Klage nr:
70/07

Avgjort:
19.09.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om eiendommens grenser

Foretakets navn:
Huus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte hver sin eierseksjon i gjennom innklagede som eiendomsmegler. Seksjonene ligger i en tomannsbolig. Klagerne har etter kjøpet blitt klar over at tomtearealet mellom vei og byggelinje har eget bruksnummer og ikke tilhører deres eiendom.

Eierseksjonene ble ervervet ved kjøpekontrakter av 2. januar 2002 og 25. mars 2002, med overtakelse henholdsvis 30. mars og 30. april 2002.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen er angitt med tomtegrense mot gaten i en avstand av tre meter fra byggelinje. Klagerne oppfattet at det var disse grensene som var gyldige og som lå til grunn for hjemmelen til eiendommen da den ble kjøpt. Ved henvendelse til kommunen i forbindelse med søknad om endringer på eiendommen, fikk klagerne overraskende opplyst at arealet som strekker seg fra byggelinje og ut mot gaten i en bredde på tre meter er anført som bnr 288 og har annen hjemmelshaver.

Adkomst til eiendommen bnr 1401 kan derfor kun foretas ved å krysse annen persons eiendom. Klagerne oppfatter at det er gitt uriktige eller manglende opplysninger om dette forholdet ved salg av eiendommen og at disse opplysningene var vesentlige ved kjøpet.

Klagerne ønsker å få dekket kostnadene forbundet med å etablere hjemmel til omtvistet areal, alternativt kompensasjon for arealsvikten.

Innklagede anfører:

Kjøpekontraktene ble som fast rutine gjennomgått, og hvert ord lest opp av innklagede, slik at eventuelle uklarheter kunne avklares. Kontaktene ble etter vel en times gjennomgang bekreftet forstått og undertegnet av partene. Klagerne aksepterte og mottok ved undertegning av kontrakten bl.a. følgende dokumenter; målebrev, digitalt situasjonskart som viser grensene i forhold til naboer og gategrunn, reguleringskart og reguleringsbestemmelser. Dokumentene er innhentet og mottatt fra kommunen som fast rutine.

Tomten er oppgitt til 221 m2. Det er hva kartene viser. At klagerne nå, over fem år etter at eiendomshandelen ble gjennomført, ønsker seg større tomt, ca 60 m2 som ligger utenfor eiendommen, og dermed bli eiere av 281 m2 isteden for 221 m2, er det vel naturlig at de også må betale for arealet dersom det lar seg erverve. Det ønskede tilleggsarealet på ca 60 m2 som ligger utenfor eiendommen, er regulert til bolig.

Som det fremgår av situasjonskartet og reguleringskartet, er grenseforholdene tilsvarende på naboeiendommene i dette området. Det er også tilsvarende forhold i de andre eldre bydelene i kommunen. Det er intet som tilsier endringer i disse eiendomsforholdene.

Innklagede kan ikke imøtekomme klagernes krav.

Innklagede anfører at interessentene på visningen ble informert spesielt om eiendommens grenser. I ettertid kan det virke som om klagernes fokus har vært på leilighetene og i liten grad på de utvendigeforholdene.

Tomten, 221 m2, består stort ett av bygninger, huset med de to leilighetene, garasjen (for snr 2) med innkjørsel og inngangen til leilighetene. De røde strekene på situasjonskartet viser eiendommens grenser, disse samsvarer med det digitale eiendomskartet for tomten. Reguleringskartet viser også at stripen mellom eiendommen og gaten, henholdsvis 2,5 og 1 m også er regulert gult = bolig. Det er således ingen endringer på eksisterende bruk/nåværende forhold, som er de samme som når leilighetene ble kjøpt. Disse dokumentene ble nøye gjennomgått og akseptert av begge kjøperne (hver for seg) forut for kontraktsinngåelsen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne ønsker å presisere at saken ble innklaget på grunnlag av følgende:

– innklagede var godt kjent med hjemmels- og grenseforhold til eiendommen og tilliggende omtvistet areal

– innklagede var godt kjent med de entydige fysiske og visuelle grenser i form av murkanter gjerder, belegningsstein og hellelegging for eiendommen

– innklagede var innforstått med at de fysiske og visuelle grensene ville danne grunnlag for kjøpernes oppfatning av hva som inngikk i handelen

– innklagede var innforstått med at det var et avvik mellom grenselinjene til den eiendommen klagerne fikk hjemmel til og den eiendom klagerne hadde grunn til å anta at de fikk hjemmel til

– innklagede var innforstått med at klagerne ikke hadde spesiell grunn til å stille spørsmål vedrørende grenselinjene dersom avviket ikke eksplisitt ble tatt opp eller flagget i salgsprospektet

– innklagede hadde full mulighet til å presisere det aktuelle misforhold overfor klagerne, både i salgsoppgave, under visning, under kontraktsgjennomgang for å unngå at den aktuelle misforståelsen oppsto

– innklagede sto overfor flere alternative måter å håndtere dette på i markedsføringen av eiendommen

– innklagede valgte å unnlate å informere klagerne om ovenstående grenseforhold

Videre presiserer klagerne at saken oppsto da de måtte foreta graving på tomten for å utbedre kloakk og vannledninger i forbindelse med tiltaksplan for eiendommen. Klagerne fikk da opplyst at arbeidet ville måtte foregå på og at rørledningene ville krysse annen persons eiendom. Gjennomføring av arbeidet kan dokumenteres.

Klagerne har med ny kunnskap om forholdene søkt kommunen om overføring av hjemmel til det aktuelle arealet. Søknaden er begrunnet i at arealet utgjør den eneste naturlige tilkomst til eiendommen. Dette initiativet er for å sikre tilkomst til tomten de i utgangpunktet kjøpte, ikke slik innklagede hevder grunnet ønsket om større tomt. Det er kommunen som har hjemmel til arealet. Kommunen satte kjøpesummen til kr 0, klagerne må betale alle omkostninger.

Klagerne kjøpte hver sin seksjon på forskjellige tidspunkt og uavhengig av hverandre. Ved vurdering før og under kjøpet har begge lagt til grunn de fysiske visuellegrensene som oppfatning av eiendommens omfang. Ved gjennomgang av kjøpekontrakten fant ingen av dem noe spesielt å reagere på i forhold til det. Tomtens størrelse er i denne sammenheng uten betydning.

Saken innklages med påstand om at det foreligger et avvik mellom det objektet som er markedsført og det objektet klagerne har fått hjemmel til.

Klagerne oppfatter at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å informere om forhold som han kjente til og som var av vesentlig betydning for handelen.

Det er ikke korrekt at interessentene ble spesielt informert om eiendommens grenser. Innklagede viser til senere vedlagt situasjonskart i farger og sammenholder dette med det kontraktsmessige digitale eiendomskartet for tomten. Klagerne presiserer at det er kun de dokumenter og tegninger som fulgte kontrakten som er relevante forsaken, disse er utelukkende i sort/hvitt. I kontraktens digitale sort/hvitt eiendomskart fremstår de omtvistede grenselinjene som rene byggegrenser, ettersom de sammenfaller med grunnmurens yttervegger. Videre fremgår kun gårds- og bruksnummer for kjøpt eiendom og naboeiendommer, til tross for at deler av det arealet som er regulert til boligformål er bnr 288 med helt andre hjemmelshavere.

Innklagede anfører at dette er praksis for hele området. Klagerne har fått opplyst fra kommunen at dette skyldes at man ved etablering av området regulerte inn 12 meter brede veier. Senere ble dette endret og beboerne fikk etablere hagene sine et stykke utover de tinglyste grensene.

Klagerne foreslår et forlik hvor innklagede aksepterer å kompensere gebyr og tinglysingsomkostninger for å rette opp forholdet, anslått til maksimalt kr 25 000.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at han presiserte eiendomsgrensene ved å gjennomgå målebrevet, situasjonskartet og reguleringskartet. Selgeren hadde som for de andre eiendommene opparbeidet arealet mellom tomten og veier. Begge kjøperne aksepterte forholdene før kontraktsinngåelsen og undertegnet kjøpekontraktene. Både denne eiendommen og naboeiendommene har adkomst til eiendommen over bnr 288.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder at det foreligger et avvik mellom det objektet innklagede har markedsført overfor klagerne og det objektet de har fått hjemmel til.

Klagerne fastholder at innklagede verken verbalt eller gjennom sine salgs- og kontraktsdokumenter har klargjort det omtvistede forhold.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Uavhengig av hva som er forstått og ikke forstått, foreligger det ifølge innklagede ikke noe økonomisk tap og dermed ikke noe grunnlag for erstatning. Saken er foreldet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende informasjon om eierforhold til areal mellom grunnmur og gate.

Reklamasjonsnemnda avgjør saker ut fra gjeldende rett, herunder foreldelsesreglene, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1 femte ledd. Reklamasjonsnemnda har vurdert om kravet er foreldet, jfr. foreldelsesloven § 3 sml. § 10. Under tvil har Nemndakommet til at reglene om tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 gjør at kravet ikke er foreldet, og har derfor valgt å behandle saken.

Partene er uenige om hvorvidt tomtegrensene ble presisert overfor klagerne. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Uavhengig av dette mener Reklamasjonsnemnda imidlertid at innklagede burde inntatt en presisering vedrørende tomtegrensene i salgsoppgaven. En slik opplysning bør fremgå tydeligere av salgsdokumentasjonen enn av de vedlagte kartutsnitt. Spesielt gjelder det i et tilfelle der inngjerding og beplantning kunne tyde på at tomtegrensene gikk et annet sted enn den faktisk gjorde i dette tilfellet.

For at en feil eller forsømmelse fra en eiendomsmeglers side skal kunne gi grunnlag for erstatningsansvar overfor kjøper av fast eiendom, må kjøperen ha lidt et økonomisk tap som er en følge av eiendomsmeglerens feil eller forsømmelse.

Klagerne har foreslått at innklagede skal kompensere gebyr og tinglysingsomkostninger for å rette opp forholdet, anslått til maksimalt kr 25 000. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at tinglysingsomkostninger for tilleggsarealet som er overtatt fra kommunen for kr 0,-, er en følge av innklagedes feil mht. angivelsen av tomtegrense i salgsoppgaven. Salgsoppgaven angir riktig areal. At klagerne gjennom avtalen med kommunen har fått et større areal enn de kjøpte, kan ikke påføre innklagede et ansvar for å dekke omkostninger ved overtakelsen av tilleggsarealet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å presisere nøyaktig tomtens grenser i salgsoppgaven. Dette medfører imidlertid ikke noe erstatningsansvar i forhold til innklagede.

Oslo, den 29. august 2007/19. september 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant