Klage nr. 2020122

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. november 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Anders Hoel

Advokatfirmaet Dahl

Innklaget:                      Advokat Jostein Morønning

Saken gjelder:               Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling

I 2015 kjøpte klagerne en fritidsbolig under oppføring som innklagede formidlet for 1 390 000 kroner. Etter overtakelsen reklamerte klagerne over en rekke forhold, og klagerne holdt tilbake 15 prosent av kjøpesummen på innklagedes klientkonto. Etter klagernes mening har utbyggerens rettingsforsøk ikke være tilfredsstillende, og det er fortsatt en del arbeid som gjenstår. Utbyggeren er i dag konkurs. Klagerne anfører at tilbakeholdet var ensidig, og krever at innklagede utbetaler det tilbakeholdte beløpet til dem.

Innklagede anfører at beløpet ikke kan utbetales før det foreligger avtale eller rettskraftig dom i saken.

Klageren er representert ved advokat.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter overtakelsen reklamerte klagerne over en rekke forhold, og ba innklagede om at
15 prosent av kjøpesummen ble holdt igjen i oppgjøret. Innklagede gjorde som klagerne ba om. Senere reklamerte klagerne over nye forhold, og utbyggerens rettingsforsøk har ikke vært tilfredsstillende. Først tre år etter overtakelsen ble skjøtet tinglyst på klagerne, og et halvt år senere gikk utbyggeren konkurs. Det ble tidlig klart at det ikke var midler i boet til å dekke uprioriterte fordringer, og boet trådte ikke inn i utbyggerens kontrakter. Men utbyggerens hovedaksjonær etablerte et annet aksjeselskap og kjøpte alle de pantsatte fordringene av panthaveren. Senere viste det seg at utbyggeren ikke hadde stilt garanti etter bustadsoppføringsloven, og klagerne ba om at innklagede utbetalte det tilbakeholdte beløpet til dem. Innklagede nektet å utbetale beløpet, og henviste til aksjeselskapet som hadde kjøpt de pantsatte fordringene av panthaveren.

I denne saken er det enighet om at beløpet ble tilbakeholdt ved en ensidig disposisjon. Beløpet tilhører dermed klagerne, og innklagede har derfor plikt til å ta klagernes instruks til følge og utbetale beløpet til dem. At utbyggeren innrettet seg etter situasjonen og valgte å gjøre forsøk på retting, endrer ikke på dette. En megler skal ikke ta stilling til om et tilbakehold er rettmessig.

Klagerne krever at hele det tilbakeholdte beløpet på 208 500 kroner, pluss renter på innklagedes klientkonto, utbetales til dem. I tillegg krever klagerne forsinkelsesrenter fra
30 dager etter påkrav.

Innklagede har i korte trekk anført:

For at en kjøper skal instruere en megler om å tilbakeholde penger i oppgjøret, må kjøperen ha instruksjonsrett over beløpet. I denne saken vurderte innklagede saken slik at klagerne hadde instruksjonsrett, og utbyggeren aksepterte tilbakeholdet. Da utbyggeren gikk konkurs, ble fordringene – herunder fordringen mot klagerne – kjøpt av et aksjeselskap. Aksjeselskapet kontaktet innklagede, og ga beskjed om at det tilbakeholdte beløpet ikke skulle utbetales til klagerne, men til dem. Etter innklagedes vurdering er tilbakeholdet avtalt, og innklagede kan derfor ikke foreta utbetaling før det foreligger avtale eller rettskraftig dom i saken. En megler har plikt til å dra omsorg for begge parters interesser, og kan ikke ta stilling i en tvist mellom kjøper og selger. 

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp på innklagedes klientkonto.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at klagerne (kjøperne) her ensidig holdt tilbake 15 prosent av kjøpesummen tilsvarende 208 500 kroner på meglers klientkonto. De har derfor instruksjonsretten over dette beløpet alene, og de kan be om at pengene utbetales fra megler. Det er ikke anført eller sannsynliggjort at partene (selger og kjøpere) har omgjort dette tilbakeholdet fra et ensidig tilbakehold fra kjøpernes side til et avtalt tilbakehold. Dette har også formodningen mot seg, da det ville sette klagerne i en svakere posisjon.  

Megler/innklagede kan følgelig ikke motsette seg at tilbakeholdt beløp nå blir utbetalt til kjøperne. Det har i denne sammenheng ingen betydning at utbyggeren har gått konkurs, og at fordringene, herunder fordringen mot klagerne, ble kjøpt av et aksjeselskap.

Innklagede må følgelig tilbakebetale til klagerne 208 500 kroner med tillegg av renter på klientkontoen fra innbetaling til og med 3. januar 2020, og deretter lovens forsinkelsesrente til betaling finner sted. Klagerne krevde utbetaling 4. desember 2019, og det påløper da forsinkelsesrenter fra 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd andre punktum. Forsinkelsesrenter løper derfor fra 4. januar 2020.

Nemnda har med dette ikke vurdert eller tatt standpunkt til om klagerne har rett til fortsatt å tilbakeholde beløpet. Dersom selger, nå fordringshaver, er uenig i at det er grunnlag for det, må det eventuelt tas rettslige skritt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Advokat Jostein Morønning må betale 208 500 kroner til klagerne. I tillegg kommer renter på klientkonto fra beløpet ble innbetalt til og med 3. januar 2020, og deretter lovens forsinkelsesrente fra 4. januar 2020 til betaling finner sted.