Klage nr. 2020134
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. november 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Rune Østgård
Advokatfirmaet Libertus AS
Innklaget: Landkreditt Eiendom AS (tidligere Koppang Landbruks- og Næringsmegling AS)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av sin eiendom den 1.september 2019. Eiendommen var en liten landbrukseiendom på 34,1 da, bestående av tun med eldre tidligere våningshus med bruksrestriksjoner, driftsbygning, stabbur, garasje og et nyere våningshus samt noe dyrkamark. Klagerne er misførnøyde med gjennomføringen av oppdraget på flere forskjellige områder og anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved flere kontraktsbrudd og klagerne krever bortfall, subsidiært nedsettelse av innklagedes vederlag.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Da innklagede
påtok seg oppdraget, var megleren klar over at klagerne hadde fått utarbeidet
en takst i januar 2017 som anslo verdien på eiendommen til 7 500 000
kroner. Megleren ga ikke uttrykk for at taksten var uriktig, eller at det etter
hans oppfatning ikke var realistisk at klagerne ville kunne oppnå dette i
markedet. Han måtte da forstå at klagerne forventet en salgssum i nærheten av
taksten.
Klagerne mottok 4.
november 2019 e-post med utkast til prospekt hvor prisantydningen var satt til
4 500 000 kroner. Dette var hele tre millioner kroner lavere enn
taksten. Klageren ble sjokkert og mente at prisantydningen måtte settes
betydelig høyere. Megleren gikk motvillig med på klagernes krav om at
prisantydning minst måtte settes til 5 900 000 kroner. Megleren
anbefalte deretter klagerne å akseptere to bud på henholdsvis 5 600 000
kroner og 5 900 000 kroner, men klagerne avslo.
Til tross for mangelfullt arbeid fra innklagedes side, fikk klagerne solgt
eiendommen for seks millioner kroner. Klageren ville ikke ha fått så mye dersom
de ikke hadde stått hardt på at innklagedes prisantydning var feil, eller
dersom de hadde fulgt meglerens råd om å akseptere bud på 5 600 000 kroner (1 900 000
kroner under takst).
Innklagede informerte klagerne om at eierskifteforsikring skulle koste 11 400
kroner, ikke
36 720 kroner som i oppgjørsoppstilling
oversendt 7. februar 2020 eller 17 503 kroner, jf. oppgjørsoppstilling
oversendt 10. mars 2020. Innklagede
hadde oversett en prisstigning som følge av endring av forsikringsselskap, jf.
e-post av 10. mai.2020 fra innklagede til klagerne. Differansen utgjør 6 103 kroner.
Det var avgjørende for klagernes valg av innklagede som megler, at innklagede
var villig til å selge eiendommen «off-market». Det vises til erklæring vedlagt
oppdragsavtalen. Bakgrunnen var at klagerne ønsket høy grad av diskresjon.
Innklagede annonserte eiendommen på Finn.no, uten å informere klagerne og i
strid med avtalen om «off-market»salg.
Innklagede har krevd vederlag for markedsføringspakke med 6 250 kroner (til dekning
av annonsering mv.) til tross for avtalen om «off-market»-salg.
Megleren kom 1 time og 15 minutter for sent til befaring og møte der partene
skulle underskrive oppdragsavtale. Innklagede påberoper seg at de på det
tidspunktet ikke hadde inngått oppdragsavtale. Det er ikke tvilsomt at det å
møte til befaring/kontraktsmøte i tide er en del av oppdraget, uavhengig av om
når oppdragsavtalen formelt ble inngått.
Megleren gjennomførte ikke en skikkelig befaring av eiendommen, noe som blant
annet medførte at mye av arbeidet med teksten i prospektet ble overlatt til
klagerne.
Megleren kom 1 time og 15 minutter for sent til avtalt visning med aktuelle
kjøpere. Megleren klarte kun å få til én visning.
Megleren sørget ikke for opptrykking av prospekt, som forutsatt i avtalen.
Det at innklagede argumenterer med at klager har oppnådd en kvadratmeter pris
på
55 555 kroner pr. kvadratmeter
p-areal, viser enten at innklagede ikke har forstått at verdien på eiendommen
ikke først og fremst ligger i primærarealet, eller så bruker innklagede bevisst
en misvisende argumentasjon overfor klagerne for å tilbakevise at de fikk en
dårlig pris ved salget.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever
tilbakebetaling av kostanden knyttet til markedspakken, som er fakturert uten
grunnlag i avtalen.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller
falle bort hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra
innklagedes side. Klager krever at innklagedes vederlag prinsipalt skal falle
bort i sin helhet, subsidiært settes ned etter nemndas skjønn.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
«1. Megleren i Koppang Landbruks – og Næringsmegling AS – Levanger har opptrådt i strid med god meglerskikk.
2. Koppang Landbruks – og Næringsmegling AS – Levanger må betale tilbake et beløp fastsatt etter nemndas skjønn til [klagerne].»
Innklagede har i hovedsak anført:
Den utarbeidede taksten som ble fremlagt og benyttet, var innhentet av selger 2 år og 9 måneder før oppdragsinngåelsen. Det er vanlig at eiendomsmegler kommenterer takstverdier, men hvordan dialogen rundt takstverdien var på befaring og i etterkant, kjenner ikke innklagede til. Ansvarlig megler jobber ikke lengre i foretaket. Det bemerkes dog at det i taksten ikke er kommentert at det i dag kun er ett registrert bolighus på eiendommen. I takstbeskrivelsen er det angitt to eneboliger.
E-post fra ansvarlig megler, som ligger vedlagt klagen, var et utkast til salgsoppgave med forslag fra ansvarlig megler om prisfastsettelse. Hvordan dialogen rundt prisen har vært i mellomtiden fra oppdragsinngåelse og frem til e-posten ble sendt, vites ikke. Megler skal ha en formening om riktig markedspris, men kan uansett ikke sette prisantydninger på beløp som ikke oppdragsgiver samtykker i. Hvordan dialogen rundt den endelige prisfastsettelsen var, kjenner innklagede ikke til. Det vises til selgergodkjennelsen av salgsoppgaven. Der ble salgsoppgaven godkjent med en prisantydning på 5 900 000 kroner.
Eiendomsmegler er også en rådgiver for selger, og skal rådgi i situasjoner med budgivning. Etter å ha gjennomgått saken, virker det som det var begrenset med tilgang på andre aktuelle kjøpere. Oppdragsgiver og selger av en eiendom står i sin fulle rett til å avslå bud som kommer, uavhengig av om det er på prisantydning eller høyere. En eiendom kan ikke bli solgt uten selgers aksept. Men det må før annonsering foregår, avklares at prisantydningen som settes, er en reell pris selger vil kunne akseptere under uforandrede omstendigheter. Dette var noe ansvarlig megler hadde forklart klagerne i et møte som ble avholdt på innklagedes kontor.
For landbrukseiendommer, småbruk med driftsbygninger mv., vil boligselgerforsikring kunne tegnes på bolighusene og med eventuelle tilknyttede bygninger (som garasje, lekestue mv.). Innklagede beklager at det først ble sendt ut en forsikringspremie beregnet på hele eiendommens salgsverdi. Forsikringspremien var ikke korrigert for at den kun skulle beregnes på bakgrunn av bolighusets verdi. I perioden mellom oppdragsinngåelse og salg ble det endring av leverandør for boligselgerforsikringen. Dermed ble det også en endring i premiesatsene da ny forsikringsleverandør har høyere premiesatser. Dette burde ha blitt formidlet til oppdragsgiver. Innklagede innrømmer å godtgjøre merutgiften på 6 103 kroner.
Eiendommen ble i henhold til statistikk fra FINN.no, annonsert for salg den 25.november 2019. I e-post fra ansvarlig megler datert 2. mars 2020, skriver ansvarlig megler at de ikke vil lykkes i å finne kjøper uten å gå ut på det åpne markedet. Innklagede kjenner ikke til årsaken til at eiendommen ble annonsert, eller om det har vært dialog med oppdragsgiver om dette.
Markedsføringspakken dekker kostnader til annonsering på FINN.no bolig og næring, innklagedes hjemmeside, samt Facebook-annonsering.
Innklagede beklager at ansvarlig megler ikke møtte til avtalt tidspunkt for befaring, men kan ikke se at det har sammenheng med salgsoppdraget for øvrig, ei heller har innvirket på den endelige salgssummen. En konsekvens av dette kunne vært at klagerne ikke ville benytte innklagedes tjenester, men oppdragsavtale ble likevel inngått.
Hva som menes med en skikkelig befaring, er en skjønnsmessig vurdering. Innklagede har ingen kjennskap til denne befaringens innhold, da ansvarlig megler ikke lenger er ansatt.
Visningsbesøk har ofte sammenheng med eiendommens attraktivitet, pris og markedsføring. Noen eiendommer er godt besøkt, andre eiendommer har mindre visningsdeltakelse. Årsaken til at kun én kom på visning her, kan skyldes en eller flere av de nevnte forhold. Ifølge statistikken som ansvarlig megler oversendte klager i desember 2019, ser det ut til at annonsen har vært godt besøkt.
Salgsoppgaver sendes i stor grad ut digitalt. Det har heller ikke påløpt utlegg for trykking av salgsoppgaver.
I tilfeller med landbrukseiendommer og småbruk, og for enkelte andre eiendommer, kommer gjerne en kvadratmeterpris feil ut, da ofte verdier kan ligge i annen bygningsmasse. Imidlertid er kvadratmeterpris på primærrom arealet den mest utbredte boligverdistatistikken.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
God meglerskikk
Klageren (selger) har for det første vist til at eiendommen skulle selges «off market», jf. erklæringen vedlagt oppdragsavtalen. Men det er på det rene at eiendommen ble markedsført i strid med oppdragsavtalen. Innklagede har vist til at ansvarlig megler har sluttet, og at det ikke har vært mulig å bringe på det rene hva som har skjedd. Nemnda har forståelse for at det kan by på utfordringer ved behandling av klagesaken at megleren har sluttet. I dette tilfellet har man imidlertid på et vesentlig punkt fraveket oppdragsavtalen. Innklagede må i slike situasjoner ha rutiner på at eventuelle endringer i oppdraget blir sikret notoritet, slik at man i ettertid ved å se på saksdokumentasjonen kan finne ut hva som ha skjedd selv om megleren har sluttet.
Noen dokumentasjon på at oppdragsavtalen ble endret på dette punkt er ikke fremlagt for nemnda. Konklusjonen blir derfor at det må legges til grunn at det ikke ble avtalt å endre oppdragsavtalen fra salg «off market» til å markedsføre eiendommen. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk ved å markedsføre eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En konsekvens av dette er at innklagede må kreditere klageren 6 250 kroner for markedspakken.
I tillegg er meglers oppfølging av oppdraget kritikkverdig, for eksempel når det gjelder overholdelse av oppmøtetider til innledende befaring og visning, samt manglende trykking av salgsoppgaver. Mye tyder også på at meglers prisantydning her har vært uforsvarlig lav selv om man tar hensyn til det spillerom som en megler må ha når det gjelder prisantydningen, og at det ikke er noen «garanti» for hva eiendommen kan bli solgt for. Det dreide seg også om salg av et ikke-konsesjonspliktig småbruk som er innenfor innklagedes spesialfelt som landbruksmegler.
Vederlagsnedsettelse
For at vederlaget skal kunne settes ned eller falle bort, må megler ved håndtering av oppdraget ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen omhandler kun vederlag og ikke utlegg. Nemnda finner at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som er nevnt ovenfor.
Det totale
vederlaget utgjør 234 250 kroner. Nemnda finner at vederlaget passende kan
reduseres med 75 000 kroner. I tillegg kommer 6 250 kroner for
markedspakken, til sammen
81 250 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Landkreditt Eiendom AS (tidligere Koppang Landbruks- og Næringsmegling AS) har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Innklagede må kreditere klagerne 81 250 kroner.