Klage nr. 2020118
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. november 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stavlund AS
Saken gjelder: Meglerens verdivurdering
Saksfremstilling
Saken gjelder en verdivurdering en megler hos innklagede gjorde av klagerens eiendom i 2019. Verdivurderingen ble bestilt av advokaten til klagerens tidligere samboer i forbindelse med en tvist om tvangsoppløsning av sameiet i eiendommen. Klageren anfører at verdivurderingen har vesentlige mangler, og at megleren ikke burde gjort verdivurderingen siden han er felles bekjent av klageren og hennes tidligere samboer. Klageren anfører at hun måtte ta en ekstra runde i rettssystemet på grunn av meglerens verdivurdering, og krever at innklagede betaler henne erstatning for saksomkostningene hun ble påført som følge av dette.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Verdivurderingen har vesentlige mangler. For det første tar den ikke hensyn til at det er en parsell foran boligen som tilhører en tredjeperson. Et annet meglerforetak har tidligere uttalt at boligen ikke er salgbar uten denne parsellen. For det andre står det ingenting om at den ene veggen er synlig fuktskadet fra innsiden. I verdivurderingen skriver megleren at det må påregnes noe overflateoppussing, men det krever mer enn bare overflateoppussing for å utbedre denne fuktskaden. For det tredje skriver megleren i verdivurderingen at kjøkkenet er nytt, men kjøkkenet er fra 2008.
For det fjerde står det i verdivurderingen at megleren hadde vært på befaring, men det stemmer ikke. Det er kun klageren som har nøkkel til boligen, og hun har ikke sluppet megleren inn. Megleren har ikke vært i boligen de siste seks årene. Da klageren spurte megleren om han hadde vært i boligen uten å varsle henne, ga megleren et «flåsete» svar om at klageren måtte forstå at han ikke hadde brutt seg inn. Det bør fremgå av verdivurderingen om megleren ikke har vært i boligen. For det femte burde megleren ikke gjennomført verdivurderingen siden han kjenner både klageren og hennes tidligere samboer. En megler skal være nøytral.
Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk. På grunn av verdivurderingen måtte klageren ta en ekstra runde i rettssystemet, og klageren krever at innklagede betaler henne erstatning for saksomkostningene hun ble påført som følge av dette. Klageren har opplyst at dette beløpet utgjør mellom 70 000 og 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning. Megleren har i mange år vært omgangsvenn med både klageren og hennes tidligere samboer, og barna deres er venninner. Det er ikke riktig at megleren var på befaring i boligen uten at klageren var til stede.
Verdivurderingen var basert på meglerens tidligere og regelmessige besøk i boligen. Når det gjelder parsellen, var megleren kjent med at eiendommen hadde «kontroll» på denne da det er klagerens mor som eier den. Uansett må det antas at vilkårene for hevd er oppfylt. Megleren valgte for øvrig å gjøre verdivurderingen fordi han anså dette som et bidrag til at hans to venner kunne komme til en enighet. Megleren følte at hans nøytralitet var ivaretatt, og verdivurderingen gitt etter beste skjønn.
Erstatningskravet kan uansett ikke føre frem siden verdivurderingen ikke ble lagt frem for hverken tingretten eller lagmannsretten. Den ble lagt frem for Høyesterett, men anken ble avvist.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens verdivurdering og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda nevner først at det at megler her påtok seg oppdraget med å avgi en verdivurdering ikke direkte rammes av noen av habilitetsreglene i eiendomsmeglingsloven. Megler kunne følgelig påta seg oppdraget, men det kan reises spørsmål om det var fornuftig, i en sak som gjaldt tvangsoppløsning av klagerens og hennes tidligere samboers felles bolig i sameie, å påta seg oppdraget. Det vises til det vennskapsforholdet som megleren gjennom lengre tid hadde hatt til begge parter.
Når det gjelder verdivurderingen av boligen, har klageren pekt på en rekke forhold som hun mener er feil. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til de fleste av disse forholdene. Men det er på det rene at megler ikke var inne i boligen i forbindelse med verdivurderingen. Det skulle vært opplyst i verdivurderingen, noe megler ikke gjorde. Det skulle også vært opplyst at en parsell foran boligen tilhørte en tredjeperson. Det har i denne forbindelse ingen betydning at parsellen etter det opplyste eies av klagerens mor. En megler skal
heller ikke ta stilling til om det eventuelt var grunnlag for hevd av denne parsellen. Megler har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda legger til grunn at det ikke er sannsynliggjort at meglers verdivurdering var årsaken til at klageren måtte ta en ekstra runde i rettssystemet. Det er følgelig ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens påførte saksomkostninger i domstolene. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Stavlund AS har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med verdivurderingen. Erstatningskravet fører ikke frem.