Klage nr. 2020088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Tromsø Rødbanken
v/advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Arne Johansen & Co AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
I 2015 kjøpte klageren en eierseksjon i en tomannsbolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om antall soverom, og krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På kjøpstidspunktet var ikke tomannsboligen seksjonert ennå, men dette ble gjort før overtakelsen. I plantegningene som lå vedlagt seksjonsbegjæringen fremgikk det at det var to soverom, men i salgsoppgaven sto det at det skulle være fire soverom. Slik leiligheten er i dag, er det ingen soverom som er godkjent. Det er mulig å gjøre endringer slik at det blir to soverom, men i så fall må det gjøres en større ombygging. Klageren fikk ikke se plantegningene som var godkjent i kommunen, før hun kjøpte leiligheten. Megleren har derfor brutt opplysningsplikten.
Klageren krever 500 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Hva som fremgår av seksjoneringstegningene, er ikke avgjørende for hva som er godkjent i kommunen. Det er tegningene som ble benyttet i forbindelse med byggesaksbehandlingen som viser hva som er omsøkt og godkjent. Alle de tre soverommene som fremgår av disse tegningene, er godkjent for varig opphold. Når det gjelder det fjerde soverommet, var det rommet som i tegningene er betegnet som kontor, på markedsføringstidspunktet innredet som et fjerde soverom. Det fremgikk av salgsoppgaven at det var bruken av rommene som var avgjørende for hva som ble definert som primær- og sekundærrom, i tråd med bransjenormen som gjaldt på markedsføringstidspunktet.
Erstatningskravet bestrides. Uansett er kravet foreldet fordi det er mer enn tre år siden klageren burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om forholdet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Foreldelsesspørsmålet
Innklagede har anført at eventuelle krav er foreldet. Nemnda er ikke enig i det. Klageren ble kjent med at ett av soverommene ikke var godkjent i forbindelse med at samboeren skulle flytte inn i boligen. Legger man dette tidspunktet til grunn, har klageren avbrutt foreldelsen i tide. Spørsmålet er følgelig om klageren burde vært klar over dette på et tidligere tidspunkt.
Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke noe som tilsier at klageren burde vært klar over status på soverommene på et tidligere tidspunkt. Innklagede har heller ikke konkretisert dette nærmere. Nemnda nevner også at det er innklagede som har bevisbyrden for at krav er foreldet.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er på rene at boligen ble markedsført med fire soverom, mens det var tre godkjente soverom.
Nemnda nevner at denne eiendommen ble seksjonert før den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Etter den gamle loven var det ved seksjonering ikke noe krav om at seksjonen også skulle tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven. Den nye lovens krav får følgelig ikke betydning i denne saken. Det avgjørende blir da de tegningene som ble benyttet i forbindelse med byggesaken.
Som nevnt var det bare tre godkjent soverom. Innklagede har vist til Bransjenorm for markedsføring av bolig av august 2014. Her heter det under «Antall soverom» at det er den «faktiske bruken» av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Nemnda bemerker at i dette tilfellet ble det fremhevet at boligen hadde fire soverom, Men da megler var klar eller burde vært klar over at bare tre soverom var godkjent, skulle dette kommet tydelig frem i salgsoppgaven – noe som ikke er gjort. Megler har derfor ikke overholdt opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har også vært uaktsom, det vil si opptrådt på en måte som kan føre til erstatningsansvar.
Erstatningskravet
Nemnda har ovenfor kommet til at det foreligger ansvarsgrunnlag. Men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning slik saken er opplyst. Det er ikke sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap. Skadelidte (klageren) har også generelt sett en tapsbegrensningsplikt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Nord Norge AS avd. Tromsø Rødbanken har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende antall soverom og har opptrådt uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle en eventuell erstatning.