Klage nr:
73/07

Avgjort:
06.11.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling, herunder informasjon om forbehold i bud

Foretakets navn:
Notar Eiendom Bryggen AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøperen har tatt forbehold i sitt bud, og har senere reklamert på skader det var tatt forbehold om. Klageren hevder at han ikke har fått informasjon om alle forbehold i budet.

Innklagede er faglig ledet av advokat.

Klageren anfører:

Taket på et tilbygg var ikke blitt tett før salget fant sted. Kjøperen ga et bud hvor han satte to betingelser for kjøpet:

1. Taket skulle være tett

2. Eventuelle skader som følge av utett tak skulle utbedres

Klageren hevder at han ikke var informert om betingelse nr 2 i budet.

Klageren hadde taktekker til å tette taket før salg. Kjøperen reklamerte senere på fuktskader i taket og krevde erstatning. Innklagede tegnet boligskifteforsikring for klageren. Forsikringsselskapet dekket ikke erstatningskravet fra kjøperen på grunn av ovennevnte betingelser i budet, som klageren delvis ikke var informert om. Innklagede visste om betingelsene i budet. Klageren har derfor to klagepunkter mot innklagede:

1. Innklagede utelot viktig informasjon i budet overfor klageren

2. Innklagede tegner en boligskifteforsikring hvor han vet eller burde vite at forsikringen ikke dekker et erstatningskrav fra kjøperen

I kjøpekontrakten utformet av innklagede, står det i avsnitt 11 at taket skal tettes og ikke noe om at eventuelle følger av utett tak skal utbedres. Klagerne kunne ikke tenke seg denne skaden ut fra det som var synlig på stedet. Man måtte rive ned innertaket for å avdekke skaden.

Klageren har erstattet kjøperen kr 40 000.

Innklagede anfører:

Oppdrag ble inngått 23. november 2005. Ved undertegning av oppdragsskjema inngikk klageren samtidig avtale om eierskifteforsikring. Slik avtale inngås direkte mellom eierskifteforsikringsselskapet og selgeren. At eierskifteforsikring er tegnet, fremgår da ikke av oppdragsskjemaet med innklagede, men av underskrift på besiktigelsesvilkår. Videre blir det ved tegning av slik forsikring også utlevert vilkår knyttet til forsikringen til forsikringstakere. Herunder er forsikringsvilkår kjøper og selger vedlegg til salgsoppgave. Klageren har således vært kjent med forsikringsvilkårene.

Innklagede utarbeidet salgsoppgave, annonse og annet materiell til bruk i markedsføringen. Dette basert på opplysninger fra selgeren, utskrift av grunnbok, takst og boligsalgsdokumentasjon, samt informasjon fra Infoland. Det er gitt følgende opplysninger om fuktskader i verdi- og lånetakst s. 3, under punktet annet:

«Det er synlige fuktmerker i vegg over dør til hagen, ved dusjen, uten at årsak kan påvises. Det antas at det kan være en mindre lekkasje i tak/takutstikk.»

Av boligsalgsdokumentasjon fremgår følgende omkring de aktuelle fuktskader:

«Over en ytterdør er det fuktskader i vegg, som antas kan skyldes fukt somtrekker ned fra takkonstruksjonene. Forholdet må utbedres for å unngå ytterligere skader.»

Det er således ingen tvil om at det er gitt opplysninger omkring lekkasjer i tak med følgeskader ned i vegg. På bakgrunn av avhendingslovens bestemmelser er ikke feil som er gitt opplysning om, å anse som en mangel. Som en følge av dette, samt forsikringsvilkårene, vil forsikringsselskapet ikke dekke utbedring av forholdet.

Som et direkte utslag av ovennevnte har kjøperen tatt forbehold om at vannlekkasjen i taket blir utbedret. Videre er det tatt forbehold om at det er båtfesterett og veirett. Alternativet ville selvsagt vært at kjøpere hadde hensyntatt mangelen i budet og dermed hadde budt mindre for eiendommen. Kjøperen og klageren undertegnet kjøpekontrakten henholdsvis den 14. januar og 20. januar 2006. Av kontrakten punkt 11 fremgår de forbeholdene som er endelig avtalt mellom partene og som partene er avtalerettslig bundet av, herunder at lekkasje i taket blir tettet. I kjøpekontraktens punkt 10 er det igjen vist til forsikringsvilkår og begrensninger for dekning som fremgår av vilkårene, videre var vilkårene bilag til kjøpekontrakten.

Innklagede anfører prinsipalt at det ikke foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet. I forhold til innklagede er det tale om et rent erstatningsansvar. Dette i motsetning til saken for så vidt gjelder klageren, hvor det er tale om forføyninger etter avhendingslovens bestemmelser. I forhold til et erstatningsansvar må tre grunnvilkår for erstatningsansvar være oppfylt. Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsbetingende uaktsomhet fra hans side. Spørsmålet i denne saken er om innklagede har opptrådt i samråd med god meglerskikk, herunder at innklagede har gitt klageren råd og opplysninger omkring budets forbehold og eierskifteforsikringens vilkår. Klageren har signert besiktigelsesvilkår og har fått overlevert forsikringsvilkår samtidig med signeringen. Innklagede har således gitt klageren informasjon omkring forsikringsvilkårenes innhold og de skranker som foreligger i forsikringen. Innklagede kan da ikke lastes for at forsikringen ikke dekker de skadene som ifølge klageren foreligger. Når det gjelder forbeholdet i budet, er disse forelagt klageren av innklagede i budrunden. De forbehold som er akseptert av klageren, er tatt inn i kjøpekontrakten som er underskrevet av klageren og kjøperen. Ved underskrift på kontrakt har klageren påtatt seg å reparere lekkasje på tak. Dette kan ikke lastes innklagede. For at handel skulle komme i stand til slik kjøpesum som avtalt, måtte klageren akseptere det aktuelle forbeholdet.

Subsidiært finner innklagede at klagerne ikke har dokumentert noe økonomisk tap.

Det anføres også at kjøpesummen som er oppnådd må være et direkte utslag av at klageren har påtatt seg et utbedringsansvar.

Klagerens ytterligere anførsler:

Dersom klageren hadde visst om budets fulle innhold, hadde han stoppet salget, fått undersøkt taket og reparert det til en langt rimeligere pris enn erstatningssummen lød på. Klageren har derfor tapt penger på innklagedes manglende informasjon om innholdet i budet.

Da erstatningskravet kom i november 2006, kontaktet klageren innklagede og fortalte om dette. Innklagede skal da ha uttalt at eierskifteforsikringsselskapet helt sikkert ville dekke dette kravet. Dette viste seg å ikke stemme. Avslaget fra forsikringsselskapet kom i brev datert 2. januar 2007 med den begrunnelse at det forelå en avtale mellom kjøperen og klageren, denne avtalen var altså forbeholdene i budet. Innklagede var kjent med forbeholdene og burde kjenneforsikringsvilkårene til det selskapet han bruker til sine kunder. Han burde derfor på forhånd visst at forsikringsselskapet ikke dekket et eventuelt erstatningskrav. Klagerens påstand er at innklagede har brutt god meglerskikk og er erstatningsansvarlig overfor klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om manglende informasjon om forbehold i bud, samt meglers medvirkning til tegning av en eierskifteforsikring som ikke dekker det aktuelle erstatningskrav fra kjøper.

Det er i salgsoppgaven m.v. opplyst om lekkasje med følgeskader ned i vegg. En skade som det er opplyst om, anses ikke som en mangel i henhold til avhendingsloven. Slik skade dekkes heller ikke av eierskifteforsikringen. Det er derfor særdeles viktig at slike forbehold som det her er snakk om – at taket skulle være tett og at eventuelle skader som følge av utett tak skulle utbedres – må opplyses selgeren på en klar og dokumenterbar måte. Klageren hevder at han er opplyst om det første forbeholdet – at taket skulle være tett, men at kravet om utbedring av eventuelle følgeskader etter lekkasjen ikke var meddelt han.

Et spørsmål er hva som ligger i kjøperens forbehold. Ligger det i forbeholdet at følgeskaden i vegg skulle vært utbedret eller bare at taket skulle vært tettet? Kjøperens forbehold kan etterlate en viss tvil. I kjøpekontrakten heter det imidlertid (gjengitt ordrett): «Det tas forbehold om At lekkasje på tak blir tettet». Under noe tvil mener Reklamasjonsnemnda at formuleringen må oppfattes som en presiserende tolkning av forbeholdet av budet. Kontrakten må derfor forstås som at selgeren ikke har et ansvar for følgeskadene. Denne kontrakten har begge parter underskrevet og således godtatt. På denne bakgrunn kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede kan holdes ansvarlig for reparasjonen av følgeskadene.

Uten at det har betydning for Reklamasjonsnemndas konklusjon, vil Nemnda bemerke at kjøpekontrakten har åpenbare svakheter. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det også synes som om innklagede ikke fullt ut har oppfylt sin plikt til å bidra til at begge parter har tilstrekkelig forståelse av hva som står i kontrakten.

Når det gjelder klagen over at innklagede tegnet en boligskifteforsikring hvor han visste eller burde vite at forsikringen ikke dekker et erstatningskrav fra kjøperen, kan klageren ikke gis medhold. Eierskifteforsikringen dekker mangler, men ikke mangler man er kjent med og som det er opplyst om. Dersom innklagede i ettertid har sagt at erstatningskravet fra kjøperen helt sikkert ville bli dekket av eierskifteforsikringen, vil dette være sterkt beklagelig, men det kan ikke medføre et erstatningsansvar for innklagede i denne saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 19. september/6. november 2007

(sign.) Vidar Holm Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant