tilstrebe å innta i selve salgsoppgaven, ikke bare som vedlegg til denne, jf. NOU 2006:1 side 120.

Erstatningsansvaret

Meglerens opptreden er et klart brudd på de lovpålagte pliktene i eiendomsmeglingsloven.

De uriktige og/eller uklare opplysningene i salgsoppgaven kunne enkelt vært unngått, enten ved å innta opplysninger om at parkeringsplassene var forbeholdt gjester, eller ved å unnlate å opplyse forbeholdsløst om en felles biloppstillingsplass. Klagerne på sin side hadde ingen grunn til å betvile at opplysningene stemte. Det er dermed ingen tvil om at innklagedes adferd må karakteriseres som uaktsom og sanksjoneres med erstatningsplikt.

Klagerne har lidt et betydelig økonomisk tap som følge av manglende parkeringsplass. Klagerne har innhentet takstrapport fra Norsk Takst som anslår verdien av en felles parkeringsplass i området til 193 000 kroner. Tapet kreves erstattet av innklagede.  

Klagerne er uenige i at saken må avvises på grunn av sin bevismessige stilling. Klagernes krav er grunnet på skriftlige opplysninger i salgsoppgaven. Også innklagede erkjenner at saken gjelder tolkningen og oppfatningen av konkrete fraser i salgsoppgaven. Når partene synes å være enige om at tvisten gjelder tolkningen av skriftlige formuleringer i salgsoppgaven, kan tvisten avgjøres på bakgrunn av denne. Saken er således godt egnet for skriftlig behandling.

Kravet er ikke bortfalt som følge av passivitet

Kravet er klart ikke foreldet. Det er lagt til grunn i juridisk teori at det skal svært mye til for at et ellers berettiget krav mot megler skal ansees bortfalt som følge av passivitet.

Den av klagerne som disponerer boligen til daglig, ble klar over de mangelfulle parkeringsforholdene da hun våren 2019 vurderte å kjøpe bil. Klagerne gjorde da nærmere undersøkelser av parkeringsforholdene og fikk vite gjennom et styremedlem i sameiet at det ikke fantes noen fellesparkering. Klagerne kan heller ikke klandres for at de i tiden frem til dette, hadde lagt til grunn at opplysningene både selger og den profesjonelle megleren hadde gitt, var korrekte. Parkeringsplassen ble ofte benyttet da far var på besøk hos datteren. Han parkerte da på fellesplassen over flere dager uten at dette medførte bot eller andre varsler av noen slag. Klagerne var frem til våren 2019 i god tro.

Preklusjonsinnsigelsen må uansett ansees bortfalt som følge av innklagedes egen passivitet. Det gikk hele 10 måneder fra klagerne reklamerte til innklagede, i tilsvaret for nemnda, første gang anførte at kravet var bortfalt som følge av passivitet til tross for mye korrespondanse mellom partene i denne perioden. Innklagede tok del i realitetsdrøftelser av kravet både når det gjaldt ansvarsgrunnlag og vilkårene for erstatning. Preklusjonsinnsigelsen kan ikke føre frem.

Det er korrekt at husordensreglene ble endret i 2018. Revisjonen medførte ikke realitetsendringer av betydning for saken.

Det er korrekt at klagerne har tatt rettslige skritt mot selger. Forliksrådet ville ikke behandle saken da de mente den ikke egnet seg for behandling der. Neste skritt ville vært å ta ut stevning mot selger, noe klagerne ønsker å avvente inntil saken mot innklagede er avgjort i nemnda.

Klageren viser til at det i en annonse fra nabobygget som ble lagt ut i 2019 ble fremhevet at parkeringsmulighet ikke følger med. Prisforlangende for parkeringsplass på nabotomten var 290 000 kroner.

Sakskostnader

Klagerne krever dekket advokatkostnader til utarbeidelse av klage med til sammen
32 500 kroner.

Det er fremsatt følgende påstand:     

1. Benum & Johansen AS betaler et beløp fastsatt etter nemndas skjønn til [klagerne].

2. Benum & Johansen AS betaler klagernes sakskostnader med kr 32 500.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne er far og datter. Ingen av dem var på visning av leiligheten i forkant av inngivelse av bud, men baserte sitt bud på salgsprospektet og besiktigelse gjort av stedfortredere.

Parkeringsmuligheter for denne seksjonen er ikke fremhevet som en særlig kvalitet for denne seksjonen. Heller ikke annonsen på FINN.no fremhever parkeringsmulighet som en særlig kvalitet. En slik egenskap vil de fleste meglere og takstmenn sørge for å fremheve. Noe som igjen ville hatt betydning for eiendommens verdi. Hvorvidt fast og fri parkeringsmulighet er fremhevet som et tydelig pluss ved eiendommen eller ikke, skal vektlegges ved vurderingen av om megler har opptrådt kritikkverdig i forhold til sin markedsføring av eiendommen. Dette i samsvar med rikholdig nemndspraksis.

Det ble heller ikke på noe tidspunkt forut for inngivelse av bud tilkjennegitt ovenfor megleren at klagerne var opptatt av parkeringsmuligheter i sameie. Det ble heller ikke stilt spørsmål til om opplysningene gitt i salgsoppgaven betydde at klagerne kunne benytte sameiets felles biloppstillingsplasser uten begrensningene som fulgte av husordensreglene. Megleren ble heller ikke bedt om å påvise parkeringsmuligheten for klagerne hverken for stedfortrederen på visningen eller for klagerne under overtakelsen. Klagernes forståelse av «felles parkeringsplasser» i motsetning til «gjesteparkeringsplasser» ble således ikke gjort kjent for megleren i forbindelse med avtaleinngåelsen.

Av taksten fremgår det at sameiet består av 96 leiligheter hvorav ca. halvparten har garasjeplass i garasjekjeller. På sameiets utendørs fellesarealer finnes seks parkeringsplasser som leies ut som beboerparkering. Videre omfatter fellesarealene 11 gjesteparkeringsplasser.

Klagerne har også krevd erstatning fra selger av eiendommen. Saken er til behandling i forliksrådet.

Klagerne har først etter å ha bodd i leiligheten i over to år, reagert på parkeringsforholdene og rettet krav mot megleren og selger.

Sameiets praktisering av bruken av de felles biloppstillingsplassene har under klagernes eiertid blitt endret og praktiseres annerledes i dag enn da salget fant sted i 2017.

Klagernes forventninger har dermed aldri blitt avstemt med hverken innklagede eller selger. Klagen baserer seg utelukkende på at de i salgsprospektet står «felles oppstillingsplasser på tomt, noe klagerne har oppfattet som beboerparkering, til tross for at øvrig informasjon om parkeringsmuligheter i salgsmateriellet tilsier at det er snakk om gjesteparkering, hvis bruk er regulert gjennom vedtektene, alternativt at fast plass kan leies.

Salgsoppgavens opplysninger om parkeringsforholdene er tilstrekkelig presise til å gi en aktsom kjøper en korrekt forventning og oppfatning av parkeringsforholdene i sameiet. Klagerne har kjøpt en seksjon uten parkeringsplass, og innklagede har ikke markedsført eiendommen med en konkret parkeringsmulighet. De oppfatninger og misoppfatninger som klagers representant tillegger megleren bestrides.

Dersom klagerne var av den oppfatning at de hadde en ikke eksklusiv men fast parkeringsmulighet burde de gjort nærmere undersøkelser gjennom å stille spørsmål til megler eller selger om dette. Det ble ikke gjort. Det vises til kjøpers alminnelige undersøkelsesplikt og plikt til å avklare egne forutsetninger for handelen der opplysningene i salgsmateriellet oppfattes på en særskilt måte, og der megler og selger ikke har forutsetninger for å avdekke en eventuell misoppfatning.

De nye husordensreglene som kom i 2018 er like tydelige på at gjesteparkeringsplassene er ment for gjester som de tidligere, og at de ikke skal opptas av beboernes kjøretøy, hengere og lignende Endringen består i en presisering av at de faste parkeringsplassene skal respekteres. Ettersom far har benyttet den felles parkeringsplassen over flere dager uten reaksjoner av noe slag bekrefter at der har vært en praksis for «fri» benyttelse av gjesteparkeringsplassen som synes å være strammet inn i henhold til det som er bestemt i de nye husordensreglene.

Innklagede har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og har oppfylt sin opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det foreligger intet ansvarsgrunnlag å bygge et erstatningskrav på. Klagerne har ikke sannsynliggjort at det foreligger noe økonomisk tap som kan tilbakeføres til en eventuell erstatningsbetingende opptreden fra innklagedes side.

Det bestrides å være grunnlag for erstatning for klagenes kostnader til advokatbistand. Det vises her til nemndas faste praksis. Det foreligger ikke særlige forhold som skulle begrunne unntak i dette tilfelle.

Det tas forbehold om at et eventuelt krav må ansees tapt ved passivitet. Det vises til at klagerne har forholdt seg passive til situasjonen i over to år, og at de må ha vært på det rene med situasjonen umiddelbart etter overtakelsen.

Klagerne har i e-post korrespondanse opplyst at de ved parkering på de omtalte felles biloppstillingsplassene har benyttet gjesteparkeringskort. Klagers angivelige tolkning av salgsoppgavens formulering tilsier at klagerne ikke kan høres med at man etter overtakelse og kjennskap til bruken av gjesteparkeringskort fortsatt har vært i god tro.

Innklagedes passivitetsinnsigelse kan ikke avskjæres ved at man har avvist et fremmet erstatningskrav som grunnløst og senere fastholdt dette da det ble tatt fristavbrytende skritt ved klage til nemnda. Klagernes krav må anses tapt ved passivitet allerede før krav om erstatning ble fremsatt i brev av 22. november 2019 og før formell reklamasjon 26. juni 2019.

Ut fra det faktum som fremkommer om klagers bruk av gjesteparkeringskort siden overtakelsen av eiendommen, kan ikke klagerne bli hørt med at man ikke har undersøkt forholdet og sørget for kunnskap langt tidligere enn i 2019.

I den grad nemnda skulle komme til at formuleringen rundt de aktuelle parkeringsplassene isolert sett kan anses uheldig, utgjør forholdet uansett ikke en erstatningsbetingende uaktsomhet som kan lede til erstatningsansvar. Det vises til RFE-2019-167.

Saken reiser bevismessige problemstillinger som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling. En betryggende avgjørelse forutsetter umiddelbar bevisføring. Saken må av den grunn avvises. Det at forliksrådet har avvist saken mot selger styrker denne oppfatningen. Innklagede fastholder at selgers forhold og rolle i saken er ett av flere sentrale bevistema ved bedømmelsen av saken, også i forhold til meglerens rolle.

Det er fremsatt følgende påstand:

Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler prinsipalt påstå at saken skal avvises fra skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært anføres at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt samt god meglerskikk i forbindelse med opplysning om parkeringsmuligheter og krav på erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Avvisningsspørsmålet

Innklagede har begjært at saken avvises. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken.

Biloppstillingsplassen

Slik biloppstillingsplassen er omtalt i salgsoppgaven, hadde klagerne all grunn til å tro at det var biloppstillingsplasser reservert beboerne utenfor inngangsdøren. Det er ikke sagt noe om at dette var gjesteparkering. Riktignok er det sagt noe om dette i vedtektene til sameiet som fulgte som vedlegg til salgsoppgaven. Det endrer imidlertid ikke at klagerne hadde all grunn til å tro at det var parkeringsmuligheter i nærheten av inngangsdøren. Nemnda understreker at det ikke er tilstrekkelig at viktige opplysninger/presiseringer kun fremgår av vedlegg til salgsoppgaven. Slike opplysninger må også fremgå på sentral plass i selve salgsoppgaven.

Megleren har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han har også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Erstatningskravet

For at innklagede foretak skal bli erstatningsansvarlig, må megleren ha vært uaktsom, og det må foreligge adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det økonomiske tapet klagerne har lidt.

Nemnda finner at alle vilkårene for erstatning er oppfylt.Klagerne har krevd 193 000 kroner i erstatning basert på en innhentet takst. Innklagede har ikke kommentert dette beløpet. Nemnda legger beløpet til grunn, og innklagede må betale erstatning i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret.

Innklagede har gjort gjeldende at kravet er bortfalt som følge av passivitet. Nemnda finner det klart at det ikke kan føre frem. Det skal foreligge helt spesielle forhold før et krav i slike saker er bortfalt ved passivitet før utløpet av foreldelsesfristen på tre år. Slike forhold foreligger åpenbart ikke her.

Saksomkostninger

Klagerne har krevd saksomkostninger med 32 500 kroner. Det følger av nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om dekning av partenes utgifter til advokatbistand. Dette er også i samsvar med langvarig praksis i nemnda. Nemnda finner ikke grunn til å fravike hovedregelen her.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Benum & Johansen AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Meglerforetaket må betale 193 000 kroner i erstatning til klagerne. Kravet på dekning av saksomkostninger fører ikke frem.