Klage nr. 2020124

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. november 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Hamar

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt ved kjøp av bolig under oppføring

Saksfremstilling

Klageren kjøpte 6. november 2017 leilighet under oppføring formidlet gjennom innklagede foretak for en kjøpesum på 2 550 000 kroner. Både på overtakelsen, 22 oktober 2018, og i etterkant oppdaget klageren flere feil og mangler ved leiligheten. Klageren anfører at innklagede var kjent med flere av forholdene uten at opplysningene ble videreformidlet til klageren. Klageren krever erstatning på 250 000 kroner for det tap han har lidt som følge av dette.

Innklagede bestrider klagerens krav. Det anføres at dette er et forhold mellom kjøper og selger. Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

I slutten av oktober 2017 tok klageren kontakt med innklagede og fikk opplyst at leilighetene i prosjektets andre byggetrinn skulle bli oppgradert sammenlignet med leilighetene fra det første byggetrinnet. Dette hadde betydning for klageren da han i samme periode vurderte å kjøpe brukt bolig som lå til salgs i det første byggetrinnet.

Pipe

Megleren snakket varmt om de nye leilighetene som «ville bli oppgraderte og finere på alle vis». Det ville blant annet bli varmekabler i hele leiligheten. Klageren og hans kone bestemte seg for å kjøpe. De la til grunn at det var pipe, slik det var i alle leilighetene i det første byggetrinnet. Også naboen som inngikk avtale om kjøp av leilighet to måneder senere, hadde blitt forespeilet pipe og vedfyrt ovn. Der var dette også avbildet i prospektet utarbeidet av samme meglerforetak. I ettertid har det kommet frem at det skulle søkes om endringstillatelse for byggeprosjektet. Dette visste megleren, men unnlot å opplyse klageren om det. De andre leilighetene skulle ha vannbåren varme i stedet for vedfyring, noe som krevde byggetillatelse etter nye forskrifter, TEK 17. Det var krav om pipe i de opprinnelige byggesakspapirene etter TEK 97. Megleren bemerket også at det skulle være varme i alle gulv, ikke bare på bad og vaskerom slik det stod i prospektet.

Kabler

Kablene i leiligheten er i hovedsak av eldre dato. I tillegg er de over/ eller underdimensjonert og har ingen garanti. Det foreligger ingen gyldig samsvarserklæring på leiligheten. Hadde klageren fått opplyst at kablene var gamle, hadde han aldri kjøpt leiligheten. Også dette er et brudd på meglerens opplysningsplikt.

TEK 97

I salgsprospektet stod det ikke et ord om at leiligheten var bygget etter TEK 97. Dette oppdaget klageren ved at utbygger opplyste i en e-post at badet var bygget etter TEK 97. Selgeren og dennes representanter plikter å opplyse om viktige forhold ved salget, noe som er vesentlig når det gjelder bad. Dette er noe megleren burde ha visst og representerer et brudd på meglers opplysningsplikt. Det stod ingenting om dette i hverken prospektet eller i kontrakten. I ettertid har klageren blitt oppmerksom på at dette er tatt med i prospektet til de øvrige leilighetene som er blitt solgt i prosjektet. Klageren hadde aldri kjøpt leilighet i bygget etter 20 år gamle forskrifter, dersom han hadde visst det.  

Radon

I lov om radon står det at byggeprosjekt etter at TEK 17 kom, skal bygges med nyere radontiltak. Ettersom det er vannbåren varme som er bygget etter TEK 17, skulle man tro at radontiltak også var innbefattet. Området er i nærheten av rødt nivå når det gjelder radon, og den støpte sålen er fra rundt 2011.

Forsinkelser

Meglerens oppgave innbefatter å utarbeide en balansert kontrakt mellom selger og kjøper. I dette tilfelle var megleren hovedsakelig selgers representant. Det tok syv måneder før klagerens verandaer og terrasser ble ferdigstilte. Heller ikke her har megleren overholdt sin opplysningsplikt. Megler visste eller burde ha visst at prosjektet ikke var ferdig på overtakelsen. Klageren kom på overtakelsen og ble forelagt en protokoll som var klar til å undertegnes. Selger visste at klageren ikke ville unnlate å skrive under. Megler burde vært klar over at dette ville bli et problem, og dermed holdt igjen mye mer penger. Megleren var ikke til stede på overtakelsen.

Innklagede reklamerte med «Vil du ha mer fritid? Kjøp nytt.» Det var nettopp det klageren gjorde. Likevel har han ikke hatt så mye jobb noen gang med å nøste opp i problemer rundt kjøpet av leiligheten i etterkant. Dette burde megleren spart han for. Klageren hadde ikke kjøpt hvis han hadde visst at det skulle oppstå så mange problemer. Det er heller ikke blitt foretatt noen ett års kontroll.

Klageren krever erstatning fra innklagede med 250 000 kroner tilsvarende 10% av kjøpesummen. Klageren har også innhentet takstrapport som beskriver feilene og verditapet dette har påført han.

Innklagede har i hovedsak anført:

Det første byggetrinnet i prosjektet ble solgt gjennom en annen avdeling hos innklagede. Selskapet som stod for utbyggingen den gang, valgte å selge prosjektet til et annet utbygnings- selskap. På dette tidspunktet gjenstod det noen arbeider på fellesarealet. De
12 enhetene i det andre byggetrinnet lå ikke ute for salg. Selskapet som kjøpte prosjektet, inngikk oppdrag med innklagede og byggetrinn to ble gjort salgsklart. Selskapet hadde tatt forbehold om igangsetting ovenfor sine kjøpere, dette ble spesifisert i salgsoppgaven. Etter møter med byggelånsbanken ble det besluttet at enda et nytt selskap burde overta utbyggingen og gjennomføre prosjektet av økonomiske hensyn. Det nye selskapet tok over prosjektet og tidligere eiers forpliktelser. Dette ble informert om og godtatt av kjøperne, deriblant klageren. Det nye selskapet valgte å fortsette samarbeidet med samme entreprenørselskap. Det har blant flere av kjøperne vært misnøye med leveransen, med manglende tilbakemeldinger fra utbygger, og med oppfølgingen når det gjelder utbedring av feil og mangler.

Ansvarlig megler har gjort en grundig god jobb for kjøperne i form av veiledning når det gjelder hvilke rettigheter de har i henhold til bustadoppføringsloven. Megleren har videre bistått kjøperne, også klageren, med oppfølging av utbygger, purring på protokollførte feil og mangler. Innklagede har gjennomført individuelle møter med kjøperne og utbygger for å legge planer om videre fremdrift for å komme i mål.

Endringer fra byggetrinn 1, herunder oppvarming

Megleren har ikke på noe tidspunkt opplyst at det var pipe i disse leilighetene, og dette er heller ikke tegnet inn på plantegningene. I salgsoppgaven og i leveransebeskrivelsen står det:

 «Oppvarming baseres på vannbårene radiatorer samt gulvvarme på bad vaskerom.»

Det var flere ting som ble endret fra første byggetrinn. Blant annet ble det lagt inn vannbåren varme i stedet for vedfyring. Innklagede bemerker også at det er varme i alle gulv, ikke bare bad og vaskerom som det står i prospektet. Det er klagerens risiko at han har gått ut fra at leilighetene skulle leveres med pipe slik som det var for første byggetrinn. Utbyggeren har bekreftet ovenfor megleren at det skulle bygges etter TEK 07 eller bedre. Klageren har i ettertid blitt tilbudt/imøtekommet pipeløp fra utbygger.

Kabler

Da prospektet ble laget, fikk megleren beskjed av utbygger om at det ville bli radiatorer og ikke gulvvarme. I ettertid, men før denne enheten ble solgt, ble det bestemt at det skulle legges vannbåren gulvvarme i 3-romsleilighetene med unntak av de hvor det allerede var støpt såle, der skulle det legges kabler. Sålen var støpt i forbindelse med første byggetrinn og megleren fikk beskjed om at det ville legges ny støp med nye kabler oppå den som var der. Utbyggeren hevder fortsatt at det er lagt nye kabler. At sålen var støpt i forbindelse med første byggetrinn var kjent for klageren da han og hans kone besiktiget eiendommen sammen med megleren før handelen ble inngått.

TEK 97

Leiligheten er byggemeldt etter TEK 97, men bygget etter TEK 07 eller bedre, dette ifølge informasjon fra utbygger. Megleren gikk ut fra at dette var riktig. I salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen står det:

«Alle etasjeskiller utføres som standard bjelkelag i tre med brann og lydkrav iht. TEK 07. Vegger mellom enhetene utføres i tre. Brann og lydkrav iht. TEK 07.»

Med unntak av dette er det ikke opplyst i salgsoppgaven eller i leveransebeskrivelsen at andre bygningsdeler er bygget etter TEK 07. Megleren har en skriftlig bekreftelse fra utbygger, datert 30. oktober 2019 vedrørende at husene i hovedsak er bygget etter TEK 07 eller bedre.

Endringene som før omtalt går blant annet ut på at husene ble bygget etter bedre standard med tanke på fasade, bedre vindusplassering, uteplasser med glassfronter og innvendige overflater sammenlignet med første byggetrinn. Innklagede hadde to resalg hvor tilsvarende var opplyst. Husene er byggemeldt etter TEK 97, men hovedsakelig bygget etter TEK 07 eller bedre. Det har ikke hatt innvirkning på salgene. Begge boligene ble solgt til markedspris – som var en verdiøkning etter kjøp. Det har også vært gjennomført to resalg av større leiligheter som begge ble solgt med fortjeneste etter kort tid ute i markedet.

Radon

Eiendommen ligger utenfor beltet hvor det er angitt høy radonaksomhet. Det ligger i et område merket med usikker radonaktsomhet og helt inntil et område merket med lav radonaktsomhet. Delelinjen mellom de to går midt i prosjektet. Megleren har ikke informasjon om hvilke målinger som er foretatt av utbyggeren.

Forsinkelser

Innklagede har ikke praksis for å være til stede på alle overtagelsene ved nybygg. Det er utbygger som stiller med sjekkliste og overtagelsesprotokoll. Når det gjelder informasjon i forkant, fikk megleren den samme informasjonen som klager. Megleren hadde ingen forutsetning for å vite at ferdigstillelse av terrassen skulle bli så forsinket – og det ble heller ikke varslet om at den ikke skulle være klar til overtagelsen.

Overtagelsen var 22. oktober 2018, og på dette tidspunktet forelå det midlertidig brukstillatelse fra kommunen. Det er meglers plikt å påse at dette foreligger, noe som også ble gjort. Megleren sendte 31. oktober 2018 en e-post til utbygger hvor hun blant annet tok opp forholdene rundt akkurat denne terrassen. Hun har senere purret en rekke ganger.

Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk. De punktene klageren har påpekt er forhold mellom utbygger og kjøper og kravet må rettes dit. Innklagede har i tillegg anmodet klageren om å melde sitt krav under garantien. Innklagede har utført oppdraget slik det kan forventes, i tråd med det avtalte og i samsvar med god meglerskikk.

Kravet fra klageren avvises i sin helhet. Innklagede kan ikke se at de skal være ansvarlig for å betale klageren 10 prosent av kjøpesummen. Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk og bestrider ethvert erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål når det gjelder meglers håndtering av oppdraget som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Saken krever umiddelbar bevisførsel med mulighet til å motta forklaringer fra blant annet selger, kjøper og megler. På flere punkter står det også påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. De feil og mangler som klager har vist til, synes også i stor grad å være et kjøper-selger-forhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.