Klage nr:
76/07
Avgjort:
04.10.2007
Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Utland, Stavanger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom et foretak som innklagede har overtatt. Alle garantier ble overtatt av innklagede.
Dette var et nytt borettslag, og selgeren overtok leiligheten oktober 2006. Selgeren har aldri bebodd leiligheten, men solgte den videre til klageren i slutten av 2006.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en ny andelsleilighet gjennom innklagede i desember 2006. I følge klageren hefter det ulike feil og mangler ved boligen:
- Ringeklokken fungerer ikke; man må ringe på en annen leilighet for å oppnå kontakt med klagerens leilighet
Undertrykk i leiligheten pga. ventilasjonssystemet
Liten effekt fra radiatoren selv når denne står på maks varme. Det er i tillegg konstant susing fra radiatoren. Klageren var nødt til å skaffe egen elektrisk ovn for å kunne ha tilstrekkelig varme i leiligheten under vinterperioden. Dette fører til konstant forhøyet strømforbruk
Baderomsvarmen reguleres av en trinnvisbryter fra 2-10. For at gulvvarmen skal ha effekt, må innstillingen minst stå på 7-8. Dette fører til konstant forhøyet strømforbruk
Det trekker fra gulvlister under stuevinduer og balkongdør
Det tar unormalt lang tid å få varmtvann i springen på kjøkkenvasken, selv om varmtvannsbeholderen står under kjøkkenbenken
Samtlige forhold er feil som klageren ikke har blitt gjort oppmerksom på av innklagede. Klageren kunne heller ikke oppdage feilene ved besiktigelse av boligen. Ettersom selgeren ikke har bebodd leiligheten, kan det heller ikke forventes at selgeren kjente til eller måtte kjenne til feilene.
Etter ferdigstillelse av det aktuelle borettslaget høsten 2006, har boligbyggelaget og entreprenøren fått tilbakemeldinger fra beboerne på ovennevnte forhold. Klageren er derfor overrasket over at feilene var kjent for både boligbyggelaget og entreprenøren. Ettersom innklagede har nær forbindelse til boligbyggelaget, er det klart at innklagede må ha vært klar over, eller burde vært klar over problemene. Disse opplysningene skulle vært viderebrakt til det overtakende eiendomsmeglingsforetaket. Dersom klageren hadde fått kunnskap om de ovennevnte feilene, ville ikke klageren kjøpt leiligheten. Når man kjøper en ny leilighet, forventes det at boligen er kontrollert før ferdigstillelse og fri for grove feil og mangler. Med bakgrunn i den siste tids fokus på at nye boliger er beheftet med feil, burde innklagede i enda større grad ha en oppfordring til å undersøke boligen grundigere. Klageren bemerker at innklagede har kontorfellesskap med boligbyggelaget, noe som forsterker forventningen av at innklagede kan overholde sin omsorgs- og undersøkelsesplikt.
Klageren krever økonomisk kompensasjon på kr 100 000 fra innklagede, og ønsker samtidig at innklagede skal legge press på boligbyggelaget slik at ovennevnte feil og mangler kan rettes opp på en forsvarlig og kvalitetsmessig måte innen rimelig tid.
Innklagede anfører:
Innklagede har hatt en løpende, og nesten daglig dialog med boligbyggelaget angående denne saken. Boligbyggelaget melder at det har tatt noe tid å innregulere ventilasjon og vannbåren varme, men pr. i dag er det kun klageren som ikke er fornøyd. Prosjektet teller totalt 79 leilighetersom ble overtatt i oktober 2006.
Innklagede har ikke vært kjent med andre mangler enn dem som fremkom i overtakelsesprotokollen. Selgeren overtok leiligheten 3. oktober 2006. Ingen andre mangler er blitt nevnt for innklagede før klagers forbehold i budet ble slettet, og bindende avtale inngått 18. desember s.å. Kontraktsforslag ble første gang signert av selgeren 27. desember 2006, nektet signert av klageren 5. januar 2007, og ny kontrakt signert av kjøperen 15. januar s.å. Pga. endringer i opprinnelig kontrakt, ble overtakelsen forsinket fra 8. januar 2007 til 15. januar.
Innklagede kan ikke se at de har handlet i strid med god meglerskikk. Innklagede var ikke kjent med manglene som klageren har påpekt, og innklagede har dessuten fulgt opp henvendelsene overfor boligbyggelaget. Senest 21. mai var direktøren for boligbyggelaget på befaring i klagerens leilighet. Tekniske detaljer ble gjennomgått, og lovnad om fuging under dører ble gitt. De fleste manglene synes nå å være imøtegått, og innklagede sendte derfor en forespørsel til klageren om han ville trekke klagen fra videre behandling i Reklamasjonsnemnda. Klageren opplyste at han ville trekke klagen mot en økonomisk kompensasjon fra innklagede, noe innklagede ikke ville imøtekomme.
Innklagede beklager at retting av manglene har trukket ut i tid, men dersom klageren hadde sluppet utbyggeren til i leiligheten tidligere, ville nok mye vært løst på et tidligere tidspunkt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er et faktum at boligbyggelaget ble gjort oppmerksomme på feilene 8. februar 2007. Først i slutten av mai har boligbyggelaget utført utbedringer av trekk fra gulvlister. Klageren har bedt om at det utstedes dokumentasjon på hva slags arbeid som er utført, men har ennå ikke mottatt noen tilbakemelding selv etter gjentatte purringer. Boligbyggelaget skiftet ventil på badet i mai måned, men klageren har ikke mottatt dokumentasjon på dette. Ventilasjonen fra kjøkkenviften er blitt enda dårligere, noe som fører til fettflekker på vitekappen og nærstående artikler. Dette er logisk ettersom det ble skiftet ventil pga. for kraftig utsug fra den forrige ventilen. Dette skapte igjen undertrykk i leiligheten. Disse forhold samt forholdet vedrørende radiatorvarme ble påpekt under befaring med boligbyggelaget, som lovet at dokumentasjon skulle skaffes. Dette er ennå ikke fremskaffet.
Selv om manglene blir tilfredsstillende utbedret, forandrer ikke dette på innklagedes ansvar.
Innklagede viser til at manglene ikke er identifisert i overtakelsesprotokollen. Klageren opplyser at man må bo i leiligheten over en viss periode for å oppdage manglene. Boligbyggelaget var ikke kjent med manglene da selgeren overtok. Selgeren var heller ikke kjent med manglene da han solgte leiligheten, fordi han ikke hadde bodd i boligen. Boligbyggelaget var imidlertid kjent med manglene da klageren overtok boligen 15. januar 2007. Når innklagede er i symbiose med boligbyggelaget, burde innklagede hatt kjennskap til manglene, samt videreformidlet kunnskapen til klageren.
Innklagede nevner at klageren nektet å signere det første kontraktsforslaget. Klageren bemerker at han hadde vesentlige kommentarer til kontraktutkastet, men at man ikke kom til enighet før etter en stund. Klageren mener at innklagede hadde en negativ undertone i sine svar i forhandlingsprosessen, noe som ikke bidro til en konstruktiv dialog og dermed bidro til forsinkelse.
Boligbyggelaget var på befaring i klagerensleilighet 21. mai 2007, altså 3 ½ mnd etter første melding om manglene. Klageren opplever ikke dette som noe godt initiativ eller interesse til å rette manglene. Fremdeles gjenstår problemet med radiatorvarme, ventilasjon og varmtvannsføring i kjøkkenvasken. Klageren vil også understreke at forsvarlig og kvalitetsmessig retting av manglene kun er et av to forhold i klagen. Pga. økte utgifter til strøm, ekstra varmeovn, medgått tid til kommunikasjon, samt heft og plunder, søker klageren økonomisk kompensasjon fra innklagede. I et forsøk på å få denne saken løst, tok klageren kontakt med innklagede og tilbød seg å trekke klagen mot en økonomisk kompensasjon. Innklagede stilte seg negativ til forslaget. Klageren er fortsatt villig til å diskutere størrelsen på kompensasjonen.
Det faller på sin egen urimelighet at innklagede mener at rettingen ikke ville trukket ut i tid dersom utbyggeren hadde fått tilgang til klagerens leilighet på et tidligere tidspunkt. Klageren minner Reklamasjonsnemnda på at notifisering av manglene skjedde 8. februar, og befaring ble først foretatt 21. mai. På et tidligere tidspunkt benyttet boligbyggelaget seg av systemnøkkel og låste seg inn i klagerens leilighet, uten at dette var klarert med klageren. Man må forvente en viss profesjonalitet og vanlig høflighet fra både boligbyggelaget og innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder krav om økonomisk kompensasjon som følge av feil/manglende opplysninger.
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler kun klager mot eiendomsmegler, og ikke mot selgeren av fast eiendom. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at noen av de forhold som det klages over, ligger innenfor det innklagede kan holdes ansvarlig for. Et eventuelt krav må i tilfelle rettes mot selgeren. Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas oppgaver å vurdere om et krav mot selgeren vil kunne føre frem.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har gjort noen feil som kan utløse et erstatningsansvar.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 4. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |