Klage nr. 2020108
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Strømmen
Saken gjelder: Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse
Saksfremstilling:
I oktober 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens
leilighet. Klageren anfører at han og megleren inngikk avtale om at klageren
ikke skulle betale noe for oppdraget dersom boligen ikke ble solgt i løpet av
oppdragstiden. I tillegg anfører klageren at det under budrunden ble inngått en
muntlig avtale om at dersom leiligheten ikke ble solgt, ville oppdraget bli
sagt opp mot at klageren betalte megleren et vederlag på 20 000 kroner. Leiligheten
ble ikke solgt, og innklagede fakturerte klageren for 68 271 kroner. Innklagede har fakturert mer enn avtalt, og klageren krever at
innklagede reduserer sitt krav til
15 965 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav, og anfører at klagerne er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Tolkning av oppdragsavtalen
Før oppdragsinngåelsen hadde partene avtalt «no cure, no pay». Begrepet måtte forstås slik at klageren ikke var forpliktet til å betale vederlag eller utlegg dersom eiendommen ikke ble solgt. For øvrig ble det avtalt at klageren skulle betale en fastpris på 60 000 kroner, hvor et ubegrenset antall visninger var inkludert i prisen. Det eneste klageren eventuelt måtte betale i tillegg var boligselgerforsikring. Klageren mener at e-postene mellom partene forut for oppdragsinngåelsen underbygger at det forelå en slik avtale. Klagerens viser også til den skriftlige kommunikasjonen vedrørende betaling for tilstandsrapporten, som viser at fakturaen skulle vært betalt av innklagede, men at klageren endte med å betale den etter oppfordring fra megler. Partene hadde en felles forståelse av at dette skulle gjelde uavhengig av hva som stod i oppdragsavtalen. Dersom megleren var av en slik oppfatning at det ikke var inngått en slik avtale, burde megleren som den profesjonelle part opplyst tydelig om dette, noe som ikke er blitt gjort.
Den 5. februar 2020 ble det inngitt et bud på 2 425 000 kroner, som ble diskutert i en telefonsamtale mellom megler og klager. I telefonsamtalen uttalte klageren at han var villig å gi budgiveren et motbud på 2 550 000 kroner på den betingelse at dersom budet ikke ble akseptert, måtte oppdraget avsluttes mot at megleren fikk et vederlag på 20 000 kroner. Klageren anså det som et generøst tilbud, ettersom det i utgangspunktet var avtalt «no cure, no pay». Megleren svarte at «det [var] greit», og ga samtidig uttrykk for at han ønsket å holde visning for annen interessent to dager senere.
Leiligheten ble ikke solgt i løpet av oppdragstiden, og klageren fikk tilsendt en faktura på 68 271 kroner. Klageren mener det ble inngått en muntlig avtale om et vederlag på 20 000 kroner ved avslutning av oppdraget, og stiller seg uforstående til at innklagede i ettertid har bestridt dette. To vitner som overhørte samtalen med megler kan bekrefte at en slik avtale ble inngått. En muntlig avtale er å betrakte som like bindende som en skriftlig avtale. Innklagede har derfor bare krav på 15 965 kroner etter å ha trukket fra kostnaden for tilstandsrapporten.
Klageren krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling fra 68 271 kroner til 15 965 kroner.
Status som «solgt» på innklagedes hjemmesider
Selv om boligen ikke var solgt, var den uriktig markedsført som «solgt» på innklagedes hjemmesider.
Innklagede har i korte trekk anført:
Tolkning av oppdragsavtalen
Innklagede bestrider klagerens påstand om at det er inngått en avtale om «no cure, no pay».
Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at det er inngått en slik avtale. Det vises til at punkt 12, 14 og 19 i oppdragsavtalen ikke er strøket over eller fjernet fra avtalen. Det er heller ikke registrert noe i innklagedes systemer. Inntjeningen på tidligere salgsoppdrag for klager har vært så lav at det har ikke vært aktuelt å akseptere et slikt avtalevilkår. Innklagede vil for øvrig bemerke at «no cure, no pay» måtte forstås slik at megleren ikke vil ha krav på vederlag dersom boligen ikke ble solgt, men at innklagede fortsatt har krav på å få dekket utlegg.
Det at klageren fikk tilsendt og har betalt fakturaen for tilstandsrapporten underbygger dette.
Innklagede bestrider påstanden om at det var inngått en muntlig avtale mellom klager og megler 5. februar 2020. Det finnes ingen dokumentasjon på at en slik avtale ble inngått, hverken i innklagedes meglersystem eller journaler. Innklagede kjenner seg ikke igjen i hendelsesforløpet som presenteres av klageren. I telefonsamtalen diskuterte de hva som skulle skje dersom boligen ikke ble solgt. Klageren tilbød først 15 000 kroner ved oppsigelse av oppdraget, men ga senere et tilbud på 20 000 kroner etter at megleren hadde gitt et overslag over størrelsen på utleggene. Dette ble ikke akseptert av megleren, noe som ikke var nødvendig, ettersom dette var regulert i oppdragsavtalen. Megleren sa det var greit at han skulle holde en visning for å gjøre et siste forsøk på å selge boligen, og at megleren kunne si opp oppdraget dersom det ikke ble noe salg. Megleren har i flere e-poster til klageren tilbakevist at det ble inngått en muntlig avtale.
Oppdragsavtalen viser hva som ble endelig avtalt, og klageren er blitt fakturert i henhold til den. Etter dette opprettholder innklagede sitt krav på betaling for oppdraget.
Status som «solgt» på innklagedes hjemmesider
Det er riktig at leiligheten hadde status som «solgt» på innklagedes hjemmesider. Dette skyldtes en teknisk feil hos leverandøren av hjemmesiden.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder tolkning av oppdragsavtalen og krav om at innklagede reduserer sitt krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Om innklagedes krav skal reduseres
Nemnda nevner først at når det gjelder hva innklagede har krav på i vederlag og dekning av utlegg, må det tas utgangspunkt i hva som er avtalt om dette i oppdragsavtalen. Begge parter har skrevet under på den.
Når det som i dette tilfellet er inngått en skriftlig oppdragsavtale, er det klageren som har bevisbyrden for at det muntlig er avtalt noe annet enn det som fremgår av oppdragsavtalen. Det er ikke megleren/innklagede som i utgangspunktet skal bevise at det ikke er inngått noen muntlige avtaler.
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort (mer enn 50 prosent at det er inngått to muntlige avtaler om betalingen, som fraviker oppdragsavtalen.
Spørsmålet blir etter dette om klageren er blitt fakturert i henhold til oppdragsavtalen. Nemnda har gjennomgått oppdragsavtalen og sammenholdt denne med fakturaen på til sammen 68 271 kroner. Fakturaen er i samsvar med oppdragsavtalen punkt 14. Det er beregnet honorar med 15 000 kroner inklusive merverdiavgift. I tillegg kommer markedspakke 12 900 kroner og tilrettelegging 11 900 kroner, samt direkte utlegg.
Nemnda nevner at megler og oppdragsgiver kan avtale at megler har rett til vederlag selv om avtale ikke kommer i stand i avtaletiden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 266. Avtalen må imidlertid ligge innenfor rammene i § 6-5 tredje ledd om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, det vil si “rimelig vederlag”.
Det kan reises spørsmål om 12 000 kroner
eksklusive merverdiavgift er et “rimelig vederlag” når det i punkt 10 er avtalt
at meglers «vederlag» basert på en salgssum på
2 700 000 kroner utgjør 10 267 kroner. Isolert utgjør
følgelig «vederlaget» ved at avtalen utløp, mer enn ved eventuelt salg. Ingen
av partene har tatt opp dette og har for så vidt heller ikke hatt noen
foranledning til det.
Ifølge innklagede har klager solgt flere boliger gjennom meglerforetaket. I oppdragsavtalene skal vederlaget være satt til en fast pris, men vederlaget og betingelsene har ifølge innklagede vært forskjellige fra denne saken. Det må følgelig legges til grunn at klageren hadde erfaring med å inngå oppdragsavtaler. Han har også ifølge innklagede eierinteresser i selskap som eier flere eiendommer. Nemnda har på denne bakgrunn, og det at partene ikke har uttalt seg om spørsmålet, kommet til at det som er avtalt i oppdragsavtalen punkt 14, må legges til grunn. Isolert sett er det fakturerte beløpet heller ikke urimelig.
Nemnda har derfor kommet til innklagedes fakturakrav er rettmessig. Det bemerkes for øvrig at dersom det inngås en avtale på «no cure, no pay»-vilkår, innebærer det normalt at dette kun gjelder vederlaget, mens innklagede uansett har krav på å få dekket utlegg.
Konklusjonen blir at innklagede har krav på det fakturerte beløp.
Status på innklagedes hjemmesider
Det er uomtvistet at leiligheten ved en feil hadde status som «solgt» på meglerforetakets hjemmesider, noe som ifølge innklagede skyldtes en teknisk feil hos leverandøren. Selv om det er uheldig at en slik feil skjer, finner nemnda at det ikke kan få noen betydning for innklagedes krav.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.