Klage nr. 2020105
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bergen Landås
v/advokat Arnt Olaf Stillerud
Tenden Advokatfirma ANS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en eierseksjon som innklagede formidlet for 3 040 000 kroner. Klagerne anfører at megleren burde gitt opplysninger i salgsoppgaven om at sameiet hadde et omfattende rehabiliteringsbehov, og at det forelå planer om å ta opp et lån på inntil 80 millioner kroner. I tillegg inneholdt salgsoppgaven uriktige opplysninger om at det var mulighet for å etablere ladepunkt for elbil i garasjen. Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og klagerne krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Manglende opplysninger om rehabiliteringsbehov
Etter kjøpet fikk klagerne vite at sameiet hadde et omfattende rehabiliteringsbehov, og at det forelå planer om å ta opp et lån på inntil 80 millioner kroner. Likevel stod det ingenting om at sameiet hadde et rehabiliteringsbehov i salgsoppgaven. I egenerklæringen skrev selgeren at det var planlagt en økning i felleskostnadene på 20 prosent fra 1. oktober 2019, og at dette skyldtes at sameiet ønsket å sette av midler for fremtidig vedlikehold. På denne bakgrunn var det ikke påregnelig for klagerne at det ville komme flere økninger i nær fremtid. I ettertid viste det seg at økningen på 20 prosent kom i tillegg til den økningen som var ventet som følge av det planlagte lånopptaket.
Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og opplyst om det store rehabiliteringsbehovet i salgsoppgaven. At det var et stort behov for rehabilitering, fremgikk av flere dokumenter som megleren fikk fra forretningsføreren. Hvis megleren hadde lest dokumentene nøye, ville han sett at ordet rehabilitering var nevnt flere steder. En aktsom megler ville da tatt kontakt med styrelederen i sameiet og forhørt seg om hva rehabiliteringsbehovet besto i. Innklagede kan ikke høres med at styrelederen sannsynligvis ikke ville gitt megleren informasjon om rehabiliteringsbehovet om megleren hadde tatt kontakt med ham. Nesten alle meglere som formidlet salg i sameiet i 2019, opplyste om rehabiliteringsbehovet og det planlagte lånopptaket i salgsoppgaven. I noen salgsoppgaver sto det eksplisitt at informasjon var hentet fra styrelederen.
Uriktige opplysninger om ladepunkt for elbil
I salgsoppgaven sto det at det var mulighet for å etablere ladepunkt for elbil i garasjen, men det er feil. Kapasiteten til sameiet er sprengt, og sameiet har problemer med å tilby ladepunkt til alle som ønsker det. Det vil koste 350 000 kroner å løse problemet, og det er et beløp klagerne ikke kan stå for selv. Da klagerne kontaktet megleren om problemet, sa megleren at de kunne trekke en skjøteledning fra leiligheten og til garasjen, men det er både fysisk umulig og i strid med gjeldende forskrifter.
Krav om erstatning
Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og klagerne krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Manglende informasjon om rehabiliteringsbehov
Megleren må vurderes ut fra den informasjonen han fikk før salget. Det var ingenting i den informasjonen megleren innhentet som tilsa at felleskostnadene kom til å øke ytterligere. Selgeren sa før salget at boligbyggelaget for tiden gikk gjennom samtlige leiligheter i sameiet for å lage en plan for fremtidig vedlikehold. Selgeren kjente ikke til detaljene, men megleren fikk kopi av et brev som styrelederen i sameiet hadde sendt til alle seksjonseierne. Her ble det varslet om at felleskostnadene kom til å øke med 20 prosent fra 1. oktober 2019 på grunn av uforutsette vedlikeholdsutgifter og behovet for å styrke sameiets egenkapital for å kunne betjene fremtidige vedlikeholdsplikter. Selgerens kunnskap om dette fremgår av egenerklæringen, og megleren hadde ikke grunnlag for å tro at dette ikke var korrekte og fullstendige opplysninger.
Det virker for øvrig som at styret i lengre tid har vært klar over det sannsynlige nivået på vedlikeholdsbehovet, men bevisst holdt denne informasjonen tilbake for seksjonseierne. Det er derfor lite sannsynlig at megleren ville fått informasjon om rehabiliteringsbehovet om han hadde tatt kontakt med styrelederen. Når det gjelder salgsoppgavene klagerne viser til, vet ikke innklagede hvor disse meglerne har fått denne informasjonen fra. I et brev til seksjonseierne skrev styret at det lenge hadde gått rykter om hva rehabiliteringen ville koste, men dette er ikke informasjon som megleren kjente til.
Innklagede har for øvrig oppdaget at klagerne nå har lagt leiligheten ut for salg, men i salgsoppgaven står det ingenting om at det er planlagt å ta opp et lån på inntil 80 millioner kroner. I stedet står det at det kanbli aktuelt med mindre rehabiliteringsarbeider. Dette betyr enten at selve grunnlaget for klagernes krav ikke lenger er til stede, eller så fant ikke klagerne grunn til å opplyse om dette i videresalget.
Uriktige opplysninger om mulighet for ladepunkt for elbil
Slik innklagede forstår saken, er dette et kostnadsspørsmål. Hva det koster å etablere ladepunkt for elbil i garasjen, må klagerne selv bære risikoen for. Siden dette var så viktig for klagerne, burde de selv gjort nærmere undersøkelser før de la inn bud og kjøpte leiligheten. I videresalget har for øvrig klagerne tatt inn et bilde i salgsoppgaven av en bil som er koblet til en elbillader.
Kravet om erstatning
Megleren har etter dette overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Uansett har ikke klagerne lidt et økonomisk tap. Klagerne har nå lagt leiligheten ut for salg med en prisantydning på 3 190 000 kroner, det vil si 150 000 kroner mer enn det klagerne betalte for leiligheten. Når det gjelder årsakssammenhengen, er det lite sannsynlig at megleren ved en henvendelse til styrelederen før salget ville fått informasjon om rehabiliteringsbehovet. Kravet om erstatning for uriktige opplysninger om muligheten for elbillader i garasjen, er for øvrig udokumentert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Rehabiliteringsbehovet
Spørsmålet er om megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin når det gjelder rehabiliteringsbehovet i sameiet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda finner det
klart at megler her ikke har overholdt undersøkelsesplikten. For det første
burde det selger hadde skrevet i egenerklæringen, ført til at megler hadde undersøkt
nærmere. For det andre er det uforståelig at megler ikke ville spørre styreleder
om rehabiliteringsbehovet under henvisning til at han ikke ville fått noe svar.
Det er også fremlagt andre salgsoppgaver som klart ga opplysninger om
rehabiliteringsbehovet, og hvor beløpet
80 millioner kroner var nevnt.
Nemnda finner at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag til å fastsette erstatningens størrelse. Det er for det første knyttet usikkerhet til hvor mye fellesgjelden vil øke ut over det som allerede er på det rene, og for det andre vil det planlagte vedlikeholdet medføre en oppgradering av leiligheten som kan påvirke verdien på den.
Elbillader
Det fremgikk av salgsoppgaven at det var mulighet for å etablere ladepunkt for elbil i garasjen. Men allerede i styrets årsmelding 2018 stod det under punktet El-billading at:
«Sameiet har en betydelig utfordring med å kunne tilby alle som ønsker det mulighet
for el. bil lading. Dette er en vanskelig sak for sameiet med mange uavklarte
konsekvenser. Sameiets el. kapasitet er sprengt og styret må nekte seksjonseiere å
etablere nye ladepunkter med henvisning til Eierseksjonslovens § 25.3. Samtidig har
rundt 30 seksjonseiere allerede fått installert lade punkter på sine parkeringsplasser.
Skal en løse den felles utfordringen må det investeres i ny infrastruktur med en løsning
som fordeler strømmen på en mer effektiv måte. Systemet til Zeptech kan være en løsning med individuelle betalingsløsninger og muligheter for inntekter til sameiet ved et kwt påslag. Dette vil kreve en investering på ca kr 350 000 pluss at den enkelte bruker må investere i ny ladeboks til ca. kr 18 000. Hvem som skal ta denne kostnaden kan bli en juridisk problemstilling som å avklares nærmere før løsningen besluttes.»
Dette var informasjon som megler skulle være kjent med. Megler skulle derfor enten utdypet dette i salgsoppgaven, eller tatt forbehold når det gjelder muligheten til å installere el-lader. Da megler ikke gjorde dette, har han ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda har imidlertid heller ikke her mulighet til å utmåle noen størrelse på en eventuell erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Bergen Landås har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder rehabiliteringsbehovet og muligheten for elbillader. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.