Klage nr. 2020138
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Bryne
Saken gjelder: Meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2014 inngikk partene oppdragsavtale om salg av en landbrukseiendom tilhørende klagernes far. Klagerne aksepterte et bud på 4 000 000 kroner med forbehold om at konsesjon ble gitt, men kjøperens konsesjonssøknad ble avslått. Det ble deretter inngått en ny kjøpekontrakt hvor prisen ble satt til 2 500 000 kroner. I tillegg ble det inngått en avtale om at kjøperen skulle betale ytterligere 1 500 000 kroner dersom konsesjonslovens regler om priskontroll ble endret i løpet av stortingsperioden. Tilleggsbetalingen ble sikret med pant i eiendommen. Reglene ble endret, men kjøperen nektet å betale i tråd med tilleggsavtalen. Klagerne begjærte så tvangssalg av eiendommen, men tingretten mente at avtalen om tilleggsbetaling var ugyldig.
Klagerne anfører at tilleggsavtalen ble inngått etter råd fra megleren, og krever erstatning med 1 500 000 kroner.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Megleren rådet klagerne og kjøperen til å inngå en avtale om at kjøperen skulle betale et tillegg på 1 500 000 kroner, dersom konsesjonslovens regler om priskontroll ble endret i løpet av stortingsperioden. Klagerne spurte megleren om dette var en lovlig måte å gjøre det på, noe megleren mente at det var. Ingen av klagerne oppfattet avtalen som en privatrettslig avtale. Reglene ble endret, men kjøperen nektet å betale. Klagerne gikk til sak, men tingretten mente at avtalen var ulovlig.
Klagerne føler seg lurt, og føler at de har tapt 1 500 000 kroner. Dette beløpet krever klagerne i erstatning av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren anbefalte klagerne å klage på kommunens vedtak om konsesjonsplikt, men klagerne ønsket å selge så fort som mulig. Det var flere interesserte, og klagerne aksepterte et bud på 4 000 000 kroner. Kjøperens konsesjonssøknad ble avslått, og i en innstilling fra rådmannen ble konsesjonsprisen satt til 2 500 000 kroner. Vedtaket ble senere opprettholdt av fylkesmannen. Megleren anbefalte klagerne å gå videre med saken, men klagerne ønsket å selge for en pris som myndighetene kunne akseptere.
Etter en lang diskusjon ble klagerne og kjøperne enige om å inngå en ny kjøpekontrakt på 2 500 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Klagerne kom så til å tenke på at konsesjonslovens regler om priskontroll kunne bli endret, og at kjøperen i så fall kunne videreselge eiendommen med gevinst. Megleren foreslo da å inngå en privatrettslig avtale om at kjøperen skulle betale et tillegg på 1 500 000 kroner dersom loven ble endret i stortingsperioden. Megleren presiserte at hun ikke visste om avtalen ville stå seg rettslig, og spurte særskilt om partene virkelig ønsket å inngå en slik avtale.
Innklagede bestrider erstatningskravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Gyldigheten av tilleggsavtalen
Nemnda finner at den tilleggsavtalen på 1,5 millioner kroner som partene inngikk, var ugyldig. Denne avtalen var et forsøk på å omgå konsesjonsreglene, og den strider mot kravene til ærbarhet i Christian V´s norske lov fra 1687, NL 5-1-2, som fortsatt gjelder.
Det er i strid med god meglerskikk når en megler bidrar til et slikt ulovlig arrangement, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler skulle i stedet for å foreslå en slik avtale, skriftlig eller på annen måte som kan dokumenters i ettertid, advart mot dette. Det har derfor ingen betydning at myndighetene ikke ble orientert om tilleggsavtalen.
Erstatningskravet
Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. For det første har klagerne ikke dokumentert noe økonomisk tap. For det andre er tapet etter sin art ikke en vernet interesse erstatningsrettslig.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Bryne har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med tilleggsavtalen på 1,5 millioner kroner. Erstatningskravet fører ikke frem.