Klage nr. 2020112
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 26. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Stavanger
v/advokat Arnt Olaf Stillerud
Tenden Advokatfirma ANS
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.. Manglende godkjenning av soverom i kjeller
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i august 2017.
Da boligen skulle selges igjen, opplyste ny megler at to av tre soverom ikke var godkjente. Klageren anfører at innklagede har brutt god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse om at to soverom i underetasjen ikke var godkjent etter plan- og bygningsloven. Det var heller ikke gitt ferdigattest på kjelleren. Ved å se på tilsvarende leiligheter med kun ett soverom, estimerer klageren et potensielt tap på 850 000 kroner, som er grunnlaget for hans erstatningskrav.
Innklagede bestrider klagerens krav og anfører at megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk og gitt korrekte opplysninger i salgsprospektet.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i 2017. Dette var klagerens første boligkjøp, og familien var på jakt etter bolig med tre soverom, da de planla familieforøkelse. Både i FINN.no annonsen og i salgsoppgaven var det opplyst om tre soverom. Klageren var på to fellesvisninger, alene med eiendomsmegleren, uten at det ble opplyst at soverommene i underetasjen ikke var godkjente.
Da klageren med familie to og et halvt år senere ønsket å selge boligen for å flytte tilbake til sitt hjemsted, kunne megleren som skulle bistå med salget, opplyse at soverommene nede kun var klassifisert som «bod». Det var ikke ferdigattest på kjelleren, og det var heller ikke meldt om bruksendring til kommunen for de to soverommene.
Dette måtte eiendomsmegleren ha visst da han la leiligheten ut for salg i 2017. Når man ser på FINN.no annonsen og salgsoppgaven, så kommer det ikke tydelig frem for potensielle kjøpere at leiligheten kun har ett godkjent soverom. Megleren har brutt god meglerskikk, samt opplysningsplikten sin jf. eiendomsmeglingslovens §§ 6-3 og 6-7 ved ikke å tydeliggjøre dette for potensielle kjøpere, men i stedet prøvd å «dysse» det ned ved å unnlate å skrive om det i salgsoppgaven. Megleren har gjemt bort viktige opplysninger slik at «vanlige» forbrukere ikke har fått nødvendige informasjon før handel sluttes.
I FINN.no annonsen under «Fakta» står det: «Soverom: 3» Under «Innhold» står det «U etasje: Trappehall og to soverom» Under «Standard» står det «En etasje ned finner man to luftige soverom med god takhøyde». Ellers sto det ingenting om at soverommene nede ikke var godkjente som soverom, noe som burde vært opplyst før man går videre til salgsoppgaven. I salgsoppgaven under «Fakta» står det: «Antall soverom: 3» Under «Plantegning» er det skrevet «Soverom» på de to rommene samt at det er plassert senger på neste bilde. Under «Eiendommen fra A til Å» står det under både deloverskriftene «bebyggelsen» og «Innhold» følgende: «U etasje: Trappehall og to soverom. Under «Standard» står det følgende: «En etasje ned finner man to luftige soverom med god takhøyde». Det sto ellers ingenting om at disse soverommene ikke var godkjente. Leser man videre i salgsoppgaven så var det heller ikke noe vedlegg fra kommunen (tegninger) som tilsa noe annet enn det megleren skriver.
I mailkorrespondansen med den aktuelle megleren så henviste han til en generell informasjon han hadde lagt ved i salgsoppgaven som bevis på at innklagede hadde opplyst klageren om dette. Det stod ikke en eneste konkret setning i hverken FINN.no annonsen eller salgsoppgaven om at det måtte søkes kommunen om bruksendring av rommene i kjelleren, og at det ikke forelå ferdigattest. Dette burde absolutt kommet mye tydeligere frem, slik at klageren som forbruker hadde visst dette før han kjøpte. Hvis det hadde kommet tydelig frem at leiligheten kun hadde ett godkjent soverom, hadde ikke klageren kjøpt denne boligen. Familien var førstegangskjøpere og handlet i god tro om at de kjøpte en bolig med tre soverom. Klageren stiller seg også veldig undrende til at tegningene fra kommunen var ikke vedlagt salgsoppgaven/prospektet, men var noe klageren fikk i hende etter at kjøpekontrakten var undertegnet.
Megleren henviste klageren til boligselgerforsikringen for å «skylde» på selger, men i dette tilfellet hadde megleren fått tilsendt nøyaktig de samme tegningene fra kommunen som klagerens megler hadde fått. Han har deretter bevisst valgt å ikke nevne dette med ett ord. Dette er uaktsomt av innklagede. Klageren stolte på at megleren som den profesjonelle part hadde gitt han som kjøper all nødvendig informasjon rundt handelen.
Saken ovenfor boligselgerforsikring er avsluttet inntil videre. Klageren vil forsøke å selge leiligheten med disse manglene, og i etterkant kreve erstatning for ethvert økonomisk tap dette medfører. Klageren vil potensielt lide et økonomisk tap ved å ha kjøpt «katta i sekken» og ved å kikke på tilsvarende leiligheter med ett soverom, må en regne med et verditap på rundt 850 000 kroner. Dette kreves erstattet av innklagede
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede har på vanlig og forsvarlig måte opplyst om den registrerte rettslige status på eiendommen/leiligheten. Megleren innhentet på vanlig måte opplysninger fra kommunen. Det var kun en ferdigattest på eiendommen fra 2003, som gjaldt fasadeendring og loft.
Eiendommen var seksjonert i 2003 og vedlagt seksjoneringsbegjæringen var, foruten tegninger av øvrige etasjer, tegningen som var vist til i klagen. På bakgrunn av den innhentede informasjonen ga megler informasjon om eiendommens rettslige status i salgsoppgaven. Under «Eiendommen fra A-Å» står følgende om tillatelser som er gitt for seksjonen:
FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Det foreligger verken ferdigattest midlertidig brukstillatelse.
Innklagede ga følgelig korrekte opplysninger med hensyn til leilighetens godkjennelse etter plan- og bygningsloven. I tillegg til dette så fremkommer det på side 5 i salgsoppgaven, som en merknad til antall soverom at:
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
I tilstandsrapporten gjøres det uttrykkelig oppmerksom på at hvorvidt rommet markedsføres som soverom, eller er måleverdig, ikke gir uttrykk for om rommet er lovlig etter andre regler, eksempelvis plan- og bygningsloven eller brann- og eksplosjonsvernloven. Dette er for øvrig i tråd med retningslinjene i NS 3940:2012.
Hvorvidt kjøper undersøker nærmere den rettslige konsekvensen av at det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er kjøpers risiko, herunder også hva som skal til for å få midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Med hensyn til den fremlagte seksjoneringstegningen fra 2003 bemerker innklagede at det på seksjoneringstidspunktet i 2003 ikke var noen rettslig sammenheng mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Dette innebærer at seksjoneringstegninger ikke er noen kilde til hva som er godkjent bruk av de enkelte rom innenfor en seksjon, kun for seksjonens utstrekning. Kommunen foretok heller ingen kontroll av at seksjoneringstegningene var i tråd med hvordan bygget faktisk var bygget eller godkjent etter plan- og bygningsloven.
De aktuelle tegningene gav uansett ikke noen riktig beskrivelse av leiligheten og fremstod som gamle tegninger som var benyttet kun i seksjoneringsøyemed, blant annet var trappen ned til kjelleren ikke medtatt på seksjoneringstegningene. Seksjoneringstegningen var ingen kilde til hva som var godkjent bruk av de aktuelle rommene eller ikke, hverken for megler eller for kjøperne, i og med at det ikke var noen rettslig sammenheng mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven i 2003. Dette er nettopp et av de forholdene som er forsøkt rettet opp i den nye eierseksjonsloven, som trådte i kraft 1. januar 2018.
Innklagede viser videre til sitatet fra tilstandsrapporten om rom under terreng:
Kjellerarealet omgjort til 2 soverom, omdisponeringen er ikke byggemeldt. Lys og rømning er ivaretatt.
Det fremgår her helt eksplisitt at soverommene ikke er omsøkt, noe som må sammenholdes med at det også var opplyst at det hverken forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Eiendomsmeglers opplysningsplikt vedrørende eiendommens rettslige status er å gi korrekte opplysninger vedrørende hvilke tillatelser og vedtak som foreligger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8, Det er nettopp dette innklagede har gjort, som blant annet følger av premiss 49 i HR-2016-2264-A. Det sentrale her er at eiendomsmegler skal gi «opplysninger» og ikke juridiske vurderinger av opplysningenes betydning. Det er kjøpers eget ansvar og risiko å gjøre de nærmere juridiske vurderingene av de opplysningene som gis så sant de er korrekte.
Det var også et bevisst valg i lovgivningsprosessen at eiendomsmeglers ansvar skulle begrenses til å innhente relevante opplysninger og ikke foreta en vurdering av hvorvidt objektet slik det var på salgstidspunktet var lovlig eller ikke i henhold til de innhentede opplysningene. Jf. NOU 2006: 1 side 121 flg. Dette ble fulgt opp av departementet i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 160.
Innklagede har oppfylt lovens krav ved å innhente relevante opplysninger, og korrekt gjengi disse i prospektet. I tillegg er det påpekt eksplisitt at faktisk bruk slik den er gjengitt i salgsprospektet ikke betyr at bruken er godkjent.
Megler har opptrådt i tråd med god meglerskikk og gitt korrekte opplysninger i salgsprospektet.
Det må legges vekt på at det er opplyst at bruken av rommene kan være i strid med hva som er godkjent, samt at det hverken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten. Dersom innklagede skal klandres eller holdes ansvarlig i et slikt tilfelle, fraviker man utgangspunktet om at megler skal gi opplysninger om den registrerte juridiske statusen på eiendommen, og krever i stedet at megler skal gjøre en juridisk vurdering av eiendommens lovlighet. Det er i strid med eiendomsmeglingslovens forutsetninger og ikke riktig.
Slik saken fremstår er det klart at den ikke på noen måte er moden for en eventuell erstatningsutmåling. Erstatningskravet er ikke søkt dokumentert. Nemnda har derfor ikke foranledning til å si noe om størrelsen på et eventuelt erstatningskrav.
Klageren har videre en plikt til å begrense sitt tap i størst mulig grad, herunder står ikke klagerne fritt til videresalg med tap eller heving av kjøpet dersom et eventuelt tap skal søkes videreført til innklagde. Det vises særlig til at klageren ikke søker å utnytte det som fremstår som den klart gunstigste løsningen med hensyn til å begrense tapet, nemlig å søke soverommene godkjent etter plan- og bygningsloven. Et eventuelt tap kan ikke være høyere enn kostnaden ved å få de aktuelle soverommene godkjent etter plan- og bygningsloven.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, samt god meglerskikk gjennom manglende opplysninger om ikke godkjente soverom og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
I denne saken har megleren ikke fremhevet i salgsoppgaven det som fremgikk av taksten om at omdisponeringen av to boder i underetasjen til to soverom ikke var omsøkt og godkjent. Det kunne for eksempel vært omtalt under «Eiendommen fra A-Å». Det fremgikk også av tegningene fra seksjoneringen at underetasjen var boder og ikke godkjent som soverom. Men megler markedsførte eiendommen med tre soverom uten i tilstrekkelig grad å opplyse at de to soverommene i underetasjen ikke var godkjent. Det er ikke tilstrekkelig med det standardforbeholdet som er inntatt på side 5 i salgsoppgaven.
Megler har derfor her utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tap klageren har lidt. Men slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å utmåle noen erstatning. En ting er hvilket verdiminus feilen vedrørende soverommene isolert sett utgjør. I tillegg har klageren en tapsbegrensningsplikt, og må blant annet undersøke hva det vil koste å få rommene i underetasjen godkjent.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS Stavanger har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med markedsføringen av antall soverom, og innklagede er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.