Klage nr:
75/07

Avgjort:
29.08.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Notar Eiendom Førde AS
Saksfremstilling:

Klagerne både solgte og kjøpte bolig gjennom innklagede.

Partene er uenige om hendelsesforløpet, og klageren har fremsatt krav om erstatning fra innklagede.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Høsten 2006 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av leilighet. Innklagede ble samtidig gjort kjent med at klagerne skulle flytte til en annen by etter salget. Innklagede opplyste derfor at de hadde en bolig til salgs på det aktuelle tilflyttingsstedet. Innklagede informerte videre at dersom klagerne inngav kjøpetilbud som var litt over takst, ville boligen neppe bli lyst ut for salg, og klagerne ville få tilslaget straks. På bakgrunn av dette innga klagerne bud på
kr 160 000 over takst. På tross av innklagedes informasjon, ble budet avslått og eiendommen ble annonsert for salg.

Klagernes bolig ble deretter solgt i slutten av november 2006. Etter at bindende avtale om salg var inngått, tok innklagede på nytt kontakt med klagerne vedrørende eiendommen på tilflyttingsstedet. Innklagede spurte om klagerne ville fremme kjøpetilbudet på ny. Klagerne var villige til det, men spurte særskilt om deres kjøpere var villige til å avvente overtakelsen til over sommeren 2007. Overtakelsestidspunktet var ennå ikke avklart. Bakgrunnen for spørsmålet var at selgeren av boligen på tilflyttingsstedet hadde opplyst at overtakelse først kunne finne sted på dette tidspunktet. Klagerne ville ikke risikere å stå uten bolig i en mellomperiode. Innklagede bekreftet at dette ville ordne seg, og at kjøperne sikkert kunne vente med overtakelsen. I tillit til dette ble kjøpetilbudet på nytt fremmet av klagerne. Kort tid etter fikk klagerne tilslaget på boligen.

Etter dette ble det vanskelig å få tak i den ansvarlige saksbehandleren, som for øvrig var saksbehandler på begge de aktuelle oppdragene. Klagerne måtte derfor til slutt ta direkte kontakt med sin kjøper. Det ble da opplyst at kjøperen krevde å få overta boligen i februar 2007, dvs. et halvt år tidligere enn det klagerne ønsket. Klagerne ble derfor påført store ekstrautgifter, herunder leieutgifter og resultatet av å måtte flytte to ganger.

Det blir prinsipalt gjort gjeldende at innklagede er erstatningsansvarlig etter de alminnelige regler om skyldansvar. Det understrekes at det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, jfr. Rt. 1995 s. 1350. I samsvar med dette hevder klagerne at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk:

Innklagede burde har forsikret seg om at kjøperen kunne vente med overtakelse til etter at klagerne fikk overtatt sin nye bolig. Slikt samtykke måtte ha blitt innhentet før klagernes kjøpetilbud ble formidlet til selgeren, eventuelt måtte innklagede tatt forbehold om at overtakelsestidspunktet måtte avklares før bindende avtale kunne inngås.

• Uten at det er nødvendig for å fastslå innklagedes erstatningsplikt, nevnes følgende: Innklagede oppfølging av de to boligene var ikke tilfredsstillende. I realiteten gjorde innklagede seg utilgjengelig for både kjøper og selger. Klagerne stiller også spørsmålstegn ved om innklagedes oppfordring til å inngi bud på den nye boligen er i samsvar med god meglerskikk, i det innklagede ønsket å hindre annonsering av eiendommen.

Klagernes økonomiske tap er på kr 47200. Da klagerne opprinnelig satt frem erstatningskrav overfor innklagede,omfattet kravet også utgifter på kr 10 000 til juridisk bistand. Innklagede avviste kravet, og de juridiske utgiftene beløper seg nå til kr 20 000. Dette gir et samlet krav på kr 57 200. I tillegg til dette beløpet, vil klagerne få andre økonomiske ulemper som også bør kompenseres. Dette settes skjønnsmessig til ca kr 10 000 – 15 000. Klagerne krever derfor erstatning på kr 70 000.

Subsidiært blir det krevd at innklagedes vederlagskrav i forbindelse med salg av klagernes bolig, faller bort i henhold til emgll. § 4-6. Klagerne forstår emgll. § 4-6 slik at det kan være aktuelt å kreve bortfall av innklagedes krav på vederlag i begge de aktuelle oppdragene, og at beløpene i stedet tilfaller klagerne. Dersom det er rettslig hjemme til det, krever klagerne nedsettelse av meglers krav på vederlag i tillegg til det ovenfor nevnte erstatningskravet.

Innklagede anfører:

Innklagede vil presisere at det kun er en av de to klagerne som er part i saken, da den andre klageren verken hadde hjemmel til boligen som ble solgt, eller er medeier i den nye boligen til klagerne.

Etter budrunde, aksepterte klageren bud på kr 935 000 den 22. november 2006. Borettslagets forkjøpsrett ble ikke gjort gjeldende, og kjøperen etter budrunden ble stående som ny eier. Kjøperen tok ikke forbehold om overtakelse i sitt bud, og klageren hadde heller ikke forbeholdt seg noe overtakelsestidspunkt.

Den 20. november var klageren på privatvisning i den andre boligen. Etter at klageren hadde akseptert ovennevnte bud på sin leilighet, tok klageren kontakt med innklagede for å klargjøre at hun ville komme med et bud på den andre eiendommen. Hun ønsket å inngi bud før den annonserte visningen, som var senere samme dag. Bud på kr 2 150 000 ble forelagt selgeren, men dette ble avslått etter ønske om å gjennomføre fellesvisningen. Det høyeste budet etter visningen var på kr 2 100 000, og klageren satt på nytt frem sitt bud på kr 2 150 000. Etter få timer ble dette akseptert. Klageren visste på det tidspunktet at overtakelsen på hennes gamle bolig ikke var avklart. Samtidig var klageren klar over at den nye boligen skulle overtas over sommeren 2007. Klageren var således klar over hva slags risiko hun løp da hun valgte å by på den andre boligen.

Innklagede har aldri hevdet at klageren straks ville få tilslag på sitt bud, og at eiendommen derved ikke ville bli annonsert. Huset var annonsert i innklagedes kjedeavis 17. november 2006, og var dessuten annonsert på Internett. Offentlig visning var dermed annonsert.

Det finnes ingen holdepunkter for å hevde at innklagede ikke fulgte opp salget av klagerens nye bolig. Dette vil heller ikke ha betydning for saken, i det klageren var kjent med overtakelsesvilkårene da hun innga sitt bud på eiendommen.

Innklagede forsøkte etter 11. desember 2006 å få til kontraktsmøte mellom kjøperen og klageren. Det var vanskelig å finne et passende tidspunkt for begge parter, og kontraktsmøtet ble derfor utsatt. Kjøperen og klageren hadde direkte dialog om overtakelsestidspunktet, og det verserer ulike versjoner av hva som ble sagt partene i mellom. Innklagede beklager at det tok lang tid å få avklart overtakelsestidspunktet, men mener likevel at klageren hele tiden var klar over den risikoen hun løp ved å kjøpe en bolig med fastlåst overtakelsestidspunkt – før hun visste om dette var sammenfallende med hennes kjøper.

Innklagede fastholder sin påstand om at deikke har handlet i strid med god meglerskikk. Når det gjelder kravet om erstatning, er dette i seg selv urimelig og udokumentert.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av avklaring vedrørende overtakelsestidspunkt.

På generelt grunnlag vil Reklamasjonsnemnda bemerke at en eiendomsmegler som har både salg og kjøp for samme oppdragsgiver, må være særlig aktpågivende ut fra den spesielle tillitt som oppdragsgiver har vist når megleren er gitt en slik dobbeltfunksjon. I slike tilfeller bør megleren normalt påse at et så viktig punkt som overtakelsestidspunktet er avklart ved aksept av bud. Saken er imidlertid ikke slik opplyst fra partene at det er grunnlag for å kritisere megleren på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda kan kun ta stilling til dokumenterte påstander. I tilfeller hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Nemnda tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres. Hvorvidt innklagede har forespeilet klagerne at det var mulig å få til sammenfallende overtakelsestidspunkter, er ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til dette.

Konklusjon:

Klagen avvises.

Oslo, den 29. august 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant