Klage nr:
78/07
Avgjort:
29.08.2007
Saken gjelder:
Meglers utlegg
Foretakets navn:
Vestvendt Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Klagerne solgte andelsleilighet gjennom innklagede, og mener de er blitt belastet for en tjeneste de verken har bedt om, blitt informert om, eller som er inntatt i oppdragsavtalen.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne solgte bolig gjennom innklagede. Da de mottok oppgjørsoppstillingen ble de oppmerksomme på at de var belastet kr 4 300 for en tjeneste kalt «parallell visning». Dette var et helt ukjent begrep for klagerne. De ønsker ikke å betale for en tjeneste de verken har bedt om eller blitt orientert om, spesielt fordi de i forkant av salget ble presentert for en pakkepris som med unntak av annonsekostnader skulle dekke «alt». Klagerne ba derfor om en forklaring på utgiften, og påpekte at tjenesten ikke var nevnt i oppdragsavtalen. Innklagede forklarte at beløpet gjaldt utlysning av forkjøpsrett i borettslaget, og dette ble gjort parallelt med de ordinære visningene. Klagerne mener de ikke skal betale for en tjeneste de ikke har bedt om, ikke er blitt orientert om og som heller ikke er inntatt i oppdragsavtalen.
Innklagede på sin side hevder at parallell visning er noe de alltid tar opp med kunden i forkant av et salg, og at dette også ble gjort overfor klagerne. Etter flere runder med e-postkorrespondanse tilbød innklagede seg å refundere halve beløpet for å få saken ut av verden. Innklagede påstår at klagerne gav muntlig samtykke til tjenesten, men klagerne benekter dette.
Det er flere momenter som kan tyde på at innklagede kan ha forvekslet klagernes oppdrag med et annet, noe som kan forklare hvorfor innklagede er forvirret med hensyn til hva som er avtalt:
Han har oppgitt uriktig befaringsdato i klagernes leilighet
Feil beskrivelse av leilighetens etasjebeliggenhet, både i salgsoppgaven, annonseutkast til Aftenposten og internettannonsen. Klagerne gjorde innklagede oppmerksom på feilen i annonseutkastet, men dette ble ikke rettet opp i den trykte avisannonsen
Utkastet til avisannonsen hadde dessuten feil visningstidspunkter
Feil klokkeslett på minimum akseptfrist i forhold til «24-timersregelen»
Da klagerne bestemte seg for å selge leiligheten sin, innhentet de tilbud fra flere eiendomsmeglerforetak. Tilbudet fra innklagede var langt fra det rimeligste, men de valgte likevel innklagede på bakgrunn av det oversiktlige tilbudet. I forbindelse med et jubileum hos innklagede, hadde de et spesialtilbud om en fast pris som skulle inkludere alt. Klagerne inngikk oppdrag etter at spesialtilbudet var løpt ut, men fikk likevel benytte seg av dette. Innklagede forsikret klagerne om at den faste prisen skulle inkludere alt, med unntak av utgift til eventuell avisannonse i Aftenposten. Innklagede orienterte aldri om såkalt parallell visning, og i så fall burde den vært spesifisert i oppdragsavtalen.
Klagerne mener innklagede selv må dekke beløpet på kr 4 300 ettersom de verken har blitt informert om utgiften eller bestilt tjenesten, og det heller ikke er inntatt i oppdragsavtalen. Klagerne ber om at beløpet tilbakeføres dem.
Innklagede anfører:
I oppgjørsoppstillingen står kostnaden oppført som «parallellvisning». Det mest benyttede begrepet er imidlertid «parallellutlysning». Klagerne er informert om begrepsuklarheten.
Slik innklagede ser denne saken, handler det utelukkende om to forhold: Hvorvidt klagerne har blitt tilbudt/informert om parallellutlysning, og om de har akseptert prosessen rundt dette. Innklagede fastholder at klagerne både har blitt informert om og akseptert gjennomføringen av parallellutlysningen ved salg av deres bolig. Innklagede tar alltid opp denne muligheten når det gjelder salg av boliger med forkjøpsrett, i tillegg til å gi tilfredsstillende opplysninger til oppdragsgiver.
Innklagede avviser at han har blandet klagernes salgsobjekt med et annet. Dette har heller ingen relevans til saken.
Klagerne henviser til en såkalt fast pris som skal omfatte alle kostnader ved salget, bortsett fra annonsering i Aftenposten. Dette er korrekt, bortsett fra at også parallellutlysning var en tilleggsytelse som eventuelt ville komme som et ekstra utlegg.
Innklagede mener det ikke er vanlig praksis i bransjen å spesifisere parallellutlysning i oppdragsskjemaet. Innklagede understreker at dette er en ren formidlingstjeneste mellom kunden og forretningsføreren for vedkommende borettslag. Innklagede har ingen inntekter av denne tjenesten.
Innklagede tilbød klagerne en deling av utgiften, av følgende årsaker:
- Innklagede synes sakens alvorlighetsgrad både praktisk og økonomisk ikke hører hjemme i for eksempel Reklamasjonsnemnda
Det forelå en påstand mot påstand situasjon som innklagede ønsket å få avklart
Innklagede anser beløpet som en «ikke vesentlig kostnad» – i motsetning til klagernes oppfatning av beløpets størrelse
Slik denne saken har utviklet seg, er ikke lenger deling av kostnaden et tilbud fra innklagede. Det fastholdes i stedet at innklagede rettmessig kunne trekke dette fra klagernes oppgjør. Innklagede krever dessuten at klagerne dekker innklagedes saksomkostninger.
Etter henvendelse fra Reklamasjonsnemndas sekretariat har innklagede fremlagt kopi av faktura fra borettslaget. Det fremgår her at beløpet på kr 4 300 er en viderefakturering på vegne av forretningsføreren, og dermed å regne som et direkte utlegg på vegne klagerne.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder uenighet om utlegg i forbindelse med salg av en andelsleilighet.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke hva kostnaden knyttet til parallellutlysning innebærer og omfatter. Ved salg av andel/bolig hvor det påhviler en forkjøpsrett, kan selgeren ofte avgjøre om forkjøpsretten skal avklares parallelt med den ordinære salgsprosessen (forhåndsavklaring), eller om denne skal avklares etter at handel er kommet i stand. I mange tilfeller vil det være en fordel dersom forkjøpsretten kan avklares underveis/på et tidlig tidspunkt. Ulempen er imidlertid at denne tjenesten gjerne koster mer for selgeren enn dersom forkjøpsretten utlyses etter at handel er kommet i stand. Beløpet er et gebyr som tilfaller det aktuelle borettslaget/forretningsføreren.
Partene er uenige om hva slags informasjon som er blitt gitt om parallellutlysningen, hvorvidt klagerne har bestilt denne tjenesten, samt hvordan oppdragsavtalen punkt 5 skal forstås.
Ingen av partene kan dokumentere om slik informasjon er blitt gitt, og Reklamasjonsnemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling tildette punktet. Det er heller ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon for at klagerne faktisk ønsket forhåndsavklaring av forkjøpsretten. Av bevishensyn vil det være i eiendomsmeglerforetakets interesse å få denne bekreftelsen skriftlig før borettslaget/forretningsføreren får varsel om å sette i gang avklaring av forkjøpsrett.
Spørsmålet er dermed om oppdragsavtalen punkt 5 gir innklagede tilstrekkelig grunnlag for å kreve utlegget dekket av klagerne. Formuleringen lyder som følger:
Oppdragsgiver skal dekke direkte utlegg i forbindelse med oppdraget som annonsekostnader. Andre kostnader er inkludert i provisjonen ref. pkt. 4 A.
For at innklagede skal ha krav på dekning av utlegg, må disse være spesifisert i oppdragsavtalen. Forhåndsavklaring av forkjøpsretten er ikke inntatt i oppdragsskjemaet. Innklagede kan heller ikke dokumentere at klagerne har bestilt, og dermed påtatt seg ansvaret, for det omstridte gebyret.
Konklusjon:
Innklagede har ikke krav på dekning av differansen mellom gebyret på kr 4300 og ordinært gebyr ved utlysing av forkjøpsrett. Beløpet må tilbakebetales klagerne.
Oslo, den 29. august 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |