Klage nr. 2020147

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Dahl AS

Saken gjelder:               Budgivning og manglende opplysninger om selgers krav til overtakelsesdato    

Saksfremstilling

Klager var budgiver/interessent til en bolig formidlet gjennom innklagede foretak. Megler gav under salgsprosessen ingen indikasjoner på at selger ønsket overtakelse ett år frem i tid. Det kom derfor som en stor overraskelse på klagerne at hans bud, det høyeste budet registrert i budrunden, på 8,3 millioner kroner med overtagelse 1. september 2020 ble møtt med et motbud fra selger på 8,3 millioner kroner med overtagelse 10. mai 2021. Etter budrunden fortsatte megler forhandlingene med overtakelsesdato som forhandlingskort.

Innklagede bestrider klagerens krav. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budrunden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Ettersom prisforventningene til selger er møtt med et slikt motbud, er det åpenbart at det aldri var aktuelt med salg som innebar overtagelse innen rimelig tid. Alle registrerte bud i budrunden, både fra klageren og budgiver 2, var angitt med ønsket overtagelse i august og september 2020. Allerede etter at første bud var registrert, burde innklagede informert om forholdet knyttet til selgers forventninger til overtagelsesdato. I stedet lar megleren budrunden fortsette, hvor budgiverne “lures” til å tro at budene svarer til kjøpers forventning rundt overtagelse. Budrunden ble åpenbart gjennomført på gale premisser der man som budgiver i realiteten la inn bud på en bolig med overtagelse 12 måneder frem i tid, uten at dette var kjent. Klagerne ville aldri deltatt om forventning til overtagelse hadde blitt kommunisert tidligere.

Etter endt budrunde forhandlet megleren videre med overtagelsesdatoen som forhandlingskort. Klageren ble satt opp mot budgiver 2, som var registrert med et lavere bud, uten at han hadde anledning til å se, eller ta stilling til den andre budgiverens bud knyttet til dato. Klageren får imidlertid høre at hans siste bud, hvor han strekker seg til overtagelse i oktober 2020, ikke ble akseptert av selgeren, men at selger har kommet til enighet med budgiver 2 om overtagelse i mai 2021 mot en redusert pris. Klageren sitter igjen, uten informasjon om forhandlingene mellom budgiver 2 og selger, og hvordan vinnende bud er utformet. Gjennomføringen av den ordinære, transparente budrunden i forkant fremstår som totalt meningsløs, og oppleves utelukkende som et prisdrivende grep fra selger, før all vesentlig informasjon rundt salget foreligger.

Klageren opplevde salgsprosessen fra meglers side som svært uryddig. Prosessen bar preg av at selger ønsket å drive frem en kunstig høy pris i budrunden, ved å gi inntrykk av at dette var salg på ordinære betingelser, for deretter å møte det vinnende budet med forventning om overtagelse tolv måneder frem i tid. Klageren har forståelse for at selgeren forsøker å sikre seg mot prisnedgang i markedet de neste tolv måneder, og så en mulighet til å plassere risikoen for prisnedgang over på kjøper. At megleren, lar dette passere uten å opplyse om selgers forventning til overtakelsesdato, opplever klageren imidlertid som svært svakt og viser mangel på integritet og dømmekraft.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ansvarlig megler hos innklagde ble ved budrundens slutt instruert av selgeren til å avklare om en av de to gjenværende budgiverne kunne være villig til å avvente innflytting til den nye boligen til selger var ferdig bygget. Klager fikk derfor ett tilbud fra selger om å kjøpe eiendommen for 8 300 000 kroner, noe som var klagers siste bud, med overtagelse i mai 2021. Dette tilbudet ble avslått av klageren. Ansvarlig megler gjorde da klageren oppmerksom på at den andre budgiveren ville bli gitt samme tilbud, på sitt siste bud. Tilbudet til den andre budgiveren var på 8 200 000 kroner, som var den andre budgivers siste bud, med overtagelse i mai 2021.

Den andre budgiveren var villig til å akseptere dette tilbudet fra selgeren og avtale ble inngått. Det bemerkes at selger har anledning til å selge til hvem han vil, og til den prisen han ønsker. Selger er ikke forpliktet til å selge til høystbydende. I denne saken valgte selgeren å gi et tilbud først til klageren så til den andre budgiveren, med de ønskene han instruerte ansvarlig megler om. Dette er noe selger står fritt til å gjøre. Når den andre budgiveren aksepterte tilbudet, var avtale inngått.

Det tilbakevises at ansvarlig megler holdt tilbake informasjon i budrunden. Selgeren har i hele prosessen vært villig til å flytte ut på et tidligere tidspunkt, men ønsket i budrunden å avklare om noen av budgiverne kunne akseptere en overtagelse i mai 2021, noe som ble akseptert av den andre budgiveren.

Det er ikke holdepunkter for å legge til grunn at innklagde har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden. Ansvarlig megler tilbakeviser at han i forkant av budrunden, var kjent med kriterier om lang overtagelse. Selgeren ønsket på slutten av budrunden kun å få avklart om noen av budgiverne var villig til å akseptere en overtagelse i mai 2021. Hadde ingen av budgiverne akseptert dette, var selgeren beredt på å flytte ut på et tidligere tidspunkt.

Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem, idet innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn at selger ønsket overtagelse i mai 2021, men det var ikke fremsatt som noe krav om dette. Ingen av partene har heller opplyst at det var sagt noe om overtagelse i mai 2021 i salgsoppgaven. Begge budgiverne hadde lagt inn ønsket overtakelse i august/september 2020. Ifølge innklagede hadde ikke selger fremsatt noe krav om overtakelse i mai 2021, men var villig til å akseptere en tidligere overtakelse.

Nemnda bemerker at ingen av de to budgiverne fikk aksept på sine bud, men at selger kom med motbud først til klager med overtagelse mai 2021. Da klager avslo motbudet, rettet selger et motbud til den andre budgiveren, som aksepterte motbudet.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at megler her ikke kan kritiseres for gjennomføringen av budrunden.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.