Klage nr. 2020103
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stavanger Eiendomsmegling AS (Proaktiv Eiendomsmegling Stavanger)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Erstatning
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Prisen var 6 950 000 kroner. Under kontraktsmøtet fikk klagerne vite at naboen før budaksept hadde sendt ut et nabovarsel om bygging av en pergola på grensen mot klagerens tomt. Pergolaen blokkerer for klagernes sjøutsikt.
Klagerne anfører at megleren visste eller burde ha visst om nabovarselet, og at megleren burde ha sørget for å videreformidle denne informasjonen til klagerne før de innga bud på boligen. Det kreves 400 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klagerne har i korte trekk anført:
For klagerne var sjøutsikten viktig, og de ville ikke kjøpt boligen om det ikke var for den. På visningen spurte klagerne om det var planer om bygging i området, og da forventet klagerne et ærlig svar fra megleren. Klagerne var spesielt redde for at naboen skulle bygge en ekstra etasje. Dette var et godt tidspunkt for megleren til å nevne pergolaen, men det gjorde han ikke.
Megleren burde ha sørget for at klagerne fikk informasjon om nabovarselet før de innga bud på boligen. På kvitteringen til nabovarselet står det at selgeren signerte denne så tidlig som 11. februar 2019, det vil si over én måned før klagerne var på privatvisning. Senere hevdet innklagede at dette var feil, og at selgeren egentlig skrev under 11. mars2019. Det er uforståelig hvordan innklagede kan si at megleren ikke visste om nabovarselet før kort tid før kontraktsmøtet, men samtidig si at datoen som selgeren hadde skrevet der, var feil. Uansett burde megleren gitt klagerne beskjed om nabovarselet så fort han ble orientert, slik at klagerne kunne forberedt seg og eventuelt utsatt kontraktsmøtet. I stedet ble klagerne overrumplet med denne informasjonen underkontraktsmøtet.
Kontraktsmøtet var for øvrig ubehagelig for både selgeren og klagerne, og megleren burde sørget for at klagernes reaksjoner ble protokollført. Megleren burde videre vært tydelig overfor selgeren om at dette var tilbakeholdt informasjon, og på eget initiativ foreslått å utsette kontraktsmøtet. Det ville vært profesjonelt av megleren å gjøre dette for å innhente tegninger og lignende. Hvis megleren synes at selgeren håndterte saken på en uryddig måte, var det god tid mellom kontraktsmøtet og overtakelsen til å gi klagerne råd og hjelpe dem. Megleren utviste forståelse på telefon, men han bagatelliserte inngrepet og ble irritert da klagerne stilte ham spørsmål rundt prosessen.
Når det gjelder privatvisningen, bestrider klagerne at selgeren sa noe om nabovarselet på denne. Heller ikke på fellesvisningen sa selgeren noe om dette. Uansett ville det vært «absurd» om slik informasjon kom på en privatvisning, og ikke ble tatt inn i salgsoppgaven før budrunden. Grunnen til at klagerne ikke lagde noe ut av saken på overtakelsen, skyldtes for øvrig at klagerne hadde sagt sitt i saken, og var i gang med en prosess mot selgeren under bistand fra en advokat.
I tillegg viser det seg at klagerne ikke eier et område som selgeren hadde bygget terrasse på og inngjerdet. Slik området ble fremstilt i salgsoppgaven, virket det som en naturlig del av klagernes tomt. Klagerne lurer på hvorfor ikke denne informasjonen kom frem i salgsoppgaven.
Klagerne er svært skuffet over prosessen, mener at ansvaret faller på megleren. Saken har også gått utover klagernes forhold til naboen. Det kreves erstatning med 400 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren kjente til nabovarselet. Siden salget skjedde for over ett år siden, husker ikke megleren nøyaktig når selgeren ga beskjed til megleren, men det var kort tid før kontraktsmøtet. Når det gjelder datoen på kvitteringen til nabovarselet, har selgeren i ettertid sagt at denne var feil, og at det egentlig skulle ha stått 11. mars2019. Selgeren har for øvrig opplyst at klagerne ble orientert om nabovarselet under privatvisningen noen få dager senere. Det bestrides også at megleren burde ha kjent til nabovarselet. Selgeren er meglerens viktigste informasjonskilde, og selgeren sa ingenting før kort tid før kontraktsmøtet. Kontraktsmøtet ble gjennomført på en ryddig måte, og megleren forklarte klagerne hvilke muligheter de hadde. Megleren opplevde at klagerne fikk den informasjonen de etterspurte, og de overtok boligen uten anmerkninger.
Megleren har etter dette overholdt sin opplysningsplikt, og opptrådt ryddig og profesjonelt. Erstatningskravet må rettes mot selgeren og ikke innklagede. Det samme gjelder klagepunktet om terrassen og det inngjerdete området.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Naboens pergola-plan
Det synes å være på det rene at pergola-planen først ble et tema på kontraktsmøtet. Innklagede har imidlertid erkjent at megleren fikk informasjon om naboens pergola-planer noen dager før kontraktsmøtet. Nemnda mener at i en slik situasjon skulle megler omgående informert klagerne om disse planene. De ville da hatt tid til å vurdere hvordan de skulle forholde seg på kontraktsmøtet og signering av kontrakten, eventuelt søkt juridisk bistand. Megleren har en plikt til å dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Nemnda har også tidligere lagt til grunn at megler må varsle kjøpere med en gang man blir kjent med endrede forutsetninger for budet, se for eksempel RFE-2019-056 (skjeggkre). I saken er det for øvrig ikke sannsynliggjort (mer enn 50 prosent) at megler var kjent med pergola-planene før budaksept.
Nemnda finner at megleren også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Oppføring av pergolaen vil også sannsynligvis utgjøre et verdminus for boligen på grunn av redusert sjøutsikt. Klagerne har følgelig lidt et økonomisk tap, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til størrelsen på det økonomiske tapet.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret, må det imidlertid også være årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse av å informere klageren før kontraktsmøtet og det økonomiske tapet. Nemnda legger, som nevnt, til grunn at megler ble klar over pergola-planen noen dager før kontraktsmøtet. Bindende avtale mellom selger og kjøperne (klagerne) var da inngått ved selgers aksept av budet. Slik saken er opplyst for nemnda, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til i hvilken grad det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes økonomiske tap helt eller delvis. Det kan blant annet bero på hvordan klagerne hadde forholdt seg hvis de hadde blitt kjent med pergola-planen før kontraktsmøtet.
Nemnda nevner for ordens skyld at det har ingen betydning at det gikk over ett år etter kontraktsmøtet og 11 måneder etter overtagelse uten anmerkninger, før klagerne brakte saken inn for nemnda. Foreldelsesfristen er overholdt.
Når det generelt gjelder hvordan kontraktsmøtet forløp, er det delvis påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.
Område klagerne ikke eier
Det at klagerne ikke eier et område som selgeren har bygget terrasse på og inngjerdet, er et forhold som i svært liten grad er belyst for nemnda. I utgangspunktet er dette imidlertid et kjøper-selger-forhold. Nemnda har for øvrig ikke grunnlag for å ta stilling til om megler på dette punkt kan bebreides.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Stavanger Eiendomsmegling AS (Proaktiv Eiendomsmegling Stavanger) har ikke overholdt omsorgsplikten sin og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om de øvrige vilkår for at innklagede er erstatningsansvarlig, er oppfylt.